Conferencia Global de Bienes Raíces de BofA 2026 de Prologis

Sarah Cooper, directora global de ventas de acciones inmobiliarias, y por varias razones, me tiene moderando. Agradecería todas sus preguntas a medida que avancemos, particularmente sobre los temas que no tengo permitido mencionar.

Gracias al equipo directivo. Nos acompañan Tim Arndt, director financiero, y Justin Meng, jefe de relaciones con inversionistas. Eso es todo de parte de su equipo, ¿verdad? No tenemos a Abhishek. Abhishek también está aquí con nosotros. Para empezar, quizá puedan darnos las últimas novedades sobre los arrendamientos y la demanda de los inquilinos hasta septiembre. Comenten qué ha cambiado desde la publicación de resultados y también cómo va la cartera de oportunidades, si les parece.

Claro. Bueno, buenos días a todos. Es un gusto estar aquí y volver a Nueva York. Quizá también amplíe un poco más el enfoque y comente el trimestre en general y el desempeño del negocio. En pocas palabras, las cosas van muy bien. Si empezamos por la parte operativa del negocio, todas las tendencias de las que hemos estado hablando durante, en mi opinión, los últimos ocho trimestres, aunque creo que el mercado les ha prestado más atención en los últimos dos o tres. Todas esas tendencias positivas en torno a nuestros volúmenes de arrendamiento, el ritmo de toma de decisiones y el aumento de la ocupación. Hemos visto un par de trimestres de crecimiento positivo de las rentas de mercado. Todas esas tendencias han continuado aquí en el tercer trimestre. Ha sido excelente verlo. Es algo que facilita el crecimiento continuo de nuestro negocio de creación de valor.

En particular, el desarrollo de instalaciones logísticas, por una parte. Esa es un área de inversión que había tenido menos actividad desde, digamos, 2024, cuando las condiciones realmente no lo justificaban. Pero, con todas las mejoras en las condiciones y el ajuste que describo aquí, esa actividad ha repuntado de manera significativa, junto con muchas de las oportunidades en centros de datos, sobre las que seguramente hablaremos un poco. Todo eso está impulsado, en realidad, por dos factores. Nuestro negocio de capital estratégico. Tenemos casi $70 mil millones en activos bajo gestión, es decir, activos de terceros bajo gestión, que respaldan toda esa propiedad y crecimiento. Pero también nuestro propio balance general, donde acabamos de realizar una emisión de acciones antes de la transacción de SEGRO, que es la cereza del pastel.

Es una transacción muy importante que aún está en curso para nosotros en Europa, con una cartera y un equipo altamente complementarios cuyo cierre estamos tramitando. Está pasando por varios procesos regulatorios, incluida una votación de los accionistas a finales de este mes, y esperamos cerrarla en el primer semestre del próximo año. Así que, en general, las cosas van muy bien. Sarah, creo que, específicamente en cuanto a algunas cifras, en este tercer trimestre probablemente veremos las firmas de arrendamientos. Prologis ha registrado varios récords en las firmas de arrendamientos totales durante los últimos trimestres, con entre 60 y 65 millones de pies cuadrados. Ese ha sido el sello distintivo de lo que representa un récord para nosotros en cuanto a firmas dentro de un trimestre. Sospecho que este tercer trimestre volveremos a ver una cifra en ese rango.

Aún no hemos terminado del todo, pero los primeros meses han sido excelentes. Al analizar con más detalle la cartera de oportunidades, observamos que los acuerdos en la etapa de negociación están avanzando más rápido. Las cosas avanzan un poco más rápido por el proceso. Pero, además de las firmas, lo que siempre sumamos a este indicador de actividad es si la propia cartera de oportunidades se está reponiendo con nueva demanda después de que tenemos un trimestre récord de nuevas firmas de arrendamientos. Y esa tendencia continúa. Vemos que nuestra cartera de oportunidades de arrendamiento se mantiene muy por encima de los 100 millones de pies cuadrados en nuevas consultas, lo cual ha sido excelente.

¿Puedo...? Creo que hay varias cosas que podríamos analizar, pero una de las cosas que Ken Caplan dijo esta mañana, creo, fue que el 15% de sus arrendamientos logísticos estaba relacionado con la expansión de centros de datos, y sé que hablamos de eso en Nareit. ¿Están viendo algo parecido, más o menos?

Diríamos que alrededor del 10% de nuestros nuevos arrendamientos se ha destinado a algún tipo de apoyo para la expansión de centros de datos. Así que sí, pensamos que se trata de un nuevo segmento de demanda que probablemente durará más de lo que algunas personas creen. Habrá un par de fases. Una consistirá en satisfacer esta nueva expansión. Hay que construir todo un ecosistema. Pero habrá que reparar, mantener y reemplazar con el tiempo estos sistemas, los propios chips, el hardware, los sistemas mecánicos, eléctricos y de plomería (MEP), todo eso. Así que, sin duda, este segmento añadirá demanda durante mucho tiempo.

Bien. ¿Alguien más quiere hacer alguna pregunta sobre esos comentarios iniciales antes de continuar? Bien. Quizá ahora podamos hablar del mercado: absorción neta, entregas, vacancia y crecimiento de las rentas de mercado en EE. UU., de cara a los próximos trimestres.

Sí. Muchos de ustedes probablemente saben que en el segundo trimestre tuvimos un aumento considerable de la absorción neta: creo que 66 millones de pies cuadrados. Hacía bastante tiempo que no veíamos una cifra tan alta. Diría que, para mí, las cifras de absorción neta que vimos durante los seis, siete u ocho trimestres anteriores habían sido casi inexplicablemente bajas. Esperaríamos que una absorción neta productiva y saludable del mercado en EE. UU. fuera de alrededor de 225 millones de pies cuadrados al año, digamos. Así que la cifra de 66 millones en el segundo trimestre estuvo acorde con ese nivel, un poco por encima. Pero todos los trimestres en los que registramos cifras de unos 30 millones, 35 millones o poco más de 40 millones habían sido bastante bajos para el nivel de actividad que veíamos entre nuestros clientes.

La explicación de todo eso era muy clara: simplemente se estaba absorbiendo el exceso de espacio que vimos al inicio de la COVID. Vimos que la ocupación aumentó mucho. Los clientes tomaron un poco más de espacio del que necesitaban. Así que durante 2024 y parte de 2025, esa actividad se desaceleró. Llevábamos un tiempo diciendo que pensábamos que eso estaba llegando a su fin. Que los clientes estaban ajustando adecuadamente sus carteras y que veríamos nueva demanda incremental. Creo que Prologis lo vio. Empíricamente, diría que pueden verlo en nuestras cifras, que se adelantaron al mercado, porque hemos tenido volúmenes de arrendamiento muy sólidos desde finales de 2024 y, en realidad, hemos aumentado la ocupación durante la mayor parte de ese período, mientras que la ocupación del mercado seguía bajando por un tiempo. Ahora tocó fondo y está creciendo.

Simplemente parece que estamos unos trimestres adelantados, debido a la ubicación y calidad de nuestra cartera. Estas condiciones están contribuyendo al crecimiento positivo de las rentas de mercado. Tenemos una cartera global. Hemos visto un crecimiento positivo de las rentas fuera de EE. UU. durante más tiempo, probablemente desde hace aproximadamente un año, en lugares como Europa y, sin duda, LATAM. Así que llevamos un tiempo beneficiándonos de eso. A EE. UU. le tomó más tiempo llegar a ese punto, pero durante los dos primeros trimestres de este año, EE. UU. ya contribuyó a ese crecimiento. Agregaré que, en cuanto a las perspectivas de crecimiento de las rentas de mercado, describimos nuestro negocio, de manera racional, diríamos, como un crecimiento de las rentas de mercado de logística superior a la inflación.

El componente adicional incluye, diría, todos los factores estructurales que impulsan la logística; el comercio electrónico encabeza la lista, pero ahora se suman otras cosas, como la manufactura avanzada y la expansión de centros de datos. Hay varios factores que añaden demanda incremental más allá de la inflación. El otro componente que sigue latente y se ha mantenido amplio debido al nivel de vacancia del mercado son las rentas al costo de reposición. Voy a retroceder un momento; esta será una respuesta larga. Tenemos el diferencial entre las rentas de mercado y las de nuestros contratos, que simplemente mide cuánto superan las rentas de mercado a las rentas de los contratos vigentes, y lo calculamos en 17%.

Según recuerdo, representa alrededor de $700 millones; si no hacemos nada más que elevar las rentas de la cartera hasta los niveles de mercado conforme vencen los contratos, generaremos esos $700 millones. Pero hay otra medida. ¿Cuál es la brecha hasta las rentas al costo de reposición? ¿Cuánto superan las rentas al costo de reposición a las rentas de mercado? Eso representa otro 20%, aproximadamente. Perdón, ¿otro adicional al 17 o...? Otro adicional al 17.