Llamada de resultados del T3 2026 de Curbline Properties Corp.

Buenos días y bienvenidos a la conferencia telefónica sobre los resultados del tercer trimestre de 2026 de Curbline Properties. Hoy me acompañan el director ejecutivo, David Lukes, y el director financiero, Conor Fennerty. Además del comunicado de prensa distribuido esta mañana, publicamos en nuestro sitio web, curbline.com, el suplemento financiero trimestral y la presentación de diapositivas, cuyo propósito es complementar nuestros comentarios preparados para la llamada de hoy. Tengan en cuenta que algunas de nuestras declaraciones de hoy pueden contener declaraciones prospectivas en el sentido de las leyes federales de valores. Estas declaraciones prospectivas están sujetas a riesgos e incertidumbres, y los resultados reales podrían diferir sustancialmente de lo indicado en nuestras declaraciones prospectivas. Encontrarán información adicional en nuestro comunicado de prensa sobre resultados y en nuestras presentaciones ante la SEC, incluidos nuestros informes más recientes en los formularios 10-K y 10-Q.

Además, en la llamada de hoy analizaremos medidas financieras no GAAP, incluidos FFO, FFO operativo e ingreso operativo neto de propiedades comparables. Las descripciones y conciliaciones de estas medidas financieras no GAAP con las medidas GAAP más directamente comparables se encuentran en el suplemento financiero trimestral y la presentación para inversionistas de hoy. En este momento, tengo el gusto de presentar a nuestro director ejecutivo, David Lukes.

Buenos días y bienvenidos a la conferencia telefónica sobre los resultados del tercer trimestre de Curbline Properties. Los resultados del tercer trimestre destacan la continuidad de las tendencias observadas durante el primer semestre del año, con más de $300 millones en inversiones y recaudación de fondos, lo que proporciona amplia liquidez y capital para impulsar un crecimiento significativo de cara al cuarto trimestre y a 2027. Como muchos de ustedes saben, nuestra compañía celebró su segundo aniversario hace apenas unas semanas. Quería comenzar con algunos detalles sobre lo que hemos logrado hasta la fecha, antes de pasar a lo que estamos observando en el mercado y a algunos aspectos destacados de las operaciones. Luego le cederé la palabra a Conor para que repase los resultados trimestrales y el aumento de nuestra guía (guidance).

Como muchos de ustedes saben, Curbline se escindió de nuestra empresa predecesora el 1 de octubre de 2024, con una estrategia sencilla y enfocada como el único REIT dedicado exclusivamente a los bienes raíces de conveniencia, que, creemos, ofrece un crecimiento sostenible y eficiente en capital, superior al de la industria de bienes raíces comerciales. Nuestra clara ventaja de ser pioneros nos ha permitido construir una cartera inigualable en este sector único y ampliar nuestra escala en el fragmentado, pero líquido, mercado de bienes raíces de conveniencia. En los dos años transcurridos desde la escisión, hemos adquirido poco más de $1.7 mil millones en centros de conveniencia, casi en su totalidad de forma individual. Financiamos estas adquisiciones con $800 millones de efectivo disponible al momento de la escisión, además de otros $1.6 mil millones de capital obtenido, incluidos casi $1 mil millones de capital común.

Esta actividad de inversión neta, junto con un crecimiento superior al 3% en las mismas propiedades en 2024 y 2025, y el flujo de caja retenido gracias a la naturaleza de bajo requerimiento de capital de este sector, ha generado un crecimiento significativo de las ganancias por acción, tanto en términos absolutos como relativos. En concreto, el OFFO anualizado por acción pasó de $0.91 en el cuarto trimestre de 2024 a $1.28 al anualizar el tercer trimestre de 2026, lo que representa un aumento superior al 41%. También ha generado un atractivo rendimiento total para los accionistas: las acciones superaron al índice de REIT en más del 30% y a sus pares del segmento de centros comerciales por un margen similar.

Todos estamos, obviamente, muy orgullosos de lo que hemos logrado hasta la fecha, pero, en nuestra opinión, lo más alentador es que aún estamos en las primeras etapas del plan de crecimiento de nuestra compañía y estamos muy enfocados en el amplio mercado al que podemos dirigirnos dentro de este negocio único y eficiente en capital. Para poner a Curbline en contexto, al cierre del tercer trimestre éramos propietarios de 239 centros de conveniencia, frente a la estimación de ICSC de más de 68,000 centros comerciales de conveniencia en el país. No todas las propiedades se ajustarán a nuestro mandato, pero tenemos claro que existe un flujo significativo de oportunidades que son coherentes con los activos que poseemos o queremos poseer, y nos aseguramos de contar con el equipo adecuado, en el lugar adecuado, para tener éxito.

En lo que va del año, hasta el viernes pasado, hemos adquirido poco más de $800 millones en activos y ahora esperamos superar nuestra expectativa anterior de $1 mil millones en inversiones totales, con visibilidad sobre nuestro pipeline hasta principios del próximo año. Lo interesante es que, además de los temas que he mencionado anteriormente, como nuestros esfuerzos de marketing, nuestra extensa red de intermediarios inmobiliarios y los vientos a favor generacionales, los propietarios buscan monetizar sus activos para sus familias o herederos. Como habrán notado, el trimestre pasado adquirimos cuatro propiedades que son inmediatamente adyacentes a nuestros centros existentes o forman parte de ellos. Al revisar nuestro pipeline, tenemos varias adquisiciones adicionales de propiedades adyacentes que amplían otra posible vía de crecimiento para Curbline. Esperamos que este tema o tendencia continúe en adelante, impulsado por el trabajo de nuestro equipo sobre el terreno.

En cada caso, seguimos evaluando nuestras oportunidades de adquisición según los factores que más contribuyen al crecimiento del flujo de caja a largo plazo: corredores viales principales, datos demográficos sólidos, alto tráfico vehicular e inquilinos solventes. Los edificios sencillos y flexibles, con una fila de locales comerciales de diseño simple, ofrecen espacio para una gama muy amplia de inquilinos. El resultado es una cartera de Curbline en crecimiento, con inquilinos solventes muy diversificados y necesidades de capital limitadas a lo largo del tiempo. En cuanto a las operaciones, seguimos observando una elevada demanda de espacio y este trimestre firmamos poco menos de 170,000 pies cuadrados en contratos de arrendamiento nuevos y renovaciones. Los diferenciales de los últimos 12 meses se mantienen en línea con nuestros promedios de cinco años, ya que la escasez de espacio en los mercados de altos ingresos donde operamos sigue propiciando condiciones atractivas para los arrendamientos.

Es importante destacar que, como señalé el trimestre pasado, el inicio de los contratos de nuestro pipeline de SNO comenzó a acelerarse hacia el final del tercer trimestre. Se espera que la mayoría de nuestro pipeline de SNO, de casi $8 millones, comience a generar ingresos para marzo del próximo año. Este viento a favor operativo, junto con la actividad de inversión mencionada, está impulsando un crecimiento significativo de las ganancias. Nuestra guía (guidance) revisada al alza representa un crecimiento superior al 18%, uno de los más altos de todo el sector de los REIT. En cuanto al crecimiento en las mismas propiedades, el crecimiento del 3.4% en el tercer trimestre se aceleró, tal como esperábamos. Conor ofrecerá más detalles al respecto más adelante. Nuestros gastos de capital también se mantienen muy por debajo del 10% del NOI, lo que nos ubica entre los operadores más eficientes en términos de capital de todo el sector de los REIT que cotizan en bolsa, una característica importante de la clase de activos de conveniencia y un factor diferenciador en un entorno de tasas de interés al alza.

En resumen, seguimos siendo sumamente optimistas sobre la oportunidad que tiene Curbline por delante, mientras nos enfocamos exclusivamente en el fragmentado sector inmobiliario de conveniencia, con el objetivo de generar un crecimiento relativo y absoluto atractivo para las partes interesadas. Quiero agradecer a todos en Curbline por sus contribuciones, que nos han preparado tanto a nosotros como a la compañía para superar el desempeño esperado. Dicho esto, le cedo la palabra a Conor.

Gracias, David. Comenzaré con las ganancias y las métricas operativas del tercer trimestre, luego pasaré a la guía (guidance) revisada de la compañía para 2026 y, por último, hablaré del balance general. El NOI del tercer trimestre superó el plan, impulsado en parte por una mayor ocupación interanual y mayores recuperaciones. El NOI total aumentó un 11% frente al trimestre anterior y más de un 50% interanual, impulsado por las adquisiciones y el crecimiento orgánico. Además del desempeño operativo superior al esperado durante el trimestre, no hubo otras variaciones significativas, lo que destaca la sencillez del estado de resultados y el plan de negocios de Curbline. En el tercer trimestre, registramos un ajuste bruto de $1.8 millones en gastos de G&A no monetarios, compensado por $1.8 millones de otros ingresos no monetarios. Se espera que este ajuste bruto, producto del acuerdo de servicios compartidos y que no tiene efecto neto en la utilidad neta, continúe hasta el tercer trimestre de 2027 y está excluido de todas las cifras y metas de G&A.

En cuanto a las métricas operativas, la tasa de arrendamiento prácticamente no varió frente al trimestre anterior: bajó 10 puntos básicos, hasta el 96.4%. La ocupación aumentó 20 puntos básicos frente al trimestre anterior y 60 puntos básicos interanuales, a medida que comenzamos a observar el impacto del inicio de los contratos de arrendamiento. El volumen de arrendamientos de los últimos 12 meses continúa aumentando gradualmente, impulsado por una actividad elevada y el crecimiento del portafolio. Aunque los volúmenes y las cifras trimestrales siguen siendo volátiles, dada la falta de espacio disponible en el portafolio. Como señaló David, seguimos alentados por el nivel de actividad y la profundidad de la demanda de espacio disponible. Como esperábamos, el NOI de las mismas propiedades se aceleró en el tercer trimestre hasta el 3.4%, con un crecimiento de las rentas base del 2.8% y una comparación más favorable en las recuperaciones que en el segundo trimestre. Es importante destacar que este crecimiento se logró con gastos de capital limitados: los CapEx de los últimos 12 meses fueron inferiores al 8% del NOI.

En cuanto a nuestras perspectivas para 2026, estamos elevando la guía (guidance) de OFFO a un rango de entre $1.25 y $1.27 por acción, lo que representa un crecimiento de poco más del 18% en el punto medio. Creemos que este nivel de crecimiento será el más alto, sin duda, en el sector minorista y estará entre los más altos de todo el sector de los REIT. Los factores que sustentan el punto medio del rango incluyen, en primer lugar, inversiones para todo el año de poco más de $1 billion. En segundo lugar, CapEx como porcentaje del NOI inferior al 10%. Y, en tercer lugar, G&A de aproximadamente $32 millones, que incluye los honorarios pagados a SITE Centers como parte del acuerdo de servicios compartidos. Esos honorarios sumaron $1.4 millones en el tercer trimestre. En cuanto al NOI de las mismas propiedades, ahora pronosticamos un crecimiento de 2.5%-4% en 2026, después del 3.3% en 2025 y el 5.8% en 2024.