ゲッティ・リアルティ 2026年 第3四半期 決算説明会

ありがとうございます。それでは、オペレーターに感謝いたします。また、ゲティ・リアルティの第3四半期決算説明会にご参加いただいた皆様に御礼申し上げます。昨日午後、当社は2026年9月30日終了四半期の財務および事業の業績を発表しました。Form 8-Kおよび決算リリースは、当社ウェブサイトgettyrealty.comの投資家向け情報ページでご覧いただけます。この電話会議で述べる内容の一部は、過去の情報に基づくものではなく、将来予想に関する記述に該当する場合があります。これらの記述は、経営陣の現時点での予想と見解を反映したものであり、将来予想に関する記述で示された内容と実際の結果が大きく異なる原因となり得る傾向、事象、不確実性の影響を受けます。将来予想に関する記述の例としては、2026年のガイダンスが挙げられます。また、当社の将来の事業運営、将来の財務業績、投資計画や投資機会に関するものなど、経営陣による記述が含まれる場合があります。

こうした記述は、現時点で当社が把握している要因に基づく最善の判断を反映したものですが、実際の事象や結果は大きく異なる可能性があることにご留意ください。本日述べる将来予想に関する記述で明示または黙示されている内容と実際の結果が大きく異なる原因となり得るリスクやその他の要因について詳しくは、2025年12月31日終了年度のForm 10-K年次報告書、およびその後にSECへ提出した各種書類をご参照ください。将来予想に関する記述は本日時点での当社の見解のみを反映しているため、過度に依拠しないようお願いいたします。当社は、この電話会議で述べる可能性のある将来予想に関する記述を更新する義務を負いません。

また、調整後FFO（AFFO）の定義や、各指標と純利益との調整を含む、非GAAP財務指標の使用については、決算リリースをご参照ください。それでは、最高経営責任者のクリストファー・コンスタントに電話会議を引き継ぎます。

ありがとう、ジョシュ。皆様、おはようございます。2026年第3四半期の決算説明会にようこそ。本日の電話会議には、最高財務責任者のブライアン・ディックマンと、最高投資責任者のRJ・ライアンも参加しています。本日はまず、ゲティの四半期財務業績と投資活動の概要をご説明します。続いてRJが当社のポートフォリオと投資について詳しく説明し、ブライアンが当社の利益、貸借対照表、および2026年の1株当たりAFFOガイダンスについて補足します。ゲティにとって、今年は私が在任して以来、最も実り多い年となっています。年初来の投資額は$500 millionを超えており、先日完了したリフューエルとの$261 millionのセール・リースバック取引がその代表例です。ゲティの強みの一つは、ターゲットとするセクターで築いてきた関係にあると、私たちは以前から申し上げてきました。今回の取引はそのことを明確に示しています。

これは市場に出ていない案件で、コンビニエンス小売事業者のリフューエルと直接交渉しました。当社は2019年から同社との関係を築いており、2021年以降、同社はゲティのテナントとなっています。リフューエルはコンビニエンスストア業界を代表する事業者で、プレミアムブランド、成長を続ける事業基盤、質の高い不動産で知られています。これらはいずれも当社の引受基準によく合致しています。同社は全米でも有数の規模を持つ地域コンビニエンスストア事業者の一つで、米国南東部の5州において、リフューエルおよびダブル・クイックのブランドで約250店舗を運営しています。私たちはリフューエルの経営陣と緊密に連携してポートフォリオの規模を決定し、最終的に41店舗を取得しました。これらの物件は複数の成長市場に広がっており、ノースカロライナ州のローリー・ダーラム、サウスカロライナ州のチャールストンとマートルビーチ、テキサス州のオースティンとサンアントニオ、そしてミシシッピ州のジャクソン広域都市圏が含まれます。

これらの店舗はすべて、独自の温かい食品やブランド展開するクイックサービスレストランを備えた、近代的で大型のコンビニエンスストアです。1店舗当たりの平均規模は、約5,000 sq ft、2.5 acresです。取引価格を決定して以降、資本コストは変動していますが、当初のキャッシュ利回りは、不動産と事業者の質に加え、競争入札を経ずに取引を完了できる機会を反映しています。重要な点として、取引の相当部分を年初により低コストで調達した資金で賄ったため、当初の投資スプレッドをプラスにすることができました。また、既存ポートフォリオの中から資本再配分の機会を特定し、一部の物件で大きな価値を実現するとともに、その売却代金を地域ポートフォリオに増益的に再投資することができました。

改めて申し上げますが、より有力な事業者であるリフューエルへのエクスポージャーを拡大し、全米でも有数の市場にある大型で近代的なコンビニエンスストア資産を保有できることを、大変うれしく思っています。リフューエルとの取引に加え、年初来、コリジョンセンター、ドライブスルー型QSR、オイル交換施設、エクスプレストンネル型洗車場、その他の大型コンビニエンスストアなど、多様なコンビニエンス小売および自動車関連小売資産に$240 millionを超える投資を行いました。こうした活動により、年間換算ベース賃料は前年同期比21%増加し、年初来の1株当たりAFFOは5%成長したほか、2026年通期の利益ガイダンスレンジも再び引き上げることができました。これらの実績は、当社のプラットフォームの有効性と、中核とするコンビニエンス小売および自動車関連小売不動産セクターで、関係性を基盤としたセール・リースバック案件を継続的に発掘する能力を示しています。

しかし、案件を発掘する能力は、規律ある資本配分と両立しなければなりません。期待される投資スプレッドが利益成長を支え、株主の皆様に長期的な価値をもたらす場合に限り、資本を投じます。契約済みの案件以外にある幅広い投資機会を見渡すと、金利と広範な資本コストの急速な上昇が、当社のターゲットセクターにおける商業用不動産の取引市場に影響を及ぼしていることは明らかです。市場が再調整される過程で必ず表面化する機会を捉え、テナント基盤に対応できる態勢を整えておくことが重要だと考えています。当社は本質的には不動産投資会社ですが、ターゲットセクターの事業者からは資金調達先としても見られています。当社の資本は、事業者が自社の事業に投資し、店舗網を拡大し、バランスシートを管理するうえで役立っており、こうした取り組みを今後も支援していきたいと考えています。

一方で、引き続き規律ある引受審査と資本配分を行う方針です。人口密度の高い、または成長中の都市圏において、立地が良く、アクセスと視認性に優れた物件の保有を引き続き優先します。物件単位の財務報告や、その他の貸主保護条項を求める賃貸借契約を組成します。資本の調達と投下については、利益にプラスとなる形で実施できるよう、引き続き慎重に検討します。ポートフォリオの長期的な健全性は最も重要です。当社の資産基盤の質、持続性、継続的な分散に加え、当社の不動産を利用し、移動中の消費者に不可欠な商品やサービスを提供するテナントについても、引き続き確信を持っています。当社は、投資戦略をさらに推進し、コアであるコンビニエンスストアおよび自動車小売セクターに注力し続けることで、規律ある成長を実現できる、差別化されたプラットフォームを構築してきたと考えています。

最後に、取締役会が四半期定期配当を1株当たり$0.50へ3.1%増額することを承認したとご報告できることをうれしく思います。これは、利益の成長とともに配当を増額してきた13年連続の実績となります。それでは、RJから当社のポートフォリオと投資活動について説明してもらいます。

ありがとうございます、クリス。四半期末時点で、当社の賃貸ポートフォリオには1,263物件が含まれており、再開発を進めている物件は2件です。再開発中の物件を除く稼働率は99.7%で、加重平均リース期間は10.8年に延びました。当社のポートフォリオはワシントンD.C.を含む46州に広がっており、ABRの58%は上位50のMSA、74%は上位100のMSAから得ています。当四半期には297.4百万ドルを投資しました。これには、286百万ドルでの53物件の取得と、11.3百万ドルの追加開発資金が含まれます。これらの投資の当初キャッシュ利回りは6.9%でした。当四半期に取得した資産の加重平均リース期間は19.5年でした。

Refuelの取引に加え、当社はさらに25.2百万ドルで12物件を取得しました。当初キャッシュ利回りは8%で、トラベルセンター1件、複数の自動車サービスセンター、ドライブスルー型のクイックサービスレストラン2件が含まれ、いずれも既存テナントとの継続取引でした。四半期末後には、当初キャッシュ利回り7.6%でさらに46.3百万ドルを投資し、年初来の投資総額は当初キャッシュ利回り7.2%で502.3百万ドルとなりました。今後については、契約済みの75百万ドルの投資の大半が、自動車サービスセンターとドライブスルー型のクイックサービスレストランです。パイプラインの約半分は開発資金の提供に関する取引で、残りは通常の物件取得です。これらの投資機会の当初キャッシュ利回りは8%前後です。

現在検討中のその他の投資案件については、資産価格に関して取引相手と建設的な協議を行っています。通常、資本コストの変化が取引利回りに反映されるまでにはタイムラグがありますが、これまでの協議の進展を前向きに捉えています。個別案件の価格を引き下げることにも成功しています。当社が投資対象とするコンビニエンスストアおよび自動車関連小売セクターでは、今後も投資機会が見込まれますが、選別的に進め、当社の審査基準とリターン基準を満たす投資のみを実行します。売却については、第3四半期に8物件を売却し、総売却額は11.6 millionドルでした。年初来では14物件を売却し、総売却額は23.5 millionドルとなりました。現在、売却プロセスのさまざまな段階にある物件がさらに複数あります。これらの売却により、Refuelの取引およびその他の投資活動の一部に充当するために目標としている資金を確保できる見通しです。