Llamada de resultados del T3 2026 de PROLOGIS, INC.

Gracias, operador, y buenos días a todos. Bienvenidos a nuestra conferencia de resultados del tercer trimestre de 2026. Hoy nos acompañan Dan Letter, director ejecutivo; Tim Arndt, director financiero; y Chris Caton, director gerente. Quisiera señalar que esta llamada contendrá declaraciones prospectivas conforme al significado de las leyes federales de valores, incluidas declaraciones sobre nuestras perspectivas, expectativas y desempeño futuro. Estas declaraciones se basan en supuestos actuales y están sujetas a riesgos e incertidumbres que podrían hacer que los resultados reales difieran sustancialmente. Consulte nuestros documentos regulatorios presentados ante la SEC y el comunicado de resultados del tercer trimestre para conocer estos riesgos. No asumimos obligación alguna de actualizar ninguna declaración prospectiva. Además, durante esta llamada hablaremos de ciertas medidas financieras, como FFO y EBITDA, que no son GAAP.

De conformidad con Reg G, hemos proporcionado una conciliación con las medidas GAAP más directamente comparables en nuestro comunicado de resultados del tercer trimestre y en el suplemento. Ambos están disponibles en nuestro sitio web, www.prologis.com. Dicho esto, le cedo la llamada a Dan.

Gracias, Justin, y buenos días a todos. El tercer trimestre fue otro sólido ejemplo de nuestro modelo de negocio en acción. Las operaciones fueron excelentes. Firmamos contratos de arrendamiento por 60 millones de pies cuadrados y reabastecimos por completo nuestra cartera de proyectos, lo que nos da una visión clara de las necesidades de nuestros clientes. También mantuvimos una actividad intensa en la asignación y reciclaje de capital, y vamos camino de alcanzar $15 mil millones en actividad este año. Durante el trimestre alcanzamos otro hito importante. El 28 de septiembre, los accionistas de SEGRO aprobaron abrumadoramente la combinación de Prologis y SEGRO. Una vez concluida la operación, tendremos una cartera operativa de 363 millones de pies cuadrados en Europa, con mayor escala para atender a los clientes y un conjunto más amplio de oportunidades de desarrollo en logística y centros de datos. Agradecemos el diálogo constructivo con el equipo directivo de SEGRO y esperamos cerrar la transacción.

Antes de que Tim les presente los resultados del trimestre, quiero dedicar unos minutos al entorno actual, especialmente al reciente movimiento de las tasas de interés, y a la posición de Prologis. Los fundamentos operativos son sólidos y mantenemos una perspectiva constructiva. La mayoría de nuestros clientes opera con eficiencia, por lo que el crecimiento incremental de sus negocios debería traducirse en necesidades adicionales de espacio. Al mismo tiempo, varias tendencias de largo plazo siguen impulsando la demanda de bienes raíces logísticos. El comercio electrónico, la manufactura avanzada y el desarrollo de la cadena de suministro de centros de datos son todos fundamentales para la economía moderna. En conjunto, esperamos que la demanda se mantenga resiliente incluso en un entorno de tasas más altas. Del lado de la oferta, el umbral para iniciar nuevos desarrollos está aumentando. Los costos de construcción están subiendo, el financiamiento es más caro y los requisitos de rendimiento tienden al alza. Eso hace más difícil que los proyectos resulten viables con las rentas actuales.

En igualdad de condiciones, esperamos menos inicios de construcción y un entorno de oferta más favorable. Eso crea un panorama atractivo para las rentas. En un mercado equilibrado, las rentas logísticas deberían crecer por encima de la inflación con el tiempo. Hoy, las rentas necesarias para justificar nuevas construcciones han llegado a 27% por encima de los niveles actuales del mercado. Eso deja un margen considerable para que las rentas crezcan antes de que una nueva oferta tenga sentido económico. Dicho esto, el entorno de los mercados de capitales se ha vuelto más desafiante. Creemos que el reciente movimiento de las tasas desacelerará la actividad transaccional y podría ejercer cierta presión sobre los valores. Nuestro umbral para asignar capital ya era alto y, en respuesta, lo hemos elevado aún más. Pero los fundamentos de los bienes raíces logísticos siguen siendo sólidos, y nuestro balance general nos da flexibilidad para invertir frente a condiciones de mercado cambiantes.

También tenemos una enorme oportunidad en centros de datos, donde nuestros terrenos, capacidad energética y capacidades de desarrollo nos ofrecen varias formas de crear valor. Si a eso sumamos lo que podemos hacer en energía y capital estratégico, estamos bien posicionados para crear valor para nuestros clientes y accionistas. Dicho esto, le cedo la llamada a Tim.

Gracias, Dan. Tuvimos otro trimestre excelente, con Core FFO de $1.60 por acción y $1.61 por acción excluyendo el gasto neto por incentivos de promoción. Terminamos el trimestre con una ocupación de 95.6%, un aumento de 10 puntos básicos frente al segundo trimestre; la ocupación promedio fue de 95.1%, también un aumento de 10 puntos básicos. El cambio de renta al renovarse los contratos fue de 38% sobre una base neta efectiva, lo que añadió $85 millones de NOI incremental; sobre una base de efectivo, el cambio de renta fue de 23%. Al cierre del trimestre, la diferencia entre las rentas de nuestros contratos y las del mercado era de 16%, lo que representa aproximadamente $780 millones de NOI incorporado a las rentas actuales. Esto no incluye el potencial adicional que esperamos a medida que la inflación y las rentas actuales, elevadas por el costo de reemplazo, se reflejen en los próximos años. En conjunto, registramos un crecimiento del NOI de mismas tiendas de 5.7% sobre una base neta efectiva y de 5.9% sobre una base de efectivo.

En cuanto a la asignación de capital, iniciamos $1 mil millones en desarrollos durante el tercer trimestre, con lo que los inicios acumulados en el año se acercan a $5 mil millones. Junto con este volumen, hemos tenido mucho éxito reponiendo nuestras posiciones estratégicas de terrenos y manteniendo un largo horizonte para la creación de valor. Poseemos o controlamos terrenos para desarrollar los próximos $40 mil millones en proyectos logísticos, con una estrategia de terrenos altamente eficiente en capital. Adquirimos $950 millones en bienes raíces durante el trimestre, con un descuento estimado de 20% respecto del costo de reemplazo. Nuestra actividad de desinversión totalizó $310 millones y seguimos enfocándonos en el diferencial positivo de TIR que generamos entre adquisiciones y desinversiones, que ahora se sitúa en 150 puntos básicos en lo que va del año. En cuanto a los centros de datos, la creciente dificultad para suministrar energía y obtener permisos para los terrenos ciertamente está añadiendo valor por escasez a nuestra cartera, en particular junto con una demanda de clientes excepcionalmente sólida.

Nuestra cartera de proyectos suma actualmente 5.8 gigavatios, incluidos 1.7 con suministro de energía asegurado y 4.1 en etapas avanzadas. Estamos en conversaciones con clientes en toda la cartera de proyectos, con cartas de intención que cubren aproximadamente un gigavatio, gran parte del cual esperamos iniciar en 2027. En cuanto a las condiciones del mercado, la recuperación de la demanda logística sigue cobrando impulso. La absorción neta en EE. UU. totalizó 63 millones de pies cuadrados en el tercer trimestre, un nivel saludable y consistente con el rango anual normalizado que estimamos entre 230 millones y 240 millones de pies cuadrados. Esto pone aún más de relieve la mejora creciente que venimos destacando desde hace casi dos años. La vacancia del mercado bajó 10 puntos básicos a 7.1%, y las rentas de mercado aumentaron otros 50 puntos básicos, marcando el tercer trimestre consecutivo de crecimiento positivo de las rentas. En todo EE. UU., la demanda se está extendiendo a más regiones y categorías de tamaño, y mercados como Houston, Dallas y Atlanta siguen a la cabeza.

Al mismo tiempo, las condiciones están mejorando en mercados cuya recuperación ha sido más lenta. El sur de California mejora de manera constante, el norte de Nueva Jersey está cobrando impulso y el área de la bahía de San Francisco destaca por su alta ocupación y sólido crecimiento de las rentas; todo esto crea potencial para un desempeño superior en el futuro. En línea con los trimestres anteriores, la recuperación está liderada por una fortaleza notable en el comercio electrónico, la manufactura avanzada y el segmento de clientes que respaldan la cadena de suministro de centros de datos, que crece rápidamente. Este segmento de clientes representó aproximadamente 10% de nuestros nuevos arrendamientos a nivel global y 17% en EE. UU. este trimestre. Estamos viendo que esa demanda se traduce en una actividad significativa en varios mercados de EE. UU. cuya ubicación coincide con el desarrollo de centros de datos en curso. Mercados como Texas, el norte de California, el norte de Virginia, Arizona y algunos mercados del Medio Oeste.

Nuestro estimado actual es que estos clientes requerirán más de 150 millones de pies cuadrados de demanda hasta el final de la década, tanto para desarrollar este nuevo segmento como para prestarle servicios de manera continua; es un tema que analizaremos con mayor profundidad en una investigación que planeamos publicar en las próximas semanas. Más allá de EE. UU., nuestra plataforma global está diseñada para profundizar las relaciones con los clientes y ampliar las oportunidades de creación de valor, pero también es clave para ofrecer un desempeño operativo resiliente y diversificado. En este sentido, Europa sigue mostrando sólidos fundamentos operativos. La vacancia del mercado se ha mantenido baja, en 5.3%, y las rentas de mercado aumentaron 70 puntos básicos durante el trimestre, lo que ahora suma 275 puntos básicos interanuales. Países Bajos, Reino Unido, España e Italia siguen entre los mercados más sólidos tanto en rentas como en oportunidades de inversión. En América Latina, Brasil sigue a la cabeza mientras México se normaliza.

Como vimos en EE. UU., incluso cuando las rentas de mercado se moderan, la elevada diferencia entre las rentas de los contratos y las del mercado en México está generando un fuerte cambio de rentas y crecimiento de mismas tiendas. Por último, en Japón cabe destacar que el entorno de tasas e inflación más altas se está traduciendo en un crecimiento de las rentas de mercado, con ayuda de la disminución de la vacancia del mercado. En cuanto a los mercados de capitales, el volumen transaccional en EE. UU. aumentó 20% en lo que va del año y, durante la mayor parte del año, el apetito por el riesgo y los precios mejoraron junto con los fundamentos operativos. Está claro que el mercado ahora está asimilando el reciente aumento de los rendimientos de los bonos del Tesoro, y observamos una mayor diferencia entre los precios de compra y venta. Mientras los inversionistas consideran volver a evaluar las tasas de capitalización de salida, la reevaluación correspondiente de rentas más altas ofrece la posibilidad de compensar parte de la presión sobre los valores.

Esperamos que los volúmenes de transacciones se moderen a corto plazo mientras compradores y vendedores recalibran sus expectativas; aunque probablemente haya cierta volatilidad a corto plazo, creemos que la escasez de activos de alta calidad con características de crecimiento por encima de la inflación seguirá atrayendo capital global. Ahora, una breve actualización sobre SEGRO. Como mencionó Dan, estamos muy satisfechos con los avances del trimestre: llegamos a un acuerdo con el consejo para recomendar la operación y posteriormente obtuvimos la aprobación de los accionistas de SEGRO. La transacción está avanzando ahora por los procesos regulatorios necesarios y seguimos esperando cerrarla en el primer semestre de 2027. También recaudamos $2.4 mil millones en capital común durante el trimestre, completando una parte importante de la contraprestación de la transacción. Como parte del fortalecimiento del balance general, cerramos un financiamiento de deuda de aproximadamente $1.3 mil millones a una tasa promedio apenas inferior a 4% durante el trimestre.