ハイウッズ・プロパティーズ 2026年 第3四半期 決算説明会

今朝の電話会議には、最高経営責任者のテッド・クリンクと、最高執行責任者のブライアン・リアリーも参加しています。ご参考までに、本日の冒頭説明の内容をウェブサイトに掲載しています。昨日の決算発表資料または補足資料をお受け取りでない場合は、どちらも当社ウェブサイトhighwoods.comの投資家向けセクションでご覧いただけます。本日の電話会議では、FFO、NOI、EBITDAなどの非GAAP指標を含めてご説明します。決算発表資料および補足資料には、これらの非GAAP指標と、最も直接的に比較可能なGAAP財務指標との調整表を掲載しています。

ご承知のとおり、実際の事象や業績はこれらの将来予想に関する記述と大きく異なる可能性があり、当社は将来予想に関する記述を更新する義務を負いません。それでは、テッドに引き継ぎます。

ブレンダン、ありがとうございます。皆さま、おはようございます。今四半期の営業実績には、当社のポートフォリオおよび市場全体で、当社が予想していたファンダメンタルズの改善が表れています。高品質なオフィススペースへの需要は引き続き堅調である一方、供給は縮小し続けています。これは非常に強力な組み合わせです。サンベルトの最も有力なBBDでは、高品質なオフィススペースが不足しており、新規建設もほとんど、あるいはまったくありません。その結果、当社ポートフォリオでは大幅な賃料上昇と稼働率の上昇が進んでいます。今四半期は、延床面積が1.2 million平方フィートを超える既存スペースの賃貸契約において、GAAPベースの賃料上昇率が29%、現金賃料上昇率が4%となりました。また、既存スペースの実効純賃料は、当社の歴史上2番目に高い水準となりました。さらに、当社ポートフォリオの稼働率は6月末から130 basis points上昇し、現在の賃貸率は90%を超えています。

賃貸契約の堅調な経済条件に稼働率の上昇傾向が加わり、今後当面の有機的なNOI成長に対する当社の前向きな見通しを支えています。堅調な運営実績に加え、今四半期はリッチモンド、アトランタ、ローリーにある非中核物件を$85 millionで売却し、ポートフォリオの質の改善も進めました。年初来、キャップレートが平均8%を下回る物件を$386 million分売却しました。この売却額は、年初に設定した当初目標を約$150 million上回っています。さらに、売却に向けて追加の非中核資産のマーケティングを続けており、年末までに少なくとも$100 million分の売却を完了する見込みです。これらの売却による収入は、将来の投資に向けた十分な資金余力となります。

築年数が古く、BBDの立地ではない物件を売却し、南東部の最も優れた立地にある通勤に適したオフィスビルに投資することで、長期的なFFOおよびキャッシュフローの成長率もそれに伴って上昇すると見込んでいます。次に、業績についてご説明します。1株当たりFFOは$0.89となり、通期見通しを再び引き上げ、現在は1株当たり$3.51 to $3.70としています。このレンジの中間値は、従来の見通しを$0.025、年初時点を$0.065上回ります。売却活動の活発化により、想定を$0.04上回る希薄化が生じたことを踏まえると、年初から見通しを引き上げられたことを特に喜ばしく思います。堅調な運営実績を受け、GAAPベースの既存物件NOI見通しも改善しました。

こうした堅調なトレンドは、当社ポートフォリオの質と各市場の健全性を示しており、過去数四半期に達成した改善が今後も続くとの確信につながっています。先ほど申し上げたとおり、賃貸実績は契約量、経済条件の両面で非常に良好でした。今回も実効純賃料は堅調でした。過去5四半期のうち3四半期で、当社の歴史上、実効純賃料が最も高かった4四半期のうちの一つを記録しました。新規賃貸契約の量も堅調で、既存スペースで300,000平方フィートの新規契約を締結し、賃貸率は90.1%に上昇しました。高い賃貸率に加え、契約満了が限定的で退去予定も把握できていることから、今後も稼働率を引き上げられると確信しています。物件売却については、第3四半期に非中核物件を$85 millionで売却しました。

リッチモンドのポートフォリオを$53 millionで、アトランタのセンチュリー・センター・パークにあるビルを$20 million超で、ローリーの2棟を約$12 millionで売却しました。見通しにも反映しているとおり、年末までに非中核資産をさらに$100 million-$250 million分売却する見込みです。今後もポートフォリオを選別して縮小し、その資本を、より質が高く、より安定性のある投資先に再配分していきます。開発についてですが、23 Springsをもって現在の開発パイプラインを完了する予定です。ダラスの642,000 square footのオフィスタワー、アップタウンBBDにある23 Springsでは、当社が50%のJV持分を保有しています。現在95%が賃貸契約済みで、来年第2四半期までに安定稼働に達する見込みです。開発パイプラインを補充する見込みであり、年内残りの期間について、$100 million-$400 millionの新規開発案件の発表を見通しに織り込んでいます。

その一環として、ビルド・トゥ・スーツ案件や大規模なアンカーテナント候補から関心が寄せられています。これは、当社の各市場で質の高いまとまったスペースが不足していることを示す、さらなる証拠です。企業は、人材の採用・定着に必要なスペースを確保するため、多くの場合、現在の市場最高水準の賃料を大幅に上回るプレミアム賃料を支払う意向です。建設期間は通常2年から4年に及ぶため、近い将来に発表する開発案件が財務実績に表れるまでには時間がかかります。しかし、現在の環境では、リーシングリスクを管理可能な新規開発は、魅力的なリスク調整後リターンをもたらすと考えています。これにより、長期的にはFFOとキャッシュフローの増加、成長率の加速、ポートフォリオの質の向上につながるでしょう。買収候補の特定と評価も引き続き積極的に進めています。

これまでのところ、昨年、ダラス、ローリー、シャーロットで最高水準の物件を合計約$600 million取得した際のような、リスク調整後リターンの高い案件は見つかっていません。ブライアンに引き継ぐ前に、株主の皆様にとって長期的な価値創出を推進するために注力している優先事項を改めてお伝えします。第一に、運営中のポートフォリオの稼働率を安定稼働水準に向けて引き上げていきます。第二に、二次リーシングで力強い賃料上昇と魅力的な経済条件を実現します。第三に、BBD以外の立地にある、設備投資負担の大きい非中核資産を入れ替え、キャッシュフローがより良好で長期成長率の高い物件に投資します。第四に、強固で柔軟性のあるバランスシートを維持しながら、これらすべてを実行します。

年初から第3四半期までに、これらの優先事項それぞれで大きな進展を遂げました。今後数年間で、成長率、BBDの構成比、ポートフォリオの質を大幅に改善できる機会があると考えています。この4つの分野に注力することに加え、旺盛な需要、新規供給の限定、賃料上昇を背景に、当社の主要BBDを取り巻くファンダメンタルズが堅調であることから、今後数年間にわたりキャッシュフローと長期的な価値が大きく成長すると考えています。ブライアン、お願いします。ありがとう、テッド。皆さん、おはようございます。

またしても際立った四半期となりました。チームの皆さんに感謝します。テッドが当社のBBDにおける需給状況に触れましたが、全国のデータから、それがいかに広範なものになっているかが分かります。大手不動産仲介会社も、今では同じ見方を示しています。全米では、CBREによると、純吸収面積が10四半期連続でプラスとなり、空室率は5四半期連続で低下して18.2%となりました。また、全米の募集賃料は前年同期比3.1%上昇し、2016年以来最も速いペースとなりました。JLLによると、過去4四半期はいずれも、2019年以降の単独の四半期を上回る賃貸契約が成立しました。テナントは現在、平均で入居面積を13%拡大しています。一方、オフィスの供給パイプラインはほぼ枯渇しています。CBREは、2026年の新規供給面積が前年から76%減少し、1990年に統計を取り始めて以来、供給面積が最も少ない年になると予測しています。

さらにJLLによると、今四半期だけで全米のオフィスストックから9.6 million square feetが取り除かれ、2023年後半以降に供用停止となった面積は合計45 million square feetを超えています。また、ランドロードの交渉力は、優良物件および新築物件のセグメントで極めて強いとしています。その結果、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが「従業員のエンゲージメントを高め、成長を促す職場」と呼ぶ物件に価格決定力が生まれています。あるいは、ハイウッズの定義では、通勤する価値のある環境と体験です。こうした環境の中、当社チームは2024年以来最大の四半期リース面積を達成しました。更新契約の成約率向上と新規リースの安定的な獲得も相まって、稼働率の改善は年初に示した当初ガイダンスを引き続き上回るペースで進んでいます。当社の市場に目を向けると、今回もシャーロット、ダラス、ナッシュビルの3市場が際立ちました。

シャーロットでは、質の高い物件への需要の移行が、国勢調査局によると全米で最も成長の速い都市におけるスペース争奪戦へと変わりつつあります。地域の人口290万人のうち、約100万人がシャーロット市に住んでおり、2000年以降、人口はほぼ倍増しています。CBREによると、純吸収面積は456,000 square feetとなり、4四半期連続でプラスでした。2四半期連続で、すべてのクラスのオフィスで稼働率が上昇しました。市場の最上位セグメントでは、CBREが「プライム」と呼ぶオフィスの空室率が前年同期比で650ベーシスポイント超低下し、7.7%となりました。一方、募集賃料は約20%上昇しました。今後1年間に市場全体で入居が始まる、すでにリース済みのスペースが1 million square feetを超え、新規建設物件の事前リース率も78%に達していることから、シャーロットでは最良のスペースが事実上なくなっています。