アレクサンドリア・リアル・エステート・エクィティーズ 2026年 第3四半期 決算説明会

本電話会議には、連邦法上の意味における将来予想に関する記述が含まれています。当社の実際の業績は、将来予想に関する記述で示された予測と大きく異なる可能性があります。業績が将来予想に関する記述と大きく異なる要因についての追加情報は、当社が米国証券取引委員会に提出した定期報告書に記載されています。それでは、エグゼクティブ・チェアマン兼創業者のジョエル・マーカスに進行を引き継ぎます。ジョエル、お願いいたします。ありがとうございます、ポーラ。皆様、こんにちは。アレクサンドリアの第3四半期決算説明会にようこそ。

まず初めに、アレクサンドリアのチームの一人ひとりに、またチーム全体に、2026年第3四半期に非常に堅調な業績を上げてくれたことに感謝します。私たちは家族のようなチームとして、米国および世界中の数え切れないほどの患者さんの生活に影響を与えてきました。不動産とベンチャーキャピタルを通じてライフサイエンス分野に尽力し、この素晴らしい業界の成長と成功に大きな影響をもたらしてくれたことに感謝します。それでは、当四半期を振り返るため最高財務責任者のマーク・ビンダに引き継ぐ前に、いくつか重要な点をお話しします。まず、需要と賃貸契約についてですが、第3四半期は堅調で、120万平方フィートを超える賃貸契約を締結しました。

特筆すべき点として、加重平均契約期間は約11年と非常に長く、空室の成約面積は当社の歴史上2番目の高水準となりました。賃貸契約の74%は既存テナントとのものでした。当社は業界最大のライフサイエンス系テナント基盤を有しており、上場バイオテクノロジー企業を除けば、テナント構成は非常にバランスが取れていました。上場バイオテクノロジー企業も、第4四半期に見込む約125万平方フィートの賃貸契約に重要な貢献をすると期待しています。間接費の上限が撤廃されたことも追い風となりました。この問題についてはこれまで何度もお話ししてきましたが、巡回控訴裁判所が実質的にこの上限を退けたことで、今四半期の機関投資家の需要と賃貸契約の促進につながりました。興味深い指標の一つとして、上場バイオテクノロジー企業の健全性の見通しについて、皆さんは常に関心を寄せています。

XBIよりも、BBC ETFに注目すべきだと思います。約129銘柄で構成され、その93%が臨床段階にあります。このETFのほうが、上場バイオテクノロジー業界をより現実的に反映していると思います。臨床段階のバイオテクノロジー企業のバリュエーションは、依然として過去平均を大きく下回っています。今四半期は先端技術企業からも大きな貢献がありました。人材の採用や定着に適した当社のメガキャンパスに加え、事業に非常によく適した優れたインフラにも、こうした企業は大きな魅力を感じています。2027年については、契約満了を迎える137万平方フィートのうち、稼働停止期間が見込まれる面積の60%超について、非常に強い手応えがあると考えています。具体的なテナントと協議を進めており、この段階としては非常に良好です。次に資本計画に移ります。この点についてはマークから詳しく説明します。

第3四半期から今回の決算説明会に至るまで、非常に順調かつ着実に進展しました。その中には、ハイブリッド債による$1 billionの調達も含まれます。この商品としてはREIT初の発行であり、非常に独自性が高く、タイミングも絶好でした。参考までに、米国では$160 billionを超えるハイブリッド債が取引されており、格付機関から50%の資本性評価を受けています。つい最近、キャンパス・ポイントにおける$475 millionのジョイントベンチャーを完了しました。当社は引き続き、この中核的なメガキャンパスの支配権を維持しています。ノバルティス向けのビルド・トゥ・スーツ物件の建設資金を拠出するにつれて、当社の持分は再び50%を超える見込みです。キャンパス内のブリストル・マイヤーズのスペースについては、来年の2027年に約250,000平方フィート超が当社に戻ってくる予定です。そのうち約200,000平方フィートについて、現在、最終段階の交渉を進めており、非常に有利な条件で合意に至る見込みであることをうれしく思います。

次に、貸借対照表とレバレッジについてです。重要な点として、年末時点でレバレッジを5.6x-6.2xとするガイダンスを達成する見込みです。$5 billionの信用枠を締結し、期間を延長しました。当社の有利子負債の加重平均残存期間は11年半を超えており、S&P 500採用REITの中で最長です。来年に満期を迎える債務はわずか$350 millionです。続いて、補足資料のXVページとXVIページをご覧ください。設備投資に伴う利息負担の大幅な削減が示されています。当社は、ライフサイエンス業界が10年間にわたり活況を呈し、新型コロナウイルスの影響でリースが一夜にして4倍に増加した時期から移行しています。こうした増加は、過去に例のない開発成長によって牽引されました。この移行は決して簡単ではなく、かなりの時間を要しますが、すでに相当程度進んでいます。

同ページでは、収益を生まない資産の総資産に占める割合も大幅に低下しており、これは非常に良い傾向です。また、総ARRに占める非中核資産からのARRの割合も、特にメガキャンパスで引き続き低下しています。今後の方針については、12月2日の投資家向け説明会でさらにお話ししますが、2027年以降について説明する予定です。それまでの間、当社は多くの項目に注力していますが、最も重要なのは、リース対象の空室をできる限り迅速に稼働させること、現在空室となっているスペースや今後契約満了を迎えるスペース、開発・再開発スペースをできる限り迅速にリースすること、そしてNOIにつながる再リースに設備投資を集中させることです。また、土地や非中核資産の売却も引き続き積極的に進めています。特に、NOI創出への合理的な道筋がない資産に注力しており、現時点で資産基盤をかなり整理してきました。

最後に、目標とするレバレッジ水準を引き続き達成できるよう、資本計画を実行していきます。それでは、マークに交代し、第3四半期のハイライトについて説明してもらいます。マーク、お願いします。ありがとうございます、ジョエル。マーク・ビンダです。

皆さん、こんにちは。今四半期も堅調な業務執行を続けたアレクサンドリアのチーム全員にお祝い申し上げます。今四半期には、5つの主な成果がありました。第1に、資金調達計画が大きく進展しました。6月30日以降、総額$1.7 billionの資本調達を完了しており、その内訳は、土地および非中核資産の売却$234 million、10月に完了した$475 millionのJV、そして主要格付機関から50%の資本性評価を受けた10億ドルの劣後債です。第2に、完了済みおよび進行中の資産売却と一部持分の売却額は合計$2.6 billionとなり、$1.9 billionの目標レンジの中央値を$720 million上回っています。これにより、売却代金の一部を2027年に繰り延べることが可能になります。

第3に、今四半期のリース面積は堅調な1.2 million square feetとなり、過去7四半期で最大の合計面積でした。このうち451,000 square feetは、従来空室だったスペースのリースで、会社史上、四半期として2番目に大きい面積となりました。第4に、今四半期には開発・再開発スペース529,000 square feetを竣工させ、年間NOIを$40 million押し上げるなど、パイプラインの収益化を進めました。また、評価中だった案件の処理も順調に進みました。421 Parkは売却契約を締結済みで、311 Arsenalプロジェクトは建物の約半分がリース済み、または交渉中であり、主なテナント候補は先端技術企業です。第5に、G&A費用を引き続き慎重に管理しています。NOIに占めるG&A費用の割合は、S&P 500採用REITの平均のほぼ半分です。

3Q26の調整後希薄化後FFOは1株当たり$1.54でした。また、2026年の調整後希薄化後FFOのガイダンスについて、中央値を$6.40に据え置き、レンジを±$0.02に縮小しました。今四半期のリース面積は堅調な1,236,000 square feetで、過去7四半期で最大となりました。リース活動について、注目すべき主な項目を5つご紹介します。第1に、従来空室だったスペースのリース面積は451,000 square feetとなり、過去数四半期と比べて大幅に増加し、会社史上、四半期として2番目に大きい面積となりました。第2に、上場バイオテクノロジー企業とのリースは低調な状態が続き、今四半期のリース総面積のわずか1.1%を占めるにとどまりましたが、今後の潜在的な成長要因となります。第3に、第4四半期もリースの勢いが続くと見込んでおり、現時点での初期予想は1.25 million square feetです。第4に、リースにおいて引き続き市場全体を上回る実績を上げています。

当社の3大市場では、過去4四半期における当社のリース面積シェアは、ラボ市場全体における当社のシェアの1.7倍となりました。これは、当社の高品質な資産、メガキャンパスモデル、優れた運営力、ブランド力によるものです。第5に、市場で物件を探しているライフサイエンス分野のテナントについて、2四半期連続で大幅に増加した後、当社の全市場における市場内テナント総数のリストは、5%の小幅な減少となりました。グレーター・ボストンとサンフランシスコでは緩やかに増加し、サンディエゴでは緩やかに減少しました。通常、こうした減少は、需要がリース契約に結びつく一方で、リストを補充する新規テナントが同数現れないことによって生じます。3Q26までの直近12カ月における当初のフリーレントの譲歩は、契約期間1年当たり2カ月と高水準でした。これは主に、リサーチ・トライアングルで締結したライフサイエンス以外の大口リース1件によるものです。

このリースを除けば、フリーレントの譲歩は大幅に少なく、年間1.1カ月となっていたでしょう。今四半期、更新および新規リースのスペースに関するテナント改良費とリース仲介手数料は小幅にとどまりました。実際、賃料総額に占める割合は7.4%で、過去10四半期で最低となりました。3Q26末の稼働率は87.1%で、前四半期から20ベーシスポイント上昇し、変更のない2026年末の稼働率ガイダンスに沿った水準でした。当社は引き続き、最大規模の3市場で稼働率において大幅に市場を上回っており、市場全体を6%から12%上回っています。過去数四半期の堅調な新規リースに支えられ、合計1.3 million square feetのリース契約を確保しています。これらは順次稼働率を3.7%押し上げる見込みで、開始時期は平均して2027年6月、年間賃料収入は$52 millionと見込んでいます。