パブリック・ストレージ 2026年 第3四半期 決算説明会

念のため申し上げますが、このカンファレンスは録音されています。それでは、司会を務める投資家向け広報および戦略的パートナーシップ担当バイスプレジデントのジェド・リーガンに引き継ぎます。

ありがとうございます。皆様、おはようございます。2026年第3四半期決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。本日はトム・ボイルとジョー・フィッシャーとともに参加しております。始める前に、本日の説明会でお話しする一部の事項は、連邦証券法に定める将来予想に関する記述に該当する可能性があることを、改めてお知らせします。これらの将来予想に関する記述には、一定の経済的リスクや不確実性が伴います。将来予想に関する記述はすべて、本日2026年10月27日時点のものであり、その後の事象により不正確となった場合でも、当社は記述を更新、修正、補足する義務を負いません。本日の説明会で提示する非GAAP財務指標とGAAP財務指標との調整表は、決算発表資料に記載しています。プレスリリース、財務補足資料、SEC提出書類、および本カンファレンスコールの録音再生は、当社の投資家向けウェブサイト investors.publicstorage.com でご覧いただけます。最初のご質問は2問までにしていただきますようお願いいたします。

追加のご質問がある場合は、どうぞ再度質問者キューにお入りください。それでは、トム・ボイルに引き継ぎます。

皆様、おはようございます。ご参加いただき、ありがとうございます。本日は4つのポイントに沿ってお話しします。第1に、当四半期の事業運営の基礎的な状況は当社の予想を上回り、通期見通しを引き上げる自信につながりました。第2に、PS Nextは顧客体験を引き続き強化し、デジタルおよびAI機能への継続的な投資を含め、事業運営の改善を進めています。第3に、NSAおよびパブリック・ストレージ・カナダの買収完了は、当社の価値創造エンジンにとって重要な節目となりました。現在は、統合と実行に注力するとともに、これらの資産が2027年以降、より大きく貢献できる体制を整えています。第4に、金利が高い環境下では、当社のバランスシート、資本配分能力、データサイエンスツールが戦略的な強みとなり、規律とスピードをもって投資することを可能にします。まず、事業運営の基礎的な状況からお話しします。

第3四半期の業績は予想を上回り、ガイダンスの引き上げを裏付けるとともに、2027年に向けて事業が進む軌道への確信を強めました。この確信は、マクロ環境が大きく変化したことを反映したものではありません。需要には引き続きばらつきがありますが、顧客維持率の改善、新規顧客向け価格の上昇、新規建設の減速に伴う供給環境の好転が見られます。顧客維持率の改善は、顧客を第一に考える企業文化の強化を反映しています。今四半期に物件を訪問した際、文化が変わりつつあるのを目にしました。ささやかなことです。ある訪問先では、物件管理者が顧客のもとへ駆け寄り、スマートフォンからゲートを開けられるよう、当社のアプリのダウンロードを手伝っていました。しかし、そうしたささやかな取り組みが、改善している顧客アンケートの結果や事業運営指標に表れています。顧客維持率の改善と供給の落ち着きが相まって、事業運営にとってより好ましい環境が生まれています。

新規顧客向け価格は、2四半期連続で前年同期を上回りました。稼働率は前年を上回り、既存店売上高の伸びは第2四半期から第3四半期にかけて前四半期比110ベーシスポイント加速し、プラスに転じました。2026年を終えるにあたり、安定化から緩やかな回復へと移行しつつあるとの確信が強まっています。次に、PS Nextについてお話しします。PS Nextは、当社が勝ち抜くための戦略の中核であり続けています。顧客体験、価格設定、業務効率、デジタル機能を、1つの統合プラットフォームに集約しています。顧客とのやり取りのほぼ90%がデジタルで行われており、現在、およそ4分の3の顧客がデジタルで賃貸契約を完了しています。AIによって顧客が企業を見つけ、選択肢を比較し、ブランドと関わる方法が変化する中、これは重要な基盤となります。前四半期には、当社のAI搭載バーチャルエージェント、エリーについてお話ししました。エリーはこれまでに30万件を超える顧客とのやり取りに対応しており、その機能は拡大し続けています。

これにより顧客体験を向上させる一方、当社のチームは、人的なサポートが最も大きな効果をもたらすやり取りに注力できます。また、顧客は今後、直接だけでなく、メタのミューズ、グロック・ボット、ドッツ、その他新たに登場するインターフェースなどのAIエージェントを通じても、パブリック・ストレージとやり取りする機会が増えると予想しています。どちらの経路でもシームレスな体験を提供できるよう、デジタルおよびAIプラットフォームを調整しています。ここで重要なのは、AIによってストレージに対する根本的な需要が変わるわけではないということです。ストレージは引き続き、必要性に基づき、地域に根差した、物理的なサービスです。AIによって変わるのは、顧客が事業者を見つけ、評価し、やり取りする方法です。そうした環境において、当社は規模、デジタル基盤、ブランド、顧客体験を強みとして、優位な立場にあります。続いて、NSAとパブリック・ストレージ・カナダについてです。NSAの買収完了は、当四半期の大きな節目となりました。

7月の買収完了直後に、ポートフォリオをパブリック・ストレージのシステムに移行し、取引の実行から統合作業へと迅速に移ることができました。当四半期、移行中の店舗を訪れた際、ウェブチャンプスのシステムを活用してチームメンバーが家賃に関する懸念にその場ですぐ対応できたときの、チームメンバーと顧客双方の表情が印象に残りました。顧客の懸念を、シンプルかつ迅速に解決できたのです。その解決は、当社のデータサイエンスエンジンによる支援のもと、シームレスにリアルタイムで実現しました。ブランド変更を進めており、年末までにポートフォリオのおよそ3分の1で完了する見込みです。完全所有ポートフォリオでは、好調な入居件数や、拡張の可能性を含む追加的な投資機会など、初期の成果に手応えを感じています。各店舗では入居者対応や物件の整理・改善を進めており、これに伴い、不良債権や修繕・メンテナンス活動の増加など、短期的には一部に変動が生じています。

しかし、こうした取り組みは、時間をかけてポートフォリオの売上高、利益率、営業実績を改善するために不可欠です。資産が当社のPS Nextプラットフォームに順次定着するにつれ、顧客体験の向上、稼働率の引き上げ、オフラインのユニットへの対応、高いリターンが見込める投資の実行に大きな機会があると考えています。ポートフォリオの運営を進めるなかで、長期的な機会に対する確信は強まっています。また、9月の取引完了を受け、パブリック・ストレージ・カナダのチームとポートフォリオがパブリック・ストレージに再び加わったことを大変うれしく思います。これは、ストレージの普及率がまだ低く、長期的に大きな成長可能性のある市場における、質の高いパブリック・ストレージブランドのポートフォリオです。システム統合は当初の予定より前倒しとなり、来月に完了する見込みです。両ポートフォリオについて、2027年以降の売上高の上振れ、費用面のシナジー、利益率の拡大、そして長期的な価値創造につながる強固な基盤を整えています。4つ目のポイントは、資本配分と外部成長です。金利は上昇しています。

金利の上昇は課題をもたらしますが、同時に機会も生み出します。資金調達コストが高止まりするなか、資産価値や売り手の期待は時間の経過とともに調整されていきます。このような環境において、当社のバランスシートと財務上の柔軟性は大きな強みです。また、資本配分に関するさまざまな手段を、より迅速かつ的確に活用できるようになっています。AIを活用した引受審査・承認プロセスの導入に向けた取り組みにより、案件の所要期間を半減させるとともに、各チームがマイクロマーケット単位でより効果的に行動できるようになっています。社内で構築している能力に加え、ウェルタワーとの提携を通じた取り組みも、魅力的な市場の特定と優先順位付けに役立っています。ウェルタワーが10年にわたり構築してきた膨大な消費者データベースと、パブリック・ストレージが保有する膨大な運営データを組み合わせて活用しています。当四半期で最大の取引は、事業から撤退する家族から、魅力的な沿岸地域にあるポートフォリオを$150 millionで非公開取引により取得した案件です。

この案件の取得時キャップレートは6%台半ばで、世代交代によって生まれる機会、非公開ルートで案件を発掘する価値、そして迅速かつ確実に実行する重要性を示しています。当社の開発パイプラインは年初来で拡大し、四半期末には約$800 millionに達しました。建設コストと資金調達コストの上昇により、業界全体で開発がより困難になっています。しかし、競争が比較的少ない環境で魅力的なマイクロマーケットを見つけるため、当社は引き続きプラットフォームの優位性を活用しています。買収、開発、拡張、融資、サードパーティー管理のいずれにおいても、当社の価値創造エンジンを構成するあらゆる要素に機会があると引き続き見ています。第4四半期を迎えるにあたり、当社の関心はますます2027年へと移っています。2027年以降に向けた基盤は、ますます明確になっています。中核事業では、業績の勢いが改善しています。顧客体験と顧客維持の強化に取り組んでいます。PS Nextを通じて、新たなデジタル機能とAI機能の構築を進めています。

2件の大型取引を完了し、現在は統合に注力しています。より的確に、より迅速なスケジュールで、より優れたデータを活用しながら、2027年に向けた資本投下の準備を進めています。強固なバランスシート、足並みのそろった経営陣、そして組織全体で勢いを増している「自ら責任を持ってやり遂げる」企業文化のもと、これらすべてを進めています。こうした要素が結実し、今後数年間の1株当たり利益の成長を加速させる態勢が整いつつあります。それでは、ジョーに引き継ぎます。

トム、ありがとうございます。皆さん、おはようございます。トムが申し上げたとおり、引き続き堅調な事業の勢いを反映し、今年2度目となる主要指標すべてのガイダンス引き上げを行います。また、NSAとパブリック・ストレージ・カナダの買収を完了し、引き続き、あらゆる価値創出の機会において利益押し上げ効果のある案件を見いだしています。年初来、魅力的な固定コストで120億ドル超の投資を実行しました。それでは、第3四半期の業績について詳しくご説明します。当四半期のコアFFOは1株当たり$4.34で、前年同期比0.7%増となりました。既存店NOIの成長と、利益押し上げ効果のある外部成長施策が、資金調達コストと一般管理費の増加を上回る効果をもたらしました。当四半期の既存店売上高とNOIは、それぞれ0.5%増加しました。さらに重要なのは、先行指標が改善したことです。

新規入居者向けの平均賃料は9%上昇し、2022年第2四半期以来の高水準となりました。また、新規入居者向け賃料は2025年第4四半期から28%上昇しており、過去の傾向を大きく上回っています。これは、事業がここ数年の安定化局面を脱しつつあることを明確に示しています。既存のお客様の利用状況も引き続き好調で、改善する顧客体験への反応も見られます。解約率の低下と稼働率の上昇がその表れです。市場環境は地域によってまちまちです。業界全体の利用率は引き続き高水準です。ストレージが住宅に代わる手頃なスペースの選択肢となり続けているためです。新規供給はサンベルト地域の一部市場で引き続き圧力となっていますが、供給は減少しており、時間の経過とともに同地域の回復を後押しすると見込まれます。供給量が少ない沿岸部や中西部の多くの市場では、2%-4%のより正常化した売上高成長が見られます。供給が減少するにつれて、さらなる改善が見込まれます。