Llamada de resultados del T3 2026 de Agree Realty Corporation

Buenos días a todos y gracias por acompañarnos en la conferencia sobre los resultados del tercer trimestre de 2026 de Agree Realty. Antes de ceder la llamada a Joey y Peter para que comenten nuestros resultados del trimestre, permítanme repasar primero el aviso legal. Tengan en cuenta que durante esta llamada haremos ciertas declaraciones que podrían considerarse declaraciones prospectivas conforme a las leyes federales de valores, incluidas las relacionadas con nuestra guía (guidance) actualizada para 2026 y nuestras perspectivas para 2027. Nuestros resultados reales podrían diferir significativamente de lo expuesto en cualquier declaración prospectiva por diversos motivos. Para conocer diversos riesgos e incertidumbres que sustentan nuestras declaraciones prospectivas, consulten el comunicado de resultados de ayer y nuestras presentaciones ante la SEC, incluido nuestro informe anual más reciente en el Formulario 10-K.

Además, analizamos medidas financieras no conformes con los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP), incluidos los fondos de operaciones básicos (core FFO), los fondos de operaciones ajustados (AFFO), la deuda neta sobre el valor de la empresa, la razón de cobertura de cargos fijos y la deuda neta pro forma sobre el EBITDA recurrente. Las conciliaciones de nuestras medidas financieras históricas no conformes con GAAP con las medidas GAAP más directamente comparables están disponibles en nuestro sitio web de resultados y en nuestras presentaciones ante la SEC. Ahora cedo la llamada a Joey.

Gracias, Ruben. Buenos días y gracias a todos por acompañarnos hoy. Me complace informar otro trimestre sólido, que refleja la ejecución disciplinada de nuestra estrategia operativa. Invertimos en oportunidades de alta calidad en nuestras tres plataformas de crecimiento externo, mientras que nuestro portafolio de primer nivel alcanzó una ocupación récord para la compañía de 99.8%. Quiero comenzar abordando directamente el tema ineludible: el entorno macroeconómico dinámico y cambiante, que ha aumentado nuestro costo de capital vigente. He tenido el privilegio de liderar esta compañía durante el lanzamiento de nuestra plataforma de adquisiciones, tras la gran crisis financiera, y también durante una pandemia en la que duplicamos nuestro tamaño y transformamos la composición de nuestro portafolio. Tengo la intención de hacer lo mismo en esta ocasión, bajo nuestros términos y a nuestro precio, y saldremos de este período más fuertes que antes.

En muchos sentidos, la disrupción es ventajosa en un mercado fragmentado y no institucionalizado como el nuestro. Nuestras relaciones, nuestro balance general, nuestros tres verticales de crecimiento y nuestra amplia gama de capacidades están preparados para validar aún más nuestra posición de liderazgo en el mercado. Hace tres años, presentamos nuestro escenario de no hacer nada para demostrar la durabilidad de nuestro modelo de generación de utilidades durante un período de incertidumbre. Nuestra posición actual es mucho más sólida, mientras que la durabilidad de las utilidades subyacentes se mantiene sin cambios. Lo más importante es que hemos aprendido de 2023. Esta vez, actuamos con decisión cuando el entorno macroeconómico comenzó a cambiar. Si bien este año hemos obtenido $1.1 mil millones de capital atractivo, incluido capital accionario a futuro a aproximadamente $75 por acción y una oferta de bonos no garantizados a 10 años, concluida recientemente, a una tasa apenas inferior a 5.4%, no tenemos prisa por invertir a los precios de años anteriores.

Hemos reducido deliberadamente nuestra guía de volumen de inversión para 2026 a aproximadamente $1.6 mil millones, al descartar oportunidades de menor rendimiento y ajustar agresivamente los precios de nuestra cartera de proyectos. Hoy contamos con una reserva de capital de $2 mil millones, una razón pro forma de deuda neta a EBITDA recurrente de apenas 3.9x y ningún vencimiento de deuda significativo hasta 2028. Nuestro portafolio minorista de primer nivel, con flujos de caja altamente duraderos y vencimientos de arrendamientos limitados, junto con nuestro sólido balance general, nos brinda una ventaja competitiva significativa. Esa base nos permite generar el crecimiento de AFFO por acción de un dígito medio y los rendimientos operativos de dos dígitos en 2027 que hemos logrado de manera constante durante los últimos años. Esperamos hacerlo sin sacrificar la solidez de nuestro balance general ni nuestros criterios de inversión. Invertimos capital con prudencia mientras impulsamos al alza las tasas de capitalización, preservamos nuestra capacidad de inversión y profundizamos la rotación de capital.

Podemos alcanzar niveles similares de crecimiento de las utilidades con menos inversión de capital y tasas de capitalización más altas. Ya hemos comenzado ese cambio. Las tasas de capitalización de las adquisiciones aumentaron 30 puntos básicos este trimestre, hasta 7.3%, y las elevaremos considerablemente más en el cuarto trimestre, al aprovechar nuestras capacidades y priorizar la creación de valor por encima del volumen. Este último trimestre, invertimos un total de aproximadamente $360 millones en 94 propiedades minoristas de alta calidad con arrendamiento neto, incluida la adquisición de 68 activos por aproximadamente $310 millones. Las propiedades adquiridas durante el trimestre están arrendadas a operadores líderes de sectores como autopartes, neumáticos y servicio automotriz, mejoras para el hogar, supermercados y clubes mayoristas.

Entre las adquisiciones destacadas del trimestre se incluyeron un Walmart Supercenter en Virginia, un nuevo BJ's Wholesale en el centro económico del oeste de Massachusetts, un portafolio de Gerber Collisions, dos tiendas Hobby Lobby, tiendas Five Below, así como arrendamientos de terrenos a Lowe's y Home Depot en Connecticut y Minnesota, respectivamente. Las propiedades adquiridas tuvieron una tasa de capitalización promedio ponderada de 7.3%. Como mencionamos, esto representa una expansión de 30 puntos básicos frente al trimestre anterior. El plazo promedio ponderado de los arrendamientos fue de 14.5 años, y los minoristas con grado de inversión representaron más del 52% de las rentas base anualizadas adquiridas. Durante el tercer trimestre, iniciamos la construcción de seis proyectos, que representan costos totales previstos de $57 millones. Esto incluyó cuatro nuevos proyectos de 7-Eleven, que ahora suman 12 proyectos de 7-Eleven iniciados en nuestra plataforma de desarrollo.

Además, en colaboración con el minorista líder de precios bajos, adquirimos una antigua tienda de muebles ubicada en un centro comercial dominante de Filadelfia para llevar a cabo una atractiva remodelación que se completará a principios de 2027. En el trimestre se completaron siete proyectos, lo que representa un récord para la compañía de más de $82 millones en costos totales. Como referencia, esto supera el costo total de todos los proyectos completados en 2024. Entre los proyectos completados se incluyeron tres tiendas 7-Eleven y varias ubicaciones de Burlington y Ross. Durante el trimestre continuó la construcción de ocho proyectos, con costos previstos agregados de $88 millones. Al 30 de septiembre, hemos iniciado proyectos por un total de aproximadamente $163 millones, casi el doble del nivel alcanzado en el período anterior. Seguimos avanzando hacia nuestro objetivo de mediano plazo de iniciar $250 millones anuales en proyectos de desarrollo y financiamiento para desarrolladores.

Este progreso refleja la fortaleza de nuestro equipo y nuestras plataformas, los mejores de su clase, que ofrecen a los principales minoristas del país una solución integral para alcanzar sus objetivos de crecimiento. En total, durante los primeros nueve meses del año tuvimos 26 proyectos completados o en construcción, lo que representa un récord para la compañía de más de $255 millones en capital comprometido. Durante los primeros nueve meses del año, en las tres plataformas, invertimos aproximadamente $1.3 mil millones en 261 propiedades minoristas con arrendamiento neto, distribuidas en 42 estados y el Distrito de Columbia, en 29 sectores minoristas. Pasando al tema de las desinversiones. Durante el trimestre vendimos 11 propiedades por ingresos brutos de aproximadamente $27 millones, a una tasa de capitalización promedio ponderada de 6.5%, 80 puntos básicos por debajo de la tasa de capitalización de las adquisiciones realizadas durante el período.

Las desinversiones consistieron principalmente en cinco locales de Taco Bell operados por franquiciatarios, dos locales de Goodyear y dos tiendas de Advance Auto Parts. Ninguna de las propiedades desinvertidas tenía una calificación crediticia de grado de inversión, y los activos tenían un plazo restante promedio ponderado de arrendamiento de aproximadamente 7.6 años. Ahora anticipamos un volumen total de desinversiones de $100 millones-$150 millones para el año, un aumento considerable frente a nuestro rango anterior de $50 millones-$100 millones. Estamos buscando, y seguiremos buscando, oportunidades adicionales para reciclar capital de manera acreciente, gracias a la fuerte demanda de compradores que realizan intercambios 1031 y que aprovechan la depreciación adicional. Nuestro equipo de gestión de activos sigue atendiendo los vencimientos próximos de arrendamientos. Durante el tercer trimestre, formalizamos nuevos arrendamientos, extensiones o opciones sobre más de 860,000 pies cuadrados de superficie bruta arrendable (GLA), con una tasa de recuperación de aproximadamente 106%, el nivel más alto de los últimos seis trimestres.

Durante los primeros nueve meses del año, formalizamos nuevos arrendamientos, extensiones o opciones sobre 2.5 millones de pies cuadrados de superficie bruta arrendable, con una tasa de recuperación superior al 105%. Solo quedan 11 arrendamientos, que representan 20 puntos básicos de la renta base anualizada, cuyo vencimiento está previsto para este año. Al cierre del trimestre, nuestra cartera de primera categoría se acercaba a las 2,900 propiedades, distribuidas en los 50 estados y el Distrito de Columbia. La exposición de nuestra cartera a propiedades con calificación de grado de inversión representaba aproximadamente el 65% de las rentas base anualizadas. Nuestra cartera incluye 270 arrendamientos de terrenos, que representan el 10% de las rentas base anualizadas y tienen una exposición a propiedades con calificación de grado de inversión de aproximadamente el 85%. Dicho esto, le cedo la llamada a Peter para que hable sobre nuestros resultados financieros del trimestre.

Gracias, Joey. Comenzando por el balance general, tuvimos un trimestre muy activo, con más de $825 millones en capital de deuda y capital accionario recaudado o liquidado, lo que elevó esta cifra a casi $1.5 mil millones en lo que va del año. En septiembre, completamos una oferta pública de bonos por $400 millones en notas senior no garantizadas con una tasa de 5.65% y vencimiento en 2036. La oferta se colocó con un diferencial de 90 puntos básicos, el nivel más bajo alcanzado en una oferta pública de bonos a 10 años en la historia de la compañía. En relación con la oferta, cancelamos acuerdos de swaps con inicio futuro por $300 millones y recibimos más de $19 millones en ingresos. Esos ingresos redujeron la tasa de interés total de las notas en casi 50 puntos básicos frente al rendimiento al vencimiento, hasta una tasa de 5.36%.

En los últimos seis años, hemos generado más de $82 millones en ingresos netos con nuestro programa de cobertura, lo que se traduce en ahorros anuales de intereses de casi $8 millones. Consideramos que esto es resultado directo de nuestra política de cobertura disciplinada y proactiva. Nuestro enfoque ha sido evitar el financiamiento de último momento, lo que nos ha permitido tener una mejor visibilidad de nuestro costo de capital a mediano plazo y ha generado un valor significativo para los accionistas a lo largo del tiempo. Durante el trimestre, liquidamos aproximadamente 5.7 millones de acciones correspondientes a contratos de capital accionario a plazo existentes, por ingresos netos de más de $425 millones. Al cierre del período, teníamos aproximadamente 8.8 millones de acciones pendientes de liquidación bajo contratos de capital accionario a plazo, que representarían ingresos netos previstos de más de $657 millones. Al cierre del trimestre, la liquidez total se situó en aproximadamente $2 mil millones, incluidos el efectivo disponible, los contratos de capital accionario a plazo pendientes de liquidación y la disponibilidad total de nuestra línea de crédito revolvente.