TPG REファイナンス・トラスト 2026年 第3四半期 決算説明会

おはようございます。TPGリアル・エステート・ファイナンス・トラストの2026年第3四半期決算説明会にようこそ。本日は、最高経営責任者（CEO）のダグ・ブカルド、暫定最高財務責任者（CFO）のブランドン・フォックス、ポートフォリオ管理・資本市場部門責任者のライアン・ロベルトが同席しています。ダグ、ブランドン、ライアンから、当社の事業や業績、経済全般について説明し、参加者の皆様からのご質問にお答えします。昨日午後、当社はForm 10-Qを提出し、プレスリリースを発表するとともに、決算補足資料を公開しました。これらはいずれも、当社ウェブサイトの投資家向け情報セクションでご覧いただけます。本日朝の電話会議およびウェブキャストは録音されています。本日の電話会議の録音再生に関する情報は、決算発表資料およびTRTXのウェブサイトに掲載されています。録音はTRTXの所有物であり、いかなる形式であれ、無許可で放送または複製することは固く禁じられています。

本日朝の電話会議では、将来予想に関する記述を含みます。これらの記述には不確実性があり、当社の管理が及ばない要因が含まれます。実際の業績は、これらの将来予想に関する記述に記載または示唆された内容と大きく異なる可能性があります。業績に影響を及ぼす可能性のあるリスクについては、当社の最新のForm 10-KおよびForm 10-Qのリスク要因の項をご覧ください。法令で義務付けられる場合を除き、当社は将来予想に関する記述を更新する義務を負いません。本日の電話会議では、特定の非GAAP財務指標に言及します。これらの指標とGAAPに基づく金額との調整表は、当社のForm 10-Q、決算発表資料および決算補足資料に掲載しており、いずれも当社ウェブサイトの投資家向け情報セクションでご覧いただけます。それでは、ダグに電話を引き継ぎます。

ありがとうございます、アシュヴィン。前四半期を通じて、米国経済は複雑で変化し続ける環境への対応を続けました。経済成長は比較的底堅く、労働市場もおおむね健全な状態を維持している一方、インフレは多くの人々の予想以上に根強く、金利が高水準にとどまり、金融環境が引き締まった状態が長期化する一因となっています。その結果、企業や投資家は、過去10年の大半にわたって続いた状況とは大きく異なる資本コストの高い環境への適応を続けています。不動産分野では、こうした動きが課題と機会の両方をもたらしています。金利の高止まり、一部セクターにおける不動産価値の下落、そして大規模な借り換えが続いており、多くの不動産オーナーにとって重圧となっています。こうした環境を踏まえ、当社は現在の市場を引き続き魅力的な投資環境と捉えており、規律あるアプローチを堅持しています。

当社は成長そのものを追求するのではなく、リスク調整後リターンが魅力的な機会への資本投入を目指しています。重要な点として、現在の環境における当社の最大の強みの一つは、TPGが有する不動産デットおよびエクイティの統合プラットフォームの幅広さと奥行きです。デットとエクイティの両方の視点から市場を評価できることで、不動産価値、資金の流れ、借り換えリスク、市場全体の新たなトレンドについて貴重な洞察が得られます。この視点により、リスクを早期に特定し、より適切な引受判断を行い、市場環境の変化に備えてポートフォリオを先回りして整えることができます。こうした環境のもと、TRTXは数年前に示した事業計画の実行を続けています。第3四半期には、$773 millionの新規投資を完了し、純利益資産を$600 million増加させました。

2025年9月以降、当社は$2.3 billionのローン投資を組成しました。これは現在のローン・ポートフォリオの約45%に相当し、引受、ポートフォリオ構築、リスク管理において規律あるアプローチを維持しながら、純利益資産の前年同期比36%の成長に寄与しています。注目すべき点として、この成長が収益に反映され始めています。純金利収入は第2四半期から約13%増加しました。また、第3四半期に組成したローンのかなりの部分は四半期末近くに実行されたため、第3四半期の収益には大きく寄与しませんでした。これらのローンが通期の報告期間にわたって収益に寄与し始めれば、プラットフォームの収益力が一段と明確になるでしょう。信用面では、ポートフォリオのパフォーマンスが、このサイクルを通じて当社が採用してきた規律あるアプローチの妥当性を引き続き裏付けています。不動産市場が変化する中でも、リスク格付けやCECL引当金に大きな変動はなく、当社の収益は底堅さを維持しています。

この期間を通じて、当社は後手に回るのではなく、先手を打つことを目指してきました。当社はリスク格付けの透明性を維持し、変化する市場環境を正確に反映した引当金を設定するとともに、市場のファンダメンタルズの変化に応じて信用エクスポージャーを積極的に管理してきました。こうした判断は必ずしも容易ではありませんでしたが、2023年以前に行った投資に伴う信用問題への対応を続けている競合他社と比べ、当社は有利な立場にあると考えています。当社のポートフォリオは、150件を超える裏付け不動産を担保とする59件のローン投資で構成されており、コミットメント総額は$5.2 billionです。ローンの平均規模は$88 millionで、マルチファミリーおよび産業用不動産が投資ポートフォリオの約75%を占めています。ポートフォリオの分散に加え、機関投資家によるスポンサーシップと高品質な資産を重視し続けていることにより、厳しい市場環境を乗り切りながら安定した収益を実現できる態勢が整っています。負債管理にも、同じく先手を打つ姿勢で取り組んできました。

資金調達先を分散し、負債のデュレーションを長期化させ、時価評価エクスポージャーを縮小し、流動性を改善してきました。その結果、このサイクルを通じて説明してきたバランスシートの最適化は、現在ほぼ完了しています。現在、当社のレバレッジの約75%はシリーズCRE CLOとタームローンBによって調達されており、これらは安定した長期資本を提供し、収益の見通しや配当の安定性、ポートフォリオの継続的な拡大を支えています。こうした進展を示す重要な例が、最近完了した当社第8号のシリーズCRE CLO、FL8です。この取引では約$1 billionの担保資産を証券化しました。その約95%はマルチファミリーおよび産業用不動産であり、資金調達コストの低減に寄与するとともに、時価評価の対象外となる負債の割合を85%超に引き上げると見込まれています。その後、シリーズCRE CLOのスプレッドが拡大し、市場環境が軟化したことを踏まえると、今回の取引を実行できたことを特に喜ばしく思います。

資金調達プロファイルの改善に加え、FL8では新たに30カ月の再投資期間が設定されました。FL6およびFL7の既存の再投資期間と合わせることで、今後数年間にわたり、資本を再投資して収益をさらに伸ばすための大きな柔軟性が得られます。この組み込まれた再投資能力は大きな競争優位性であり、不動産クレジット分野におけるTRTXの差別化をさらに進めるものです。ローンスプレッドが現在の水準から拡大した場合です。これらの再投資手段により、そうした機会を捉え、将来の収益力を高められる可能性があります。当社は、株主にとって最大の価値を生み出せる分野への資本配分に引き続き注力しています。当四半期には、既存の$25 millionの自社株買い計画を全額消化し、引き続き簿価を大きく下回る価格で株式を買い戻しました。この考えに沿って、当社の取締役会はその後、新たに$50 millionの自社株買い計画を承認しました。

当社株がプラットフォームの質や収益 potentialを過小評価する水準で引き続き取引されている中、こうした自社株買いは資本の有効な活用であり、長期的な株主価値を創出する効果的な方法だと考えています。今後を見据えると、TRTXは非常に強固な基盤のもとで事業を展開しています。当社はサイクルを通じて、バランスシートの資産・負債の両面を先回りして管理し、負債構成を強化するとともに、大きな潜在的再投資余力を生み出してきました。市場は、当社のプラットフォームに内在する収益の安定性や、投資ポートフォリオの質を十分に評価していないと、引き続き考えています。この高金利環境が、従来型の資本構成に引き続き圧力をかけることは認識しています。幸い、当社のバランスシートの大部分は過去2年間に組成したものであり、これらの投資は高金利環境下で規模や条件を設定しています。

TRTXの分散された多様なポートフォリオに加え、低コストで安定した負債構成を有していることから、当社は底堅い収益を引き続き実現できる態勢にあります。第3四半期の純金利マージンの大幅な上昇は、当社の2026年の投資と収益の質がもたらす効果を示し始めています。当社が築いてきた基盤により、TRTXはこのサイクルを乗り切るだけでなく、競合他社との差別化をさらに進めながら、株主の長期的な価値を創出するうえでも、非常に有利な立場にあります。それでは、ブランドンに電話を引き継ぎ、当社の業績について詳しく説明してもらいます。

ダグ、ありがとうございます。皆さん、おはようございます。2026年第3四半期、TRTXは普通株主に帰属するGAAPベースの純利益として$5.8 million、希薄化後普通株式1株当たり$0.08を計上しました。1件の集合住宅向けローンを不動産所有物件に転換したことに伴う$13 millionの実現損失を計上した後の分配可能利益は、$5.1 million、希薄化後普通株式1株当たり$0.07でした。実現損失控除前の分配可能利益は$18.1 million、希薄化後普通株式1株当たり$0.24で、当四半期の普通株配当をカバーしました。純金利収入は第2四半期から$3 million、13%増加しました。ローンポートフォリオが前四半期比で拡大したことが反映されています。ダグが述べたとおり、当社は自社株買い計画の残存枠をすべて利用しました。当四半期には、普通株式1.2 million株を1株当たり加重平均価格$8で買い戻し、買い戻し総額は$9.3 millionとなりました。

これらの自社株買いにより、普通株式1株当たり簿価は$0.04増加しました。四半期末後、当社の取締役会は新たに$50 millionの自社株買い計画を承認し、従来の承認額を倍増しました。四半期末時点の普通株式1株当たり簿価は$10.85で、6月30日から$0.10減少しました。これは主に、当四半期のローンポートフォリオの大幅な拡大およびマクロ経済環境に関連する信用損失費用を反映したものです。9月30日に終了した3カ月間に、当社は9件の第一順位抵当ローンに投資し、コミットメント総額は$772.7 million、加重平均信用スプレッドは3.02%でした。既存ローンの将来の資金拠出義務に対して$71.8 millionを拠出し、ローン返済として$119.6 millionを受領しました。この中には、マルチファミリーローン1件の全額返済$106 millionが含まれています。四半期末後、マルチファミリーローン1件の全額返済および産業用不動産ローン1件の一部返済に伴い、追加で$72.2 millionのローン返済を受領しました。

前四半期比で、純収益資産は$599.5 million、または14%増加し、$4.9 billionとなりました。ローンのコミットメント総額は$5.2 billionに増加しました。過去12カ月間に、当社は$2.3 billionのローン投資を行い、9月30日までの純収益資産の前年同期比36%増に寄与しました。四半期末時点で、当社のローンポートフォリオは100%が正常債権であり、加重平均リスク格付けは3.0で変わりませんでした。CECL引当金は$4.5 million減少して$76.1 millionとなり、ローンのコミットメント総額に対する比率は147ベーシスポイントでした。6月30日時点では179ベーシスポイントでした。この減少は、当四半期にマルチファミリーローンがREOに転換されたことを反映しています。このREOへの転換は、全額が引当済みだったため、簿価に影響を及ぼしませんでした。このCECL引当金の減少は、ローンポートフォリオの拡大によって一部相殺されました。