ミルローズ・プロパティーズ 2026年 第3四半期 決算説明会

本日の電話会議には、最高経営責任者兼社長のダレン・リッチマン、最高執行責任者のロバート・ニトキン、最高財務責任者のギャレット・ローゼンブラムも参加しています。始める前に、本日の説明には将来予想に関する記述および非GAAP財務指標への言及が含まれる場合があることを、皆様にお知らせします。これらの記述にはリスクや不確実性が伴い、実際の業績が、明示または黙示された内容と大きく異なる可能性があります。これらの要因に関する詳しい説明、および非GAAP指標との調整表については、当社の決算発表資料と投資家向けプレゼンテーションをご覧ください。いずれも当社の投資家向け広報ウェブサイトでご覧いただけます。最近の出来事を踏まえ、本日の冒頭説明は通常より詳しい内容となっています。それでは、ダレンに引き継ぎます。

ジェシー、ありがとうございます。皆様、おはようございます。まず当社の中核事業と業績についてお話しし、その後、ミルローズを巡る最近の注目と、株主価値をさらに高めるために当社が講じている施策について時間を割いてご説明します。最も重要な点からお話しします。厳しい住宅市場と高止まりする金利のなかでも、当社の事業は引き続き非常に好調です。当社のキャッシュフローは引き続き高い可視性を確保しており、9/30時点で、ミルローズの顧客で契約を破棄した顧客は一人もいません。この底堅さは、当社の業績にも表れています。今月初め、当社のプラットフォームの多角化において、大きな節目を迎えました。10月20日、ドリーム・ファインダーズはビーザー・ホームズの買収を完了しました。これに伴い、ミルローズは買収資金として約$1.1 billionをドリーム・ファインダーズに提供しました。

約7,000区画の宅地を対象とするランドバンキング投資で、その半数超は造成済みです。また、ドリーム・ファインダーズに対して12%の優先投資を行っています。この取引を反映したプロフォーマベースでは、当社の資産基盤の約42%が、レナー・マスター・プログラム契約の枠外に投資されています。当社は、上場企業同士の合併と並行して、限られた期間内にドリーム・ファインダーズとの取引の引受、契約書類の作成、クロージングを完了しました。詳細については、まもなくロブからご説明します。第4四半期のAFFOは1株当たり約$0.82-$0.84、また、年末時点のAFFOの年間ランレートは、2025年の期末決算説明会で提示した1株当たり$3.30のガイダンスを上回ると予想しています。これは、当社の継続的な収益力がさらに高まったことを示すとともに、AFFOが6四半期連続で増加したことを意味し、住宅市場全体で引き続き深刻な住宅取得可能性の問題が生じる中でも、ミルローズのビジネスモデルの持続性を裏付けています。

第3四半期には、新規投資および開発資金として約$1.3 billionを拠出し、宅地の引き渡しに伴う純収入として約$800 millionを受け取りました。また、レナー・マスター・プログラム契約の枠外での投資資本を$500 million超増やし、$3.4 billionとしました。当四半期には新たに3社の取引先が加わり、現在は22社の異なる顧客にサービスを提供しています。また、住宅建設会社やデベロッパーの取引先基盤の拡大に伴い、当社のプラットフォームの提供範囲も引き続き広げています。財務および事業運営の詳細については、まもなくガレットからご説明します。ただし、業績の説明に移る前に、当社の事業をめぐる最近の注目について取り上げ、現在進めている取り組みの背景をご説明するとともに、今後の資本配分と株主還元についての考え方をお話ししたいと思います。それでは、多くの皆様が報道で目にされている話題についてお話しします。

当社は以前から、住宅取得可能性の向上に向けた取り組みを進めてきました。まず強調したいのは、住宅取得可能性に対する当社の懸念も、新たな商品開発への取り組みも、驚くべきことではないという点です。住宅建設業界が直面する住宅取得可能性の課題については、以前からお話ししてきました。前回の決算説明会では、初めて住宅を購入する方々が直面する困難と、住宅ローン金利の引き下げ措置、販売促進策、商品設計の変更など、建設会社がこうした課題に対応するために活用しているさまざまな手段について、具体的に取り上げました。また、当社の資本プラットフォームの活用範囲を広げる意向についても、一貫してお伝えしてきました。2025年7月、テイラー・モリソンの賃貸住宅建設プラットフォーム「ヤードリー」を支援するため、$3 billionの融資契約を発表しました。当時、私はこの取引について、住宅建設会社が住宅取得可能性の課題に対応できるよう、当社の資本を活用する事例だと具体的に説明しました。

テイラー・モリソンはまた、ヤードリーの入居者が将来的にテイラー・モリソンの住宅を購入することを期待していると述べました。その後、当社はプラットフォームを集合住宅および垂直建設へと拡大し、業界再編を促進するためにも当社の資本を活用してきました。前回の決算説明会では、商品ラインアップを拡充しており、既存事業を補完し、住宅建設会社との関係を深める新商品をすでに社内で開発中であることを、投資家の皆様に明確にお伝えしました。したがって、住宅取得可能性の課題に取り組み、賃貸住宅と持ち家の接点を探り、当社の資本の追加的な活用方法を開発していたという考えは、決して目新しいものではありません。当社は、こうした機会について1年以上前から公に議論してきました。当社が解決に取り組んできた課題は、現実に存在しています。住宅購入を検討する人々は毎日、新築住宅の販売センターを訪れ、住宅の購入を希望しますが、住宅ローンの審査に通らないことが分かります。

住宅建設会社の取引先との話し合いを踏まえると、住宅購入を検討する顧客の30%超が、住宅ローンの審査段階で融資を断られていると当社は推定しています。重要なのは、この問題の深刻さを説明できるほど信用の質が悪化しているわけではないということです。FICOスコアは驚くほど安定しています。大きく変化したのは、住宅購入の資金調達コストです。彼らは持ち家を望んでいます。彼らは持ち家というアメリカンドリームを実現しようとしていますが、住宅価格と住宅ローン金利の組み合わせによって、その夢は当面手の届かないものになっています。当社は、当社の中核的なビジネスモデルを強化しながら、ミルローズの株主にとって利益増加につながる形で解決を試みる価値のある課題だと考えました。ミルローズは、機関投資家向け商品としての土地バンキングを切り開いてきました。当社は、大規模なM&A、垂直建設、賃貸住宅開発、集合住宅に自社のプラットフォームを活用してきました。

こうした経験を踏まえ、当社は住宅取得可能性を高める追加的なソリューションを開発するうえで、優位な立場にあると考えています。具体的には、販売市場と賃貸市場の中間に位置する、持ち家取得への橋渡しとなる商品を開発しています。この構想は、現時点では住宅ローンの審査に通らない住宅購入希望者が、賃借人として住宅に住み、状況が整った際に持ち家を取得できる可能性を得られるようにするものでした。このような商品を責任を持って導入する前に、その基盤となる運営・資金調達のインフラが機能することを確認する必要がありました。この取り組みを進めた理由を理解するうえで、もう一つ重要な点があります。賃貸住宅開発は、住宅建設会社の資金調達において、ますます重要な要素になりつつあると当社は考えています。これにより、住宅建設会社のお客様にとって需要の新たな販路が生まれ、販売先が多様化するとともに、住宅業界が直面する住宅取得可能性の課題に対応する柔軟性が高まります。

FHAが最近、一定の要件を満たす賃貸住宅開発コミュニティに対し、集合住宅向け住宅ローン保険の適用資格を拡大したことは、重要な意味を持ちます。政府保証付きの建設資金および長期資金調達へのアクセスを拡大することで、FHAは、住宅供給の拡大と住宅取得可能性の課題への対応において、賃貸住宅開発が果たす役割の高まりを認めています。重要なのは、これにより、この市場を支える機関投資家資金の新たな供給源となる可能性も生まれることです。賃貸住宅開発は、住宅建設会社の資金調達における問題ではありません。住宅建設会社の資金調達におけるイノベーションです。賃貸住宅開発が業界にとって極めて重要で、成長を続ける要素であると認識していないのであれば、ミルローズのプラットフォームが持つ機会と価値を大幅に過小評価していると私は考えます。住宅建設会社が完成した住宅を販売できる販路が一つ増えるごとに、ミルローズにとっては、その建設資金を提供し、資本の回転を加速させ、当社のプラットフォームの価値を高める機会が広がります。

賃貸住宅開発の重要性が高まる一方で、それを支える資金の供給には隔たりが生じていました。金利上昇により、多額の機関投資家資金が投資を見合わせています。上場している一戸建て賃貸住宅会社は、自社の資金面の制約や優先事項への対応に追われ、事業を拡大する力が限られていました。超党派の住宅関連法案をめぐる不透明感が、立法手続きが完了するまで、さらなる規制上の重しとなっていました。重要なのは、こうした資金の後退が、必ずしも基礎となる資産の劣化を反映していたわけではないということです。上場している主要な一戸建て賃貸住宅会社は、いずれも引き続き、ポートフォリオ全体での賃料上昇、堅調な稼働率、良好な更新実績を報告しています。独立系の業界調査でも、供給圧力が和らぐなか、賃料上昇が改善していることが示されています。つまり、基礎となる資産は引き続き良好な実績を上げている一方、それを支える資金の供給は制約されており、その影響は賃貸住宅市場にとどまりません。

機関投資家資金が賃貸住宅開発から引き揚げると、住宅建設会社は重要な販売先を失います。その結果、販売吸収のペースが鈍化し、在庫が増加し、建設活動が縮小する可能性があります。言い換えれば、賃貸住宅開発向け資金の供給が滞ると、最終的には住宅建設会社の資金調達にも支障が生じます。私たちは、この隔たりを現場で直接理解することが重要だと考えました。機関投資家資金が戻るのをただ待つのではなく、自らこの商品のパフォーマンスを確認したいと考えました。賃貸の動向、入居者の定着率、運営コスト、資産管理に必要な体制、資金調達の選択肢を把握したいと考えました。機関投資家向け資本市場において、拡大可能なソリューションを支えられる経済性があるかどうかを見極めたいと考えました。そのため、限定的な規模ではありますが、住宅を保有する必要がありました。ミルローズは、この機会を追求するうえで特に有利な立場にあると考えています。

当社はすでに住宅建設会社と強固な関係を築いており、各社の土地パイプラインや生産ニーズを把握しています。また、確立された資金調達インフラと、革新的な資本ソリューションを支えることのできるバランスシートを備えています。当社のプラットフォームは、住宅供給と機関投資家資金が交わる領域で事業を展開しており、従来型の賃貸住宅運営会社にも、独立系の資金提供者にも必ずしもない視点を有しています。重要なのは、この取り組みが当社の既存の事業展開地域に直接結びついていることです。まったく新しい事業を立ち上げるために、なじみのない市場へ参入するわけではありません。すでに当社が事業を展開している同じ住宅建設エコシステムの中で、資本の別の活用方法を検討しています。証券化のプロセスや、市場にアクセスするために必要なポートフォリオの特性と最低規模を把握するため、銀行と協議しました。こうした取り組みを通じて、投資規模と、最適化を目指す資金調達の枠組みを決定しました。

当社は、これまでこの市場を支えてきた機関投資家の資金提供者に取って代わることを意図していたわけではありません。むしろその逆です。資本の参加を妨げている要因を理解し、その市場復帰を促す仕組みを構築できるかどうかを見極めたいと考えました。こうした背景のもと、8月28日以降、18州にわたって完成済みの一戸建て住宅1,233戸を購入し、取得原価は合計約$333 millionとなりました。この金額には設備投資と取引費用が含まれており、資金調達による調達額を差し引いた純投資額は約$120 millionです。また、追加のコミュニティ型賃貸住宅開発契約を締結しました。購入総額は$150 millionで、資産単位のノンリコース融資として$100 millionを見込んでおり、純投資額は約$50 millionとなる見込みです。賃貸募集と物件管理は、28州で30,000戸を超える住宅を管理する、全国規模の機関投資家向け賃貸住宅プラットフォームであるエバーグリーン・レジデンシャルが担当しています。