Llamada de resultados del T3 2026 de Alpine Income Property Trust, Inc

Me acompañan en la llamada de esta mañana John Albright, presidente y director ejecutivo; Philip Mays, director financiero; y otros miembros del equipo ejecutivo, quienes estarán disponibles para responder preguntas durante la llamada. Como recordatorio, muchos de nuestros comentarios de hoy se consideran declaraciones prospectivas conforme a las leyes federales de valores. Los resultados futuros reales de la compañía podrían diferir significativamente de los asuntos analizados en estas declaraciones prospectivas, y no asumimos ninguna obligación de actualizarlas. Los factores y riesgos que podrían hacer que los resultados reales difieran sustancialmente de las expectativas se divulgan periódicamente con mayor detalle en el Formulario 10-K, el Formulario 10-Q y otras presentaciones de la compañía ante la SEC. Pueden encontrar nuestros informes ante la SEC, el comunicado de resultados y la presentación más reciente para inversionistas, que incluye conciliaciones de las medidas financieras no sujetas a los PCGA que utilizamos, en nuestro sitio web: www.alpinereit.com.

Dicho esto, cedo la palabra a John.

Gracias, Jenna, y buenos días a todos. Nos complace informar otro sólido trimestre. El AFFO por acción diluida creció 19.6% frente al tercer trimestre del año pasado, e invertimos aproximadamente $41 millones a un rendimiento inicial promedio ponderado de 8.5%. Nuestra actividad de inversión se ha acelerado significativamente este año, incluida la adquisición pendiente de una cartera industrial por $117.3 millones, de la que hablaré en un momento. Las inversiones cerradas y bajo contrato en lo que va del año ahora superan los $300 millones, un récord para la compañía que supera el total de $277 millones de todo 2025. Como resultado de este volumen de inversión, estamos elevando nuestra guía (guidance) de AFFO para todo 2026, que Phil explicará en breve.

Comenzando con las adquisiciones, durante el trimestre cerramos adquisiciones de propiedades por $39.2 millones, a una tasa de capitalización inicial en efectivo promedio ponderada de 8.5%. Entre los principales inquilinos se encontraban una tienda Best Buy en McAllen, Texas; una tienda Lowe's en Fairfax, Virginia; y una tienda Dick's Sporting Goods en Asheville, Carolina del Norte. Todos cuentan con calificación de grado de inversión y están entre nuestros 5 principales inquilinos por renta base anual (ABR). En lo que va del año, hemos cerrado adquisiciones de propiedades por $85.8 millones, a una tasa de capitalización inicial promedio ponderada de 8%. Hemos seguido enfocándonos en propiedades bien ubicadas que podemos adquirir a un costo bajo y con un rendimiento inicial atractivo, y buscamos reciclar selectivamente propiedades de menor rendimiento para invertir en nuevas oportunidades de mayor rendimiento. Después del cierre del trimestre, adquirimos una tienda Burlington en Chandler, Arizona, por $7.9 millones.

A principios de este mes, anunciamos un acuerdo para adquirir una cartera industrial de 13 propiedades por $117.3 millones, o aproximadamente $63 por pie cuadrado. La cartera industrial suma aproximadamente 1.9 millones de pies cuadrados en 11 estados. Está arrendada al 100% a 9 inquilinos bajo contratos de arrendamiento triple neto absoluto, con aumentos anuales de renta. Tiene un plazo restante promedio ponderado de arrendamiento de 10.2 años y ningún vencimiento antes de fines de 2031. Aunque el sector industrial no es un enfoque estratégico, esta cartera se destacó por varias razones. Primero, ofrece un rendimiento inicial atractivo. Segundo, la base de inquilinos está diversificada, y estos han operado en sus ubicaciones durante un promedio de 40 años e invertido un capital significativo en ellas. Tercero, creemos que las rentas vigentes están por debajo del mercado y se benefician de aumentos anuales.

Esperamos cerrar la operación a mediados del cuarto trimestre, sujeto a las condiciones de cierre habituales. El nuevo financiamiento que Phil explicará nos brinda amplia capacidad para financiarla. Al cierre del trimestre, nuestra cartera de propiedades estaba compuesta por 130 propiedades que sumaban 4.8 millones de pies cuadrados en 31 estados, con una ocupación de 99.6% y un plazo promedio ponderado de arrendamiento de 8.7 años. La renta base anualizada en línea recta fue de $53.9 millones. Aproximadamente 68% de la ABR proviene de inquilinos con calificación crediticia y 56% de inquilinos con calificación de grado de inversión. En nuestra cartera de préstamos comerciales, recibimos el pago total anticipado de 2 préstamos por un total de $17.9 millones, con un rendimiento promedio ponderado de 10.2%.

Al cierre del trimestre, la cartera estaba compuesta por 11 préstamos con un monto nominal pendiente de $160.1 millones y una tasa de cupón promedio ponderada de 13.4%, incluidos los intereses PIK. La cartera de préstamos está cerca de nuestro objetivo de aproximadamente 20% del valor total de los activos sin depreciar. Complementa nuestra cartera de propiedades y aumenta el rendimiento general de nuestras inversiones. Como recordatorio, el momento de los desembolsos y los reembolsos puede hacer que el tamaño relativo de la cartera de préstamos varíe de un trimestre a otro. Dicho esto, le cedo la palabra a Phil.

Gracias, John. Comenzando con nuestros resultados. Los ingresos totales del tercer trimestre fueron de $20.5 millones, incluidos ingresos por arrendamientos de $12.8 millones e ingresos por intereses de inversiones en préstamos comerciales de $7.6 millones. El FFO y el AFFO fueron ambos de $0.55 por acción diluida, un aumento de aproximadamente 20% frente al tercer trimestre del año pasado. Como recordatorio, los resultados del segundo trimestre incluyeron aproximadamente $0.02 por acción diluida de ingresos no recurrentes por cargos de terminación.

Este trimestre no incluyó ningún ingreso único ni no recurrente. En los nueve meses terminados el 30 de septiembre, los ingresos totales fueron de $58.9 millones, incluidos ingresos por arrendamientos de $38.1 millones e ingresos por intereses de inversiones en préstamos comerciales de $20.7 millones. El FFO y el AFFO fueron de $1.65 y $1.66 por acción diluida, respectivamente, ambos con un aumento de aproximadamente 23% frente al mismo período del año pasado. Pasando al balance general. Durante el trimestre, obtuvimos $8.2 millones de ingresos netos mediante nuestros programas ATM de acciones ordinarias y preferentes. En lo que va del año, hemos obtenido aproximadamente $70 millones de ingresos netos a través de ambos programas. Cerramos el trimestre con una razón de deuda neta a EBITDA ajustado pro forma de 6.5 veces. Aunque esta cifra está en línea con la del trimestre pasado, es más de una vuelta completa inferior a las 7.7 veces que reportamos hace un año.

Al cierre del trimestre, teníamos $398.5 millones de deuda pendiente, a una tasa de interés promedio ponderada de 4.48%, y no vencía deuda hasta 2029. Como se informó anteriormente, tenemos swaps de SOFR por $100 millones a 2.05% que vencen en enero de 2027 y serán reemplazados por swaps que fijan la SOFR en 3.54%. Cabe destacar que, después del cierre del trimestre, recibimos compromisos de bancos para un nuevo préstamo a plazo de 4 años por $100 millones y un aumento de $75 millones en nuestra línea de crédito revolvente. Esperamos cerrar este financiamiento a fines de octubre y usaremos los fondos del préstamo a plazo para reducir los préstamos pendientes de nuestra línea de crédito revolvente. En total, este financiamiento agrega $175 millones de liquidez potencial. Ahora, pasemos a la guía (guidance). Como dijo John, nuestro volumen de inversión nos llevó a aumentar la guía.

Para el año completo 2026, elevamos nuestras perspectivas de FFO a $2.19-$2.21 por acción diluida, frente a $2.10-$2.13. Elevamos nuestras perspectivas de AFFO a $2.20-$2.22 por acción diluida, frente a $2.12-$2.15. En el punto medio, esto representa un crecimiento de aproximadamente 17% del AFFO por acción frente a 2025. Nuestros nuevos rangos de guía reflejan el aumento de nuestro supuesto de volumen de inversión, que ahora es de $310 millones-$350 millones. Además, reflejan el calendario previsto de inversiones, desinversiones y actividades de financiamiento, así como los $17.9 millones de pagos anticipados de préstamos de este trimestre que comentó John, y un préstamo de $7.4 millones con un rendimiento de 10.25% que vence en el cuarto trimestre. Por último, con base en las acciones emitidas este trimestre, el ritmo actual de nuestra comisión trimestral de administración base es ahora de aproximadamente $1.5 millones. Dicho esto, operador, por favor abra la sesión para preguntas.