CTOリアルティ・グロース 2026年 第3四半期 決算説明会

今朝の電話会議には、社長兼最高経営責任者（CEO）のジョン・オルブライト、最高財務責任者（CFO）のフィリップ・メイズをはじめ、経営陣のメンバーも参加しており、会議中のご質問にお答えします。本日の発言の多くは、連邦証券法上の将来予想に関する記述に該当することを、皆様にあらためてお知らせします。会社の実際の将来の業績は、これらの将来予想に関する記述で述べた内容と大きく異なる可能性があります。また、当社はこれらの記述を更新する義務を負いません。実際の業績が予想と大きく異なる要因となり得るリスクについては、Form 10-K、Form 10-Q、およびその他のSEC提出書類で随時、より詳しく説明しています。

SEC提出書類、決算発表資料、補足資料、および最新の投資家向けプレゼンテーションは、当社ウェブサイトctoreit.comでご覧いただけます。それでは、ジョンに引き継ぎます。

ありがとう、ジェナ。皆様、おはようございます。第3四半期はCTOにとって非常に実り多い四半期となり、堅調な賃貸および投資の勢いが続きました。当四半期には、467,000平方フィートの賃貸契約を締結し、加重平均利回り9.1%で$102.3 millionの投資を完了しました。これにより、9カ月間の賃貸面積は合計833,000平方フィート、投資額は加重平均利回り9.4%で合計$336.5 millionとなりました。こうした活動により、希薄化後1株当たりCore FFOは当四半期に10.4%、9カ月間で13.8%増加しました。空室となっていた11区画のアンカースペースすべてについて、後継テナントの確保が完了しました。

四半期末の直後に、ポンパノ・シティ・センターで約75,000平方フィートの新規賃貸契約を締結し、さらに$135.8 millionの投資を完了しました。これにより、年初来の投資額は加重平均利回り9.4%で$472 millionとなりました。これらすべての活動を反映し、2026年のCore FFOガイダンスを引き上げます。詳細はこの後、フィルから説明します。賃貸について、まず第3四半期には、比較可能な物件で合計396,000平方フィートの賃貸契約を締結し、現金賃料の上昇率は7%となりました。年初来の比較可能な物件の賃貸面積は合計726,000平方フィートで、現金賃料の上昇率は9%です。空室となっていたアンカースペースについては、今四半期、シャーロットのカロライナ・パビリオンにある旧コンズの区画を分割し、キャベンダーズおよび2nd & Charlesと賃貸契約を締結することで、最後に残っていた区画の後継テナントを確保しました。

一連の取り組みが実を結んだことをうれしく思います。11区画のうち9区画では、約70%のプラスの賃料上昇率で新たな賃貸契約を締結しました。すでに発表したとおり、残る2区画は全国展開する小売業者への$20.7 millionでの売却契約が締結されており、第4四半期のクロージングを見込んでいます。これらの新たなアンカーテナントにより、当社の施設への来訪者が増え、隣接する小規模店舗区画にも恩恵が及ぶと期待しています。そのほか、賃貸に関する注目点をいくつかご紹介します。まず、フェニックスのクロスローズ・タウン・センターで、ハーキンス・シアターズに代わるテナントとして、クランチ・フィットネスと55,000平方フィートの賃貸契約を締結しました。ハーキンスとの賃貸契約は2028年後半まで続きますが、当社は早期解約権を交渉で確保していました。これにより、より多くの来館者を呼び込める用途のテナントを前もって誘致し、現金賃料の上昇を実現できました。

ハーキンスが2027年初めに退去してから、クランチとの賃貸契約が2028年に開始するまで、空室期間はおよそ12カ月となる見込みです。次に、四半期末の直後、アンペッド・フィットネスがポンパノ・シティ・センターで19,000平方フィートの増床契約を締結しました。これにより、体験型の施設を特徴とするフィットネス拠点の面積は53,000平方フィートとなります。アンペッドの関連会社も、体験型の部屋でのジム機器の研究、開発、試験およびオフィス業務を行うため、56,000平方フィートを賃借しました。この区画は、昨年12月の物件取得時に増床余地として特定した、未完成の2階部分のシェルスペース62,000平方フィートの一部です。この区画は現在、施設の床面積に含まれていないため、今回の賃貸契約により、ポンパノ・シティ・センターの床面積は565,000平方フィートに増加します。3つ目は、アウトパーセル・プログラムです。今四半期、2つのアウトパーセル開発地にある複数テナント型の建物で、4件の賃貸契約を締結しました。

ロックウォール・プラザのT-Mobile、そしてローリーのビーバー・クリークにあるジェイソンズ・デリ、アカペラ・ネイル・スパ、ナッシング・バント・ケーキズです。今年前半に締結したスウィッグとクーパーズ・ホークの賃貸契約と合わせ、着実に進展しています。これら6つのアウトパーセルに対する約$30 millionの投資について、レバレッジを考慮しない複合利回りは低い2桁台となる見込みで、2027年に利益貢献が始まり、2028年にはその効果が全面的に現れると引き続き予想しています。稼働率についてですが、ゾナ・ローザを除く賃貸稼働率は、前四半期の95.4%から95.7%に上昇しました。取得時の賃貸率が67%だったゾナ・ローザを含めると、9月30日時点でポートフォリオ全体の賃貸率は92.4%でした。ゾナ・ローザには大きな成長余地があり、この点については後ほど改めてお話しします。四半期末時点で、契約締結済み・未開業の案件は$5.6 millionで、既存の現金賃料の約4.6%に相当しました。

前四半期から小幅に減少しました。主な要因は、ニューメキシコ州が9月にアルバカーキの物件の賃料支払いを開始したことですが、四半期中の新規賃貸契約により、その影響の大部分は相殺されました。契約締結済み・未開業の案件の大半について、2027年中に賃料が発生し始めると見込んでいます。投資についてお話しします。前回の電話会議では、今年中に少なくとももう1件の買収を完了する見込みだとお伝えしました。実際には2件の買収を完了しました。いずれもカンザスシティで、CTOにとっては新たな市場です。同市場はビジネスに友好的な環境にあり、人口は220万人を超えています。いずれも地域の有力なサブマーケットにあるこの2つの商業施設により、ポートフォリオに約1.3 million平方フィートが加わります。1件目はゾナ・ローザです。第3四半期に約$63 million、1平方フィート当たり$82で取得しました。再調達原価を大きく下回る価格です。

カンザスシティ北部のノースランド・サブマーケットを代表するライフスタイルセンターで、年間来訪者数は約550万人です。ディックス・スポーティング・グッズ、バーンズ＆ノーブル、オールド・ネイビー、バーリントン、DSWが核テナントです。賃貸率を高める機会に加え、この物件には用途承認済みの開発用地10エーカーと、再配置が可能な未活用スペース約100,000平方フィートがあります。2件目はサミット・ウッズ・クロッシングです。10月初旬に$103 million、1平方フィート当たり$189で取得しました。こちらも再調達原価を大きく下回る価格です。リー・サミットにある545,000平方フィートのパワーセンターで、同都市圏でも特に富裕層の多いサブマーケットの一つに位置しています。稼働率は99%で、ロウズ、コールズ、ベスト・バイ、TJマックス、トータル・ワインが核テナントです。また、敷地内には当社が所有していないスーパーチャージもあります。年間来訪者数は約730万人で、カンザスシティ都市圏で最も来訪者の多いショッピングセンターの一つです。

この2件の買収により、テナントの信用力も高まります。投資適格のディックスとベスト・バイが、当社のテナント上位2社となります。ストラクチャード投資については、7月に3,700万ドルの融資を組成し、そのうち2,980万ドルをクロージング時に実行しました。この融資は、テキサス州オースティンの複合用途物件における借地権を担保とし、期間は2年、当初の現金利回りは9.75%です。その後、四半期末には、10カ所のショッピングセンターを所有する合弁事業に対し、3,200万ドルの優先出資を実行しました。全額をクロージング時に払い込み、期間は3年、利回りは現物払いの7%を含めて17%です。当社のストラクチャード投資ポートフォリオは現在、合計約2億6,000万ドルで、加重平均利回りは12.1%です。最後に、当四半期には新たに拡張した信用枠を締結し、こうした投資活動に充てる十分な資金余力を確保しました。詳細はフィルからご説明します。

まとめますと、2026年の9カ月間の業績に大変満足しています。市場賃料を下回る既存賃料、開業前の契約済みテナントの積み上がり、稼働率引き上げの機会、アウトパーセルの開発、規律ある資本の入れ替えなど、内在する成長要因が、CTOの大幅な利益成長につながると考えています。それでは、フィルに引き継ぎます。

ありがとうございます、ジョン。今日は、四半期業績を簡単にご説明し、バランスシートと通期見通しの修正について最新情報をお伝えします。まず、営業実績からご説明します。第3四半期の希薄化後1株当たりコアFFOは0.53ドルで、前年同期の0.48ドルから10.4%増加しました。主な成長要因は、過去1年間に賃料の支払いが始まった賃貸契約に加え、物件取得とストラクチャード投資による貢献です。年初来の希薄化後1株当たりコアFFOは1.57ドルで、13.8%増加しました。ショッピングセンターの既存物件NOIは、当四半期に3.8%、年初来で6.2%増加しました。前回の電話会議でお伝えしたとおり、2025年後半に開業した複数のアンカーテナントが前年同期の比較対象期間に入ったことで、成長率は鈍化しました。少数の非中核物件を含めた既存物件NOIの合計は、当四半期に2.3%増加しました。

これは、アルバカーキにある最後の重要な非中核物件の空室期間を反映しています。昨年12月に退去があった区画は現在、ニューメキシコ州政府に賃貸されており、ジョンが述べたとおり、同州政府は最近、賃料の支払いを開始しました。次にPINEについてです。経営委託契約と株式投資からの収入は当四半期に220万ドルで、現在の年換算ランレートは900万ドルです。このうち、経営委託手数料が580万ドル、配当収入が320万ドルです。続いて、バランスシートについてご説明します。当四半期に、総額$1 billionの無担保融資枠を締結しました。この融資枠は、$400 millionのリボルバーと$600 millionのタームローンで構成され、満期は2029年9月から2032年3月までです。この融資枠により流動性コミットメントが$250 million増加し、加重平均負債満期は1.6年から4.3年に延長されました。