Llamada de resultados del T3 2026 de Corporacion Inmobiliaria Vesta, S.A.B de C.V., American Depositary Shares, each representing ten (10) Common Shares

Buenos días a todos y bienvenidos a la revisión de los resultados de Vesta del tercer trimestre de 2026. Hoy me acompañan Lorenzo Dominique Berho Carranza, nuestro director ejecutivo, y Juan Sottil, nuestro director financiero. El comunicado con los resultados del tercer trimestre de 2026 se publicó ayer después del cierre del mercado y está disponible en el sitio web de relaciones con inversionistas de Vesta, junto con nuestro paquete complementario. Es importante señalar que, en la llamada de hoy, los comentarios de la gerencia y las respuestas a sus preguntas pueden contener declaraciones prospectivas. Las declaraciones prospectivas abordan asuntos sujetos a riesgos e incertidumbres que podrían hacer que los resultados reales difieran. Para obtener más información sobre estos factores de riesgo, consulten nuestras presentaciones públicas. Vesta no asume ninguna obligación de actualizar las declaraciones prospectivas en el futuro. Además, tengan en cuenta que todas las cifras se prepararon de conformidad con las NIIF, que difieren en ciertos aspectos importantes de los principios de contabilidad generalmente aceptados en Estados Unidos (US GAAP).

Toda la información debe leerse junto con nuestros estados financieros, incluidas sus notas, y queda sujeta en su totalidad a estos; está expresada en USD, salvo que se indique lo contrario. Ahora le cedo la palabra a Lorenzo Berho.

Gracias, Fernanda, y buenos días a todos los que se unen a nosotros hoy. Estoy sumamente satisfecho con los resultados de Vesta del tercer trimestre. Fue un trimestre sobresaliente para nuestra compañía, que reflejó una actividad récord de nuevos arrendamientos, una mejora sustancial en la ocupación de la cartera, un sólido desempeño financiero y avances importantes en la ejecución de nuestra estrategia Ruta 2030. Es importante destacar que nuestro desempeño nos da la confianza para elevar nuestra guía (guidance) para todo el año 2026. El trimestre pasado hablé de que la ejecución ya estaba claramente en marcha. Describí cómo Vesta estaba convirtiendo la demanda en contratos de arrendamiento y ocupación, y nuestro banco de tierras en oportunidades de desarrollo disciplinadas. Este trimestre cumplimos ese compromiso. Nuestros resultados demuestran que las oportunidades de las que hemos hablado durante todo el año se están traduciendo en contratos firmados, mayor ocupación, nuevas construcciones y crecientes ingresos por rentas. Y estamos logrando esto mientras mantenemos la disciplina financiera que siempre ha sido fundamental para la estrategia de Vesta.

Permítanme comenzar con el entorno general. El tercer trimestre trajo señales alentadoras de que las decisiones de inversión industrial en México están cobrando impulso. Tras un periodo de cautela y ajuste, estamos viendo una reactivación de la inversión en maquinaria y equipo, una aceleración de la demanda vinculada con la electrónica y las industrias relacionadas con la inteligencia artificial, y empresas que avanzan con sus planes de expansión pese a la incertidumbre persistente en torno al comercio global. Lo que resulta particularmente alentador es que esta reactivación se está traduciendo en compromisos concretos, y Vesta se está beneficiando directamente de estas tendencias. Como he señalado anteriormente, México está particularmente bien posicionado en este entorno. Su profunda integración con Norteamérica, su base manufacturera consolidada y sus ventajas competitivas ofrecen una base sólida para que la inversión continúe. Si bien la incertidumbre en torno a las negociaciones comerciales y la revisión del T-MEC sigue influyendo en el momento de algunas decisiones de inversión, nos alienta el avance de las conversaciones y, sobre todo, lo que están haciendo nuestros clientes.

Las empresas siguen invirtiendo, expandiéndose y asumiendo compromisos a largo plazo en México. Los datos comerciales recientes de Estados Unidos refuerzan este punto. Según cifras de la Oficina del Censo de Estados Unidos, las importaciones estadounidenses provenientes de México alcanzaron aproximadamente $60.6 mil millones en agosto, un nivel récord, y México representó aproximadamente 18% del total de las importaciones estadounidenses de bienes. También nos alientan las señales de recuperación de la inversión en maquinaria y equipo tras un periodo de menor actividad. Este es un indicador importante porque la inversión en capacidad productiva puede traducirse en una demanda futura de instalaciones manufactureras y logísticas. Junto con la expansión del comercio relacionado con la electrónica y la continua regionalización de las cadenas de suministro, estas tendencias refuerzan nuestra confianza en la competitividad industrial de México. Las exportaciones mexicanas de productos electrónicos aumentaron aproximadamente 2.5 veces entre 2024 y 2026, lo que refleja el creciente papel del país en el suministro a las industrias de tecnología e infraestructura digital.

Al mismo tiempo, estamos presenciando una transformación significativa en las industrias que impulsan la demanda de espacio industrial. La inversión vinculada con la inteligencia artificial y la infraestructura digital está generando nuevos requerimientos en toda la cadena de suministro manufacturera. Como hemos comentado en llamadas anteriores, la oportunidad va mucho más allá de los propios centros de datos. Incluye la producción y distribución de productos electrónicos, servidores, equipos eléctricos, sistemas de enfriamiento, componentes y otros productos necesarios para desarrollar y operar la infraestructura digital. Estamos viendo cómo estos requerimientos se traducen en oportunidades para el sector inmobiliario industrial en México, junto con la actividad continua de los sectores automotriz, logístico, de comercio electrónico, de alimentos y bebidas, y otros sectores consolidados. La importancia de esto para Vesta es clara. A medida que la manufactura y las cadenas de suministro se vuelven más sofisticadas, los clientes necesitan cada vez más edificios de alta calidad, con energía confiable, infraestructura sólida, acceso a mano de obra y conectividad con corredores logísticos clave. Estas son precisamente las características que priorizamos en nuestro portafolio y en nuestra estrategia de desarrollo.

Los resultados de arrendamiento del tercer trimestre demuestran claramente que este enfoque está dando resultados. Durante el trimestre, Vesta firmó contratos de arrendamiento por aproximadamente 2.3 millones de pies cuadrados, incluidos contratos nuevos por un récord de 1.6 millones de pies cuadrados. Este fue un nivel excepcional de actividad de nuevos arrendamientos, con clientes de los sectores de productos electrónicos, comercio electrónico, logística, automotriz y bienes de consumo. Lo que resulta particularmente alentador es la diversidad de estas transacciones. Estamos observando demanda en distintas industrias y regiones, desde empresas multinacionales que amplían operaciones consolidadas hasta otras empresas que invierten en su crecimiento en México. Nos complace especialmente ver que clientes consolidados como BMW, DSV Logistics y Mercado Libre siguen creciendo con Vesta. Estas relaciones demuestran el valor de nuestro modelo operativo centrado en el cliente, mientras que la diversidad de la actividad entre industrias y geografías refuerza la resiliencia de nuestro portafolio.

Esta es una parte importante de nuestra estrategia: construir relaciones a largo plazo con empresas de alta calidad y, al mismo tiempo, ampliar continuamente nuestra base de clientes. Y lo que es más importante, no se trata simplemente de posibles clientes ni de manifestaciones de interés. Se trata de clientes que toman decisiones, firman contratos de arrendamiento a largo plazo y se comprometen con las propiedades de Vesta. Por eso hemos mantenido la confianza en nuestro posicionamiento de mercado, incluso cuando las condiciones generales del mercado industrial han sido mixtas. Nuestro desempeño en arrendamientos se tradujo en una mejora significativa de la ocupación. La ocupación total del portafolio alcanzó el 93.9% al cierre del trimestre, un aumento de 220 puntos básicos frente al segundo trimestre. La ocupación estabilizada alcanzó el 93.9%, mientras que la ocupación de las mismas propiedades aumentó a 95.5%. Este es un hito importante que refleja la solidez de nuestra ejecución comercial y nuestra capacidad para arrendar espacios de alta calidad en ubicaciones seleccionadas estratégicamente. También completamos renovaciones de contratos de arrendamiento por aproximadamente 700,000 pies cuadrados, con un plazo promedio ponderado de aproximadamente cinco años.

El diferencial de arrendamiento promedio ponderado de los últimos 12 meses se mantiene sólido en 10%, lo que demuestra el valor continuo que los consumidores atribuyen a nuestras propiedades. La ventaja competitiva de Vesta es una combinación de profundo conocimiento de los mercados locales, relaciones de larga data con los clientes, un equipo comercial excepcional y la capacidad de entregar propiedades de alta calidad en las ubicaciones donde nuestros clientes desean operar. En el sector inmobiliario industrial, no basta con estar presente en una ciudad atractiva. El éxito depende de poseer y desarrollar propiedades en los corredores específicos donde los clientes desean operar, y nuestro enfoque de larga data en estas ubicaciones está dando frutos. Permítanme destacar algunos ejemplos del trimestre. En Monterrey, avanzamos considerablemente en el arrendamiento de nuestras propiedades existentes en Vesta Park Apodaca. Este avance ha respaldado la siguiente fase de crecimiento en nuestro nuevo Vesta Park Monterrey.

Nuestro éxito en el arrendamiento de propiedades existentes ha sentado una sólida base para avanzar con la infraestructura y la construcción necesarias para atender a futuros clientes en este mercado estratégico. En el Bajío, también nos alienta la actividad de arrendamiento de empresas industriales consolidadas, incluida BMW en San Luis Potosí. Esto refleja la importancia continua de México dentro de la cadena de suministro automotriz de América del Norte y, al mismo tiempo, refuerza el valor de nuestras relaciones de larga data con clientes multinacionales. Diversificar nuestra base de clientes entre distintas industrias es un elemento importante de nuestro enfoque para gestionar el riesgo y crear un portafolio resiliente. En Guadalajara, entregamos un edificio antes de lo previsto durante el tercer trimestre. Junto con un edificio entregado en Querétaro, ambas propiedades estaban totalmente ocupadas al momento de su finalización. Estas entregas demuestran nuestra capacidad para coordinar el desarrollo y la ejecución comercial, a la vez que atendemos las necesidades operativas de nuestros clientes.

En Vesta, nos alienta no solo el volumen de arrendamientos concretados, sino también la calidad de nuestros clientes, la diversidad de la demanda y la mayor visibilidad que ofrecen estos contratos. Esto es lo que distingue nuestro desempeño de los promedios generales del mercado. Los mercados industriales no necesariamente se recuperan al mismo ritmo, y las condiciones pueden diferir significativamente entre submercados, como he señalado anteriormente. Permítanme ahora referirme al desarrollo y la asignación de capital. El sólido desempeño en arrendamientos, junto con nuestras inversiones estratégicas en terrenos, nos ha permitido acelerar significativamente el desarrollo. Durante el tercer trimestre, iniciamos la construcción de aproximadamente 1.9 millones de pies cuadrados nuevos en cinco edificios para inventario: tres en Monterrey, uno en Ciudad Juárez y uno en Guanajuato.

Tras estos inicios de obra y la entrega de dos edificios totalmente ocupados, nuestra cartera de desarrollo alcanzó aproximadamente 3.3 millones de pies cuadrados en construcción, lo que representa una inversión estimada de $282.5 millones y un rendimiento esperado sobre el costo de 10.2%. Esto representa un hito importante en la ejecución de Ruta 2030. Estamos convirtiendo las posiciones estratégicas en terrenos que aseguramos en infraestructura, nuevos edificios y oportunidades de ingresos futuros por arrendamiento. Nuestra prioridad de desarrollo más importante es Monterrey, donde el exitoso arrendamiento de nuestra propiedad existente en Apodaca nos ha permitido avanzar con el desarrollo de nuestro nuevo Vesta Park Monterrey. También estamos invirtiendo en infraestructura y desarrollo en Ciudad Juárez, Guadalajara, Ciudad de México y otros mercados seleccionados donde vemos atractivas oportunidades a largo plazo. Esta es una evolución natural de nuestra estrategia. Primero, identificamos y aseguramos ubicaciones excepcionales.

Luego desarrollamos la infraestructura necesaria para respaldar las operaciones de nuestros clientes y aumentamos progresivamente la nueva capacidad a medida que se materializa la demanda. Nuestro enfoque sigue siendo disciplinado. No desarrollamos simplemente para ampliar el tamaño de nuestra cartera. Nos enfocamos en proyectos en los que la calidad de la ubicación, los requisitos de los clientes, la infraestructura y los rendimientos esperados respaldan la creación de valor sostenible a largo plazo. Después del cierre del trimestre, también adquirimos un terreno adicional en Ciudad de México, de aproximadamente 689,000 pies cuadrados. Esta inversión fortalece aún más nuestra capacidad de desarrollo en uno de los mercados logísticos más importantes de México y permite avanzar en los requerimientos de terrenos de Ruta 2030. Igualmente importante, nuestra estrategia de crecimiento está respaldada por una posición financiera sólida y cada vez más flexible, como comentará Juan. Junto con nuestra exitosa oferta de capital realizada a principios de este año, estas acciones han fortalecido nuestra capacidad para financiar el desarrollo, la infraestructura y futuras oportunidades de crecimiento, manteniendo al mismo tiempo un balance general prudente.

Creemos que esta combinación de capacidades de desarrollo y disciplina financiera es especialmente importante en el mercado actual. Desde el punto de vista financiero, el tercer trimestre también fue muy sólido, con un aumento interanual de los ingresos por arrendamiento de 10.8%, hasta $77.5 millones. El NOI ajustado aumentó 10.4% interanual, hasta $72.9 millones, con un margen de 94%. El EBITDA ajustado aumentó 9.2% interanual, hasta $65.2 millones, con un margen de 84.1%. El FFO de Vesta del trimestre, excluyendo el impuesto sobre la renta corriente, totalizó $47.1 millones, una disminución de 0.7% frente al tercer trimestre de 2025. Estos resultados reflejan la contribución de las propiedades recién arrendadas, el crecimiento continuo de los ingresos y nuestro enfoque en la eficiencia operativa. Es importante destacar que este desempeño nos ha permitido elevar nuestra guía (guidance) financiera para 2026. Juan compartirá estos detalles en breve. Estamos muy satisfechos con nuestro desempeño y con los avances que hemos logrado durante los primeros nueve meses del año.