Strawberry Fields REIT, Inc. LD Micro 20th Annual Main Event Conference

まず、この会場にいる方のうち、私の会社の株主は何人いらっしゃいますか？誰もいませんね。完璧です。私の最高執行責任者です。これまでのミーティングは毎回、すでに株主になっている方々とのものでしたので、和やかに進んでいました。売り込むつもりはありませんが、今回が初めて売り込もうとしている機会かもしれません。先ほど紹介があったとおり、私の名前はモイシェ・グービンです。ストロベリー・フィールズのCEO兼会長で、創業者でもあります。当社はニューヨーク証券取引所に上場しており、ティッカーシンボルはSTRWです。当社についてですが、皆さんにはREITの仕組みをご存じであってほしいと思います。基本的には、REITと一般株式との違いについてです。課税の仕組みが異なり、法人税率ではなく皆さんの税率に基づいて課税されるため、二重課税はありません。簡単に言うと、REITは純利益の90%を分配しなければなりません。

幸い、不動産事業ですので減価償却費が多く、配当を支払った後にも多くの現金が残ります。REITは、5を超えて保有することは認められていません。REITについてもっと知りたい方は、後ほど私にお声がけください。規則をすべてご説明できます。私は公認会計士です。ここにいるジェフも公認会計士です。当社の歩みは、基本的に私の経歴から始まります。大学を卒業して最初に就いた仕事は、1998年の老人ホームでの勤務でした。買掛金管理、給与計算、簿記を担当する職種からキャリアをスタートしました。事業の財務部門で経験を積み、9/11の直後に家族とともに中西部へ移りました。中西部で、予算管理担当ディレクターとして、ある組織の老人ホーム17施設を運営していました。私の経歴は、基本的に事業の財務部門にあります。

その仕事をしている間にパートナーと出会い、2003年10月31日に一緒に初めての老人ホームを購入しました。スライド資料に沿って説明していきます。その後、次の25分ほど起きて聞いていていただければ、話の全体像が何とかつながると思います。当社は、非常に強いキャッシュフローを生み出しています。当社のリース契約はすべて、契約期間10年で、5年間の更新オプションが2回あり、年間3%の賃料引き上げ条項が付いています。過去8年間、毎年、賃料を100%回収しています。REIT業界について理解されている方ばかりではないと思いますが、REITの仕組みでは各社が同じ条件で競争していることを理解すれば、どの業界を選ぶか、あるいはポートフォリオに異なる業界を組み入れて分散させるかを考えることになります。当社が属する業界は、数少ない、ニーズに基づく事業の一つです。

それ以外はすべて、欲求に基づくものです。何かが起きると、これが欲しい、あれが欲しいと思うものです。そうした技術を導入したいと思えば、そのニーズを満たすためのスペースが必要になります。老人ホームは、必要とされるものです。不幸にも病気になれば、老人ホームに入居しなければならないことがあります。誰も進んで入りたい場所ではありませんが、入居させなければならない場合があります。当社の事業全体は、ベビーブーマー世代の存在と、その人たちを介護する老人ホームの必要性、そして老人ホーム運営会社に賃貸する不動産を所有する不動産会社の必要性を前提としています。当社の事業は、すべてこうした前提に基づいています。運営会社が得るキャッシュフローです。

当社はトリプルネットリースを採用しているため、規制に関することなど、そうしたリスクを負いません。入居者自身が施設に来ます。その費用は支払われます。収入の大部分、約90%は、メディケアとメディケイドを通じた政府からの支払いです。1970年代に社会保障法に盛り込まれたのが、介護施設向けの報酬制度です。適切に運営されている限り、制度がそのように設計されているため、常に利益を上げられる仕組みになっています。私の経歴ですが、介護施設で働き始めました。この事業が大好きになりました。実際に、この仕事が大好きになったのは、以前、自分で入居者を車椅子に乗せてたばこを買いに連れて行っていたこともあります。この仕事に本当に向いていて、人が好きで、人の世話をすることが好きでなければなりません。

ただ生計を立てるためだけにこの仕事をする人には、本当のところ、あまり向いていません。先ほど申し上げたとおり、当社の実績としては、2003年に最初の建物を購入しました。そこから2015年には約33棟まで増え、それ以降、現在は142棟に達しています。建物数と総額ベースで、資産を約8%から9%の成長率で拡大しています。不動産が$1.6 billionあり、年間約$100 millionから約$150 millionを投資しています。これがこれまでのやり方です。発言時間が限られていますが、詳しく見てみたい方がいれば、計算は本当にすべて数字で説明できます。当社はX amount of moneyを稼ぎます。その金額の約50%を分配する必要があるため、当社の配当性向は業界でも最も低い水準の一つです。

残った資金は、それを活用します。レバレッジを50%未満に抑えながら資金を借り入れ、年間約$100 millionの成長を実現できます。同じことを繰り返すだけです。これを20数年続けてきました。それが当社のやり方です。もちろん、この業界は今後も堅調に推移し、さらに強くなっていくと考えています。アメリカではベビーブーマー世代が高齢化しており、誰もが知っているように、いずれ一定の割合の人々が施設で介護を受ける必要があります。一方、建設コストが高すぎるため、新たな施設は建設されていません。供給を増やすことができない一方で、需要は今後も増加し続けます。経済学を専攻した方ならご存じのとおり、そこで需要と供給が均衡し、施設の稼働率が高まります。通常、それは良好なリターンにつながります。

繰り返しになりますが、当社はニューヨーク証券取引所とテルアビブ証券取引所の両方に上場しています。当社はニューヨーク証券取引所に上場してから、すでに4年以上が経過しています。当社には活発な案件パイプラインがあります。会社概要です。先ほどお話ししたように、2003年に当社を立ち上げました。私は創業初日から携わってきました。すべての資産を私自身が購入してきました。私は創業当初から携わっており、株主の皆さんが私を必要としなくなるまでは、仕事を続けます。毎日仕事に行くのが楽しいです。最近、家族旅行の際に気づいたのですが、私にとって本当に落ち着く場所は、どこかのデスクで仕事をしているところです。残念ながら、ほかに趣味はほとんどありません。そうは言っても、当社は介護付き高齢者向け住宅ではなく、熟練看護施設（SNF）に特化した事業を展開しており、現在の年換算賃料は約$143 millionです。当社は15,000床を超える認可病床を有しています。当社は毎年、賃料を滞りなく回収してきました。

これは、当社の事業運営のあり方をよく表しています。あらゆることを、非常にきめ細かく、親しみやすい対応で行っています。投資銀行家や弁護士が立ち上げた多くの他のREITのように、弱肉強食のやり方はしていません。実際、私たちは会計士として介護施設で働き始め、入居者の方々と接してきました。これが私たちの仕事です。こうした事業の進め方と、私たちがこの事業に携わる理由こそが、当社が成功している理由だと考えています。取引先の皆さん全員に、親しみやすい対応をしているからです。相手に何か問題があっても、私が直接対応します。通常、発生した問題はどのようなものでも解決できており、そのため過去8、9年間、賃料を毎年100%回収できています。

最近の大きな進展として、当社の成長の歩みにおいて重要な節目となる、$200 millionの融資枠を確保しました。これにより今後、取引が必要になった際にはいつでも、この融資枠を利用できるようになります。以前は、現金を積み立ててそれを使い、その後、借り換えの方法を見つけなければなりませんでした。今後は融資枠を利用し、その後、返済するか、恒久的な資金調達を行うか、あるいは株価の動向を見ながら、ATMを利用したり株式を発行したりして負債を削減できます。現在、ここにあるグラフのとおり、当社の純有利子負債／EBITDA倍率は6倍を下回っています。

負債総額に対するレバレッジについては、資産にどのキャップレートを適用するかによりますが、当社は50%を下回っています。同業他社はキャップレート8%、8.5%で物件を取得しているため、当社の実質的な水準は43%に近いと考えています。当社はすべての資産をキャップレート10%で帳簿に計上しています。その結果、帳簿に計上していない含み益が数億ドルあるにもかかわらず、資産価値を実質的に数億ドル低く評価しています。繰り返しになりますが、当社は低価法、つまりGAAP会計基準に基づいています。当社はすべての資産を帳簿に計上しています。貸借対照表をご覧になっても、帳簿価額を上回る10億ドル超の価値があるとは分からないでしょう。減価償却後の純額で表示しているためです。当社のAFFOは$74 million弱です。

この用語をご存じない方に説明すると、基本的にはフリーキャッシュフローです。不動産業界、特にREITでは、FFOが使われます。当社はNOIをあまり使いません。EBITDAもあまり使いません。当社が使うのはAFFOです。REITに詳しい方ならご存じのとおり、現在、上場REITの平均取引倍率はAFFOの15.9倍です。当社の取引倍率は10.5倍です。残念ながら、今すぐ買うべき理由として、いずれ15.9倍になると示せる材料はありません。ただ、毎年着実に非常に健全な事業を運営しているため、いずれ市場がその価値に気づくと信じています。当社のグループは23周年を迎えます。

現在の形になったのは、先ほど申し上げたとおり2015年からで、上場してからは4、5年です。当社の賃料カバー率は2倍を超えています。調整後EBITDAは、繰り返しになりますが、重要な指標ではありません。ただ、$127 millionを超えています。興味深いことに、私はこの会社を創業し、貧しい家庭で育ちました。この会社は私が築いた遺産です。この資産を、私の家族の中で次の世代へと受け継いでいきたいと考えています。そのため、物件の購入には非常に規律を持って取り組んできました。長年にわたり、当社の手法は変えていません。購入の仕方も変えていません。テナントに求める条件も変えていません。そのすべてが変わっていないのです。つまり、それが長い間、当社にとってうまく機能してきたということです。今後も機能し続けると考えています。