Llamada de resultados del T3 2026 de Ventas, Inc.

Buenos días a todos y bienvenidos a la llamada sobre los resultados del tercer trimestre de 2026 de Ventas. Ayer publicamos el comunicado de resultados del tercer trimestre de 2026, los materiales de la presentación y el paquete de información complementaria, disponibles en el sitio web de Ventas, en ir.ventasreit.com. Como recordatorio, los comentarios de hoy pueden incluir declaraciones prospectivas y otros asuntos. Las declaraciones prospectivas están sujetas a riesgos e incertidumbres, y diversos factores podrían hacer que los resultados reales difieran sustancialmente de los contemplados en dichas declaraciones. Para obtener un análisis más detallado de esos factores, consulten nuestro comunicado de resultados de este trimestre y nuestras presentaciones más recientes ante la SEC, todas disponibles en el sitio web de Ventas. En esta llamada también se analizarán ciertas medidas financieras no GAAP. Para ver una conciliación de estas medidas con las medidas GAAP más comparables, consulten el paquete de información complementaria publicado en el sitio web de Relaciones con Inversionistas.

Dicho esto, le cedo la palabra a Debra A. Cafaro, presidenta del consejo y directora ejecutiva de Ventas.

Gracias, BJ. También quiero dar la bienvenida a todos nuestros accionistas y demás participantes, incluido nuestro nuevo colega de Ventas, Andy Wattula, a la llamada sobre los resultados del tercer trimestre de 2026 de Ventas. Ventas obtuvo sólidos resultados empresariales y crecimiento durante el trimestre mientras ejecutamos nuestra estrategia uno, dos, tres. Nuestra cartera de viviendas para adultos mayores operada por nosotros, que ahora atraviesa su quinto año de crecimiento orgánico de dos dígitos, impulsó nuestros resultados, y nuestra significativa actividad de inversión en SHOP mejoró nuestras perspectivas. En un entorno de cambios rápidos, la tesis de inversión de Ventas sigue siendo coherente y clara. Nuestra empresa, con un valor de $60 mil millones, genera resultados a partir de casi 1,500 activos físicos que atienden la demanda secular basada en necesidades de una población de adultos mayores numerosa y en crecimiento. Ventas es una de las pocas empresas en crecimiento que no está enfocada en la IA ni correlacionada con ella. Además, nuestro sólido y cada vez mejor perfil financiero brinda estabilidad y oportunidades en medio de la volatilidad de los mercados de capitales.

Como resultado, estamos bien posicionados para prosperar en diversos entornos económicos. En este contexto, nuestro equipo sigue enfocado en aprovechar nuestra cartera de alta calidad, nuestra plataforma diferenciada, nuestra experiencia operativa, nuestras sólidas relaciones en la industria y nuestras ventajas en materia de datos para impulsar nuestro crecimiento y lograr un desempeño superior a escala. Nuestros excelentes resultados demuestran la solidez de nuestra empresa y nuestra posición como el segundo mayor propietario de viviendas para adultos mayores del mundo. El NOI en efectivo de las mismas propiedades de SHOP en EE. UU. creció 17% en el trimestre, lo que contribuyó al crecimiento de 11% del NOI en efectivo de las mismas propiedades de toda la compañía. El primer pilar de nuestra estrategia uno, dos, tres consiste en captar el crecimiento orgánico de SHOP mediante las tarifas y la ocupación. El sólido crecimiento de las tarifas estuvo acompañado por un desempeño superior de la ocupación de SHOP en el trimestre. La ocupación promedio de las mismas propiedades creció 120 puntos básicos frente al trimestre anterior, impulsada por Ventas OI. Esto prolonga una tendencia de varios años en la que hemos superado ampliamente los parámetros de referencia de la industria.

De hecho, desde 2023, la ocupación de nuestra cartera de SHOP ha crecido al doble del ritmo del promedio de NIC, lo que generó un desempeño superior acumulado de casi 600 puntos básicos durante ese período. Aun así, las propiedades de SHOP en EE. UU. mantienen una ocupación de apenas 89%, lo que respalda varios años de crecimiento sostenido de la ocupación y del NOI por delante. Quiero agradecer a nuestros colegas de Ventas y a nuestros operadores por su sólida ejecución y su compromiso con la atención y los servicios excepcionales para adultos mayores en nuestras comunidades. Nuestro FFO normalizado por acción de $0.99 en el tercer trimestre representa un crecimiento interanual de 10%, y nuestro perfil crediticio mantuvo su importante tendencia de mejora de varios años; cerramos el trimestre con una razón de deuda neta a EBITDA en los niveles bajos de cuatro veces. Nos complace volver a aumentar nuestra guía (guidance) de FFO por acción para todo el año a $3.89, principalmente debido a nuestra actividad de inversión en 2026. La estrategia de Ventas está diseñada para captar una demanda demográfica sin precedentes y duradera.

Hoy más que nunca, las personas y sus familias se sienten atraídas por los beneficios de seguridad, socialización y apoyo que ofrecen nuestras comunidades de viviendas para adultos mayores, a un costo comparable al de envejecer en el hogar. La generación de los baby boomers, un grupo de casi 70 millones de personas y la generación más acaudalada de la historia, comenzó a cumplir 80 años este año. Apenas estamos entrando en el período de enorme crecimiento de nuestra base de clientes, ya que se espera que la población de adultos mayores de EE. UU. aumente 28% durante los próximos cinco años y se mantenga en niveles elevados por más de una década. Sin embargo, los inicios de construcción de nuevas unidades de viviendas para adultos mayores se mantienen cerca de mínimos históricos, con apenas 1,000 unidades cuyo inicio de construcción se registró en el trimestre.

Dado que el ciclo de desarrollo, desde el inicio hasta la finalización, dura al menos tres años y que los costos de construcción han aumentado, deberíamos beneficiarnos de estos sólidos vientos a favor que respaldarán nuestro crecimiento en el futuro previsible. Nuestro negocio y nuestro equipo en Ventas están preparados para este momento, para aprovechar estas tendencias y seguir superando a la industria a gran escala. El segundo pilar de nuestra estrategia, por supuesto, es ampliar agresivamente nuestra presencia en SHOP mediante adquisiciones atractivas diseñadas para impulsar nuestra tasa de crecimiento empresarial. Nuestro impulso de inversión es sólido y, en lo que va del año, hemos cerrado inversiones en SHOP por más de $5 billion, que se espera generen TIR sin apalancamiento de dos dígitos a mediados de la decena y rendimientos promedio del primer año en la mitad de los seis puntos porcentuales. Nuestra cartera de oportunidades sigue siendo sólida y estamos avanzando activamente en oportunidades de inversión viables en SHOP para consolidar nuestro éxito y ampliar nuestro negocio de SHOP.

Como participantes de largo plazo en la industria, con casi 1,000 comunidades de viviendas para adultos mayores, hemos construido una importante ventaja competitiva que incluye nuestras relaciones, plataforma, datos, equipo, solidez financiera y experiencia operativa. Estas ventajas, junto con nuestro marco de mercado adecuado, activo adecuado y operador adecuado, impulsan nuestras decisiones de inversión, mantienen alta nuestra tasa de éxito y ayudan a que las comunidades y los operadores que adquirimos superen sus resultados después del cierre. Con el reciente movimiento global de las tasas de interés y la incertidumbre geopolítica, nuestra posición competitiva se ha fortalecido aún más. Para concluir, todo el equipo de Ventas está unido y entusiasmado con las oportunidades de crecimiento de varios años y creación de valor que tenemos por delante. Seguimos enfocados en ganar juntos y superar los resultados a gran escala, mientras ayudamos a las personas a vivir vidas más largas, saludables y felices. Me complace cederle la palabra a Justin.

Gracias, Debbie. Buenos días y gracias por acompañarnos. El tercer trimestre reflejó una ejecución sólida y continua en toda nuestra cartera operativa de viviendas para adultos mayores y nuestra plataforma de inversión. Abordaré cuatro áreas: nuestros resultados de SHOP, la plataforma de OI que los respalda, el ritmo y la calidad de nuestro crecimiento externo y las perspectivas del negocio. Permítanme comenzar con los resultados de SHOP. El NOI de caja de las mismas tiendas de SHOP creció 16% interanual, impulsado por nuestra cartera de EE. UU., que creció 17%. Los ingresos crecieron 8.3%, gracias tanto al aumento de la ocupación como de las tarifas. Este es el 17.º trimestre consecutivo de crecimiento de dos dígitos del NOI de SHOP. La ocupación promedio aumentó 120 puntos básicos frente al trimestre anterior y 290 puntos básicos interanuales en total, y 320 puntos básicos en EE. UU.; el segmento de vivienda independiente lideró el crecimiento, con un aumento de 340 puntos básicos. El crecimiento fue generalizado en todos los mercados, tipos de comunidades y operadores. RevPOR creció 5%. Esto se compara con 4.7% el año pasado y 4.4% el año anterior.

Seguimos logrando tarifas más altas en las comunidades con mayor ocupación, lo que demuestra el valor que ofrecemos a los residentes. Los resultados también reflejan apalancamiento operativo. El margen de NOI de caja de las mismas tiendas se expandió 190 puntos básicos, hasta 30.7%. La conversión del margen incremental fue del 53%, y también ha mostrado una tendencia positiva. A medida que aumenta la ocupación, una mayor proporción de cada dólar de ingresos incremental se convierte en NOI. Este desempeño refleja cómo hemos conformado la cartera en los mercados adecuados, con los activos adecuados y los operadores adecuados. Además, nuestras comunidades que actualmente tienen una ocupación del 95% registraron un crecimiento de RevPOR del 7%. Nuestras comunidades SHOP en 48 estados, Canadá y el Reino Unido se concentran en mercados con fundamentos favorables, como Texas, Nueva York, California, Florida y Carolina del Norte. La demanda neta proyectada sin restricciones en nuestros mercados de EE. UU. es de aproximadamente 1,200 puntos básicos para los próximos años.

Los residentes de esos mercados cuentan con recursos suficientes para cubrir el costo de la estadía prevista. Las comunidades son de gran escala, con un promedio de aproximadamente 115 unidades, y una combinación de alrededor de la mitad de vivienda independiente y la otra mitad de vivienda asistida y cuidado de la memoria. Desde 2020, hemos completado casi 400 proyectos de renovación de comunidades con gastos de capital y trabajamos con casi 50 operadores, desde nombres regionales emergentes hasta plataformas institucionales, todos con enfoque local. La ocupación y las tarifas, en conjunto, siguen siendo el principal motor del desempeño. En los 99 principales mercados de NIC, nuestra ocupación superó en más del doble el desempeño de la industria, con 130 puntos básicos frente al trimestre anterior. Hemos superado sistemáticamente al mercado. Desde el primer trimestre de 2023, la superación acumulada del mercado se acerca a 600 puntos básicos. Atribuimos esto a la ejecución de nuestros operadores a nivel de cada comunidad, respaldada por la plataforma OI de Ventas.

La ocupación de nuestra cartera SHOP en EE. UU. es de apenas 89%, lo que deja un amplio margen para crecer. Esperamos un sólido desempeño en adelante, impulsado por el aumento de la ocupación, el crecimiento de las tarifas y el apalancamiento operativo, a medida que el precio y el volumen se complementan. Consideramos que esta es una oportunidad de crecimiento de varios años. Ahora quiero referirme a la plataforma de análisis de datos e información de Ventas OI, que ha demostrado ser una ventaja competitiva significativa. Nuestra ventaja competitiva se basa en nuestro marco de mercado adecuado, activo adecuado y operador adecuado, fortalecido por la plataforma de análisis de datos e información de Ventas OI, enfocada tanto en impulsar el desempeño operativo como en ejecutar inversiones. Elegimos socios operativos por la calidad de atención y servicio que ofrecen, su experiencia en productos, el liderazgo cercano a las operaciones de las comunidades y su cultura colaborativa. Nuestros contratos de administración alinean nuestros intereses y respaldan la inversión a largo plazo en cada comunidad. En una industria muy fragmentada, el éxito requiere gestionar a escala en distintos mercados, comunidades y operadores.

Ventas OI permite alcanzar esa escala mediante una supervisión colaborativa que combina la experiencia operativa de nuestros equipos con datos propios y análisis de primer nivel para identificar oportunidades de mejora operativa, orientar el capital destinado a renovaciones y optimizar la cartera, todo con el objetivo de lograr un desempeño superior. Creemos que esta combinación de plataforma, personal y ejecución a escala crea una ventaja competitiva difícil de replicar y esencial para crecer y operar con éxito en la fragmentada industria de viviendas para adultos mayores. También fortalece las relaciones y abre oportunidades de crecimiento para los operadores que logran un desempeño superior. Estamos creciendo en número de operadores y ampliando las relaciones existentes con operadores de alto desempeño. Por ejemplo, hemos ampliado las inversiones y las comunidades bajo administración con tres cuartas partes de nuestros operadores. Esto incluye a nuestros cinco principales operadores, que en conjunto representan más del 60% de nuestro NOI de SHOP. Me enorgullece nuestro equipo y agradezco a nuestros socios operativos su trabajo diario. Ahora, pasemos a las inversiones. Seguimos ampliando nuestra cartera de viviendas para adultos mayores operadas por nosotros mediante adquisiciones líderes en el mercado.