Llamada de resultados del T3 2026 de Arbor Realty Trust, Inc.

Esta mañana hablaremos de los resultados del trimestre que terminó el 30 de septiembre de 2026. Hoy me acompaña en la llamada Ivan Kaufman, nuestro presidente y director ejecutivo. Antes de comenzar, debo informarles que las declaraciones realizadas en esta conferencia telefónica sobre resultados podrían considerarse declaraciones prospectivas sujetas a riesgos e incertidumbres, incluida la información sobre resultados futuros posibles o supuestos de nuestro negocio, situación financiera, liquidez, resultados de operaciones, planes y objetivos. Estas declaraciones se basan en nuestras creencias, supuestos y expectativas sobre nuestro desempeño futuro, teniendo en cuenta la información que tenemos disponible actualmente. Los factores que podrían hacer que los resultados reales difieran sustancialmente de las expectativas de Arbor expresadas en estas declaraciones prospectivas se detallan en nuestros informes presentados ante la SEC.

Se advierte a los oyentes que no deben depositar una confianza indebida en estas declaraciones prospectivas, que se refieren únicamente a la fecha de hoy. Arbor no asume ninguna obligación de actualizar o revisar públicamente estas declaraciones prospectivas para reflejar acontecimientos o circunstancias posteriores a hoy, ni la ocurrencia de eventos imprevistos. Ahora cedo la palabra al presidente y director ejecutivo de Arbor, Ivan Kaufman.

Gracias, Paul, y gracias a todos por acompañarnos en la llamada de hoy. En nuestra última conferencia telefónica sobre resultados, hablamos extensamente sobre el efecto que el aumento de las tasas de interés está teniendo en los plazos y la resolución de nuestra cartera de préstamos morosos y de bajo rendimiento. Desde entonces, las tasas de interés han aumentado considerablemente: los índices de los bonos del Tesoro a 5 y 10 años subieron otros 75-85 puntos básicos y 140-160 puntos básicos en los últimos 9 meses. Se trata de un acontecimiento de gran relevancia que ha provocado una nueva reducción de entre 5%-15% en los valores de todo el sector multifamiliar y ha reducido significativamente los volúmenes de transacciones debido al aumento del costo de la deuda y del capital.

Esto provocará un aumento temporal de nuestra morosidad y un plazo ligeramente más largo para resolver ciertos activos heredados, así como un aumento de nuestras reservas para pérdidas crediticias debido a la variación de los valores. Las redadas del ICE en ciertas zonas del país, como Jacksonville, Orlando, San Antonio, Houston y Atlanta, también han tenido un impacto negativo significativo en algunos de nuestros activos heredados. Estas redadas han reducido significativamente la ocupación de algunos de nuestros activos en esas zonas, lo que ha contribuido al aumento de nuestra morosidad. Esto estuvo completamente fuera de nuestro control y no era algo que pudiéramos haber previsto. Seguiremos evaluando el impacto a largo plazo que esto pueda tener en nuestros activos heredados y ajustaremos nuestra estrategia y nuestras reservas en consecuencia.

Por lo tanto, uno de nuestros principales objetivos es preservar el capital, mantener un nivel adecuado de liquidez para pagar los próximos vencimientos de deuda y operar nuestra plataforma para resolver los asuntos heredados y preservar el valor contable de nuestros activos. Actualmente contamos con aproximadamente $400 millones en efectivo y creemos que podemos generar orgánicamente otros $300 millones de liquidez durante los próximos cuatro a cinco meses mediante el pago de préstamos, la venta de préstamos, la venta de activos inmobiliarios adjudicados, mayores eficiencias en nuestras líneas de financiamiento y vehículos de titulización, y la reducción de nuestro dividendo. Con esto en mente, nuestro consejo de administración decidió suspender el dividendo trimestral de acciones comunes, con efecto inmediato, lo que preservará $31 millones por trimestre o $125 millones de flujo de caja anual.

Prevemos que esto elevará nuestra posición de efectivo a alrededor de $700 millones para el final del primer trimestre, lo que nos permitirá pagar los $275 millones de deuda no garantizada que vence en marzo y mantener $425 millones de liquidez para atravesar este ciclo y resolver nuestra cartera de préstamos heredados. También seguiremos buscando otras maneras de fortalecer aún más nuestra posición de liquidez. Como el mayor accionista y con la mayor participación accionaria interna de cualquier REIT, estamos plenamente alineados con nuestros accionistas y creemos que esta estrategia es la más adecuada en este punto del ciclo. A pesar de este entorno sumamente desafiante, seguimos avanzando en la resolución de nuestra cartera de préstamos y trabajamos con mucha determinación para liquidar estas garantías lo más rápido posible.

Como resultado del cambio sustancial en las tasas de interés, la morosidad ha aumentado y la venta de activos inmobiliarios adjudicados se ha ralentizado, lo que está retrasando las resoluciones otro trimestre o dos. Seguimos trabajando con el mismo conjunto de préstamos heredados que hemos aislado y mantenemos la confianza en nuestra capacidad para seguir avanzando y reducir significativamente esta exposición durante los próximos cuatro a seis trimestres. Al cierre del tercer trimestre, teníamos aproximadamente $750 millones en préstamos morosos y alrededor de $500 millones en activos inmobiliarios adjudicados, para un total de activos improductivos de aproximadamente $1.25 mil millones, cifra que supera en alrededor de $200 millones la del trimestre anterior como resultado del significativo aumento de las tasas, que, una vez más, aceleró la morosidad y retrasó la resolución de ciertos activos.

Como hemos explicado en detalle en nuestras últimas llamadas, seguimos muy enfocados en nuestra cartera heredada, que se redujo a $4.5 mil millones al 30 de septiembre tras resolver con éxito $1.1 mil millones de estos préstamos en los últimos tres trimestres. De esta cartera, $1.2 mil millones siguen al corriente de acuerdo con sus términos originales, y $1.3 mil millones están en mora o corresponden a activos inmobiliarios adjudicados que esperamos poder resolver durante los próximos trimestres. Hemos estado trabajando intensamente en $2 mil millones de esta cartera, con el objetivo de reestructurar y resolver aproximadamente entre $400 millones y $500 millones en préstamos por trimestre. Esto reducirá nuestra cartera heredada, incluidos los activos en mora, a alrededor de $2.7 mil millones para fin de año y a alrededor de $1 mil millones para fines de 2027.

A medida que estos activos heredados avancen en el proceso, esperamos que la morosidad total se mantenga relativamente estable hasta que la cartera heredada restante se reduzca aún más; luego deberíamos ver una disminución significativa de la morosidad total a medida que mantengamos nuestro ritmo de resolución de aproximadamente $400 millones a $500 millones por trimestre. Esto contribuirá considerablemente a reducir de manera significativa el impacto negativo en las ganancias y a aumentar nuestro nivel de ingresos recurrentes en el futuro. También seguimos teniendo un éxito extraordinario en los mercados de capitales; en el tercer trimestre emitimos otra CLO con condiciones excepcionales. La nueva CLO fue un vehículo de $825 millones, con un diferencial de 170 puntos básicos y un apalancamiento del 88%, y un período de reinversión de 2.5 años. Esto nos ha permitido seguir generando mayores rendimientos sobre nuestro capital y obtener $50 millones adicionales de liquidez para mejorar el apalancamiento.

Hemos emitido más de $3 mil millones en nuevas CLO, lo que ha reducido nuestra posición de deuda con recurso pendiente y está generando mayores rendimientos sobre nuestro capital. Este éxito, junto con la liquidación de aproximadamente $8 mil millones en CLO heredadas y la emisión de $1.3 mil millones en nueva deuda no garantizada, significa que hemos completado con éxito transacciones en los mercados de capitales por más de $12 mil millones durante los últimos 36 meses. Como Paul Elenio explicará con más detalle, en el tercer trimestre generamos ganancias distribuibles de $0.08 por acción. Claramente, el reciente y significativo aumento de las tasas está afectando considerablemente nuestras ganancias, ya que ha incrementado la morosidad, prolongado el plazo para resolver nuestros activos que no generan intereses y afectado temporalmente nuestros volúmenes de agencia. Esperamos que esta tendencia probablemente continúe un poco más, lo que podría seguir afectando nuestras ganancias a corto plazo.

Nuestros objetivos siempre son de largo plazo: nos enfocamos en preservar el capital y resolver nuestra cartera heredada lo más rápido posible, lo que reducirá el impacto negativo en las ganancias y nos permitirá comenzar a recuperar nuestro nivel de ingresos recurrentes por intereses y generar mayores ganancias en el futuro. Estimamos que esto nos llevará otros cuatro a seis trimestres, y estamos adoptando un enfoque muy metódico para resolver estos préstamos cada trimestre y reducir la cartera heredada restante a un nivel más normal en relación con nuestra cartera total de préstamos. Pasemos ahora a nuestras cifras de producción del tercer trimestre. En nuestro negocio de agencia, originamos un volumen de $900 millones, además de $75 millones en transacciones de intermediación de CMBS, para un volumen total de $975 millones en el tercer trimestre. Esto eleva nuestro volumen acumulado en lo que va del año a alrededor de $2.8 mil millones.

Claramente, el elevado nivel de las tasas está afectando considerablemente la ejecución de nuestras originaciones. Originamos $450 millones en agosto y teníamos un buen impulso, con una amplia cartera de operaciones potenciales, hasta que un aumento significativo de las tasas frenó las originaciones y retrasó nuestra cartera de operaciones. Originamos menos de $200 millones en septiembre y alrededor de $300 millones en octubre. Como resultado, apuntamos a un volumen total de entre $3.5 mil millones y $4 mil millones este año, que obviamente podría aumentar o disminuir según las tasas y el momento de los cierres, algo difícil de predecir en este entorno. En nuestro negocio de préstamos de balance, originamos un volumen de $600 millones durante los primeros nueve meses de este año. Hemos tenido relativamente poca actividad en la evaluación de nuevos negocios dadas las condiciones actuales, salvo por la originación muy selectiva de operaciones que encajan en nuestros vehículos de titulización actuales, para reponer los saldos que se amortizan y reducir cualquier ineficiencia.

Esperamos que esta siga siendo nuestra estrategia durante los próximos trimestres, ya que, una vez más, nos enfocamos en seguir fortaleciendo nuestra posición de liquidez para atravesar este ciclo. El único segmento en el que hemos mantenido la actividad es nuestro negocio de alquiler de viviendas unifamiliares. Creemos que este es un gran negocio que nos ofrece rendimientos sobre nuestro capital mediante oportunidades de préstamos para construcción, puente y permanentes, y genera sólidos rendimientos apalancados sobre nuestro capital a través de vehículos de financiamiento muy eficientes. Tuvimos un sólido tercer trimestre, en el que originamos $250 millones en nuevas operaciones, para un volumen acumulado en lo que va del año de aproximadamente $700 millones.