エクストラ・スペース・ストレージ 2026年 第3四半期 決算説明会

エクストラ・スペース・ストレージの2026年第3四半期決算説明会にようこそ。プレスリリースに加え、未監査の補足財務情報を当社ウェブサイトに掲載しています。経営陣による冒頭説明および皆様からのご質問への回答には、米国民事証券訴訟改革法で定義される将来予想に関する記述が含まれる場合がありますので、ご留意ください。当社の事業に関連するリスクや不確実性により、実際の業績は、将来予想に関する記述で述べられている、または示唆されている内容と大きく異なる可能性があります。これらの将来予想に関する記述には、リスナーの皆様にもご確認いただくようお願いしている、当社がSECに提出した最新の書類に記載の注意事項が適用されます。将来予想に関する記述は、本日2026年10月28日時点での経営陣の見積もりを示すものです。本決算説明会の開催日以降に市場環境やその他の状況が変化した場合でも、当社は将来予想に関する記述を修正または更新する義務を負いません。

それでは、最高経営責任者のジョー・マーゴリスに進行を引き継ぎます。

ありがとうございます、ジャレッド。本日の説明会にご参加いただいた皆様にも感謝いたします。本日は、社長であり次期CEOのノア・スプリンガーと、CFOのジェフ・ノーマンも同席しています。CEOとして最後の決算説明会となりますので、在任中にチームと共に成し遂げたことを振り返る時間をいただきたいと思います。2016年末時点で、エクストラ・スペースは1,427施設を所有または運営していました。現在は4,400を超える施設を運営しており、物件数は3倍以上に増加しました。それにより、効率性、規模、データ活用、事業の多角化が大きく進みました。サードパーティー管理プラットフォームの施設数は、411から約2,000に拡大しました。この期間に、当社は財務基盤の再編と強化を進め、2019年には初めて投資適格格付けを取得しました。それ以降、債券資本市場で積極的に起債を行っています。

2019年にブリッジローン事業を開始し、構想段階から融資残高が$3.5 billionを超える事業へと成長させました。この事業は、安定した利息収入、管理手数料、入居者保険収入、将来の買収機会をもたらすとともに、業界との関係を広げています。2022年にストレージ・エクスプレスを買収し、2023年にはライフ・ストレージとの$15 billionの合併を完了しました。当社は投資のストラクチャリング、顧客獲得、価格設定、運営手法において、数多くの革新を業界に先駆けて実現してきました。最も重要なのは、1株当たりFFOを積極的に成長させてきたことです。コアFFOは1株当たりで、2016年の$3.70から昨年は$8.21へと2倍以上に増加しました。四半期配当は1株当たり$0.78から$1.62へと増加しました。配当を含めると、株主の皆様は2017年初め以降、約170%のセクターをリードするトータルリターンを得ています。これらは、私個人の功績ではありません。

業界最高のチームの成果です。店舗、コールセンター、オフィスで働く何千人ものチームメンバーが、毎日懸命にお客様と店舗を支え、優れた業績を生み出しています。彼らはその過程で、誠実さ、チームワーク、情熱、革新、卓越性というエクストラ・スペースの価値観を実践しています。この類まれで素晴らしいチームの一員であることを誇りに思い、一人ひとりに感謝しています。そのチームメンバーの一人がノア・スプリンガーです。私はノアと11年以上にわたり、直接一緒に仕事をしてきました。その間、彼の担当領域は、サードパーティー管理事業の立ち上げと成長から、資産管理、合弁事業、建設、人事、運営へと広がりました。彼が卓越したプロフェッショナルでありリーダーへと成長する姿を見守ることができたのは、私にとって大きな喜びでした。

この素晴らしい会社の舵取りを引き継ぐにあたり、彼ほど準備が整い、適任な人物はいません。彼は当社の事業、戦略、人材、パートナーについて、誰にも引けを取らないほど熟知しています。彼は取締役会、経営陣、そして組織全体から全面的な支持を得ています。ノアは、エクストラ・スペース・ストレージのさらなる卓越性を追求する次の章を率いる準備ができています。それでは、ノアに電話を引き継ぐことができ、大変光栄です。

ありがとうございます、ジョー。また、皆さん、本日はご参加いただきありがとうございます。ジョーと私は10年以上にわたり共に仕事をしてきました。彼が私に教えてくれたこと、そして会社のためにしてくれたことすべてに感謝しています。エクストラ・スペースを率いるという、またとない機会を与えてくださったジョーと取締役会に感謝したいと思います。今回の移行にあたり、新たな方向性が求められているわけではありません。卓越した会社をさらに良くしていくことが求められています。私が何に取り組むのか、具体的にお話しします。

エクストラ・スペースは、今後も業界で他社を上回る運営を続け、1株当たり価値を複利的に高める形で成長していきます。これが約束です。本日お話しするその他のことはすべて、その約束をどのように実現するかについてです。まずは今四半期の業績からお話しします。これが、私たちがこの取り組みを実行していることを示す最良の証拠だからです。コアFFOは1株当たり$2.17で、前年同期比4.3%増となりました。既存施設の売上高は2.7%増加し、前四半期比での改善は5四半期連続となりました。既存施設の費用は1.8%減少し、既存施設のNOIは4.6%増加しました。四半期末の稼働率は94%となり、前年同期を30ベーシスポイント上回りました。3四半期を終え、通期コアFFOガイダンスを再び引き上げ、中央値を1株当たり$8.45としました。

これらの業績は、当社チームの功績です。何か一つの大きな施策によって実現したものではありません。お客様へのサービス提供において、日々適切な判断を重ねた結果です。この数字を支えた規律と努力に対し、エクストラ・スペースの全従業員に感謝します。次に何が来るのかについて私が自信を持てるのも、当社のチームのおかげです。卓越した会社をさらに良くするために必要なのは、新たな戦略ではありません。それは、すでに確立されている戦略を実行する人々です。私の知る限り、当社の経営陣のエクストラ・スペースでの平均勤続年数は19年で、この業界で最も在任期間の長いリーダーシップチームです。彼らを支えているのは、社内で成長し、複数の景気サイクルを通じてストレージ事業に携わり、多くの買収案件の統合を経験してきた次世代のリーダーたちです。当社のチームは一丸となっています。当社はこれまで、決して一人の人物に頼る会社ではありませんでした。

優れたプラットフォームの上で、何千人もの人々が優れた戦略を実行する会社です。そして、そのプラットフォームをさらに強力にすることが私の役目です。私は1月に社長に任命されて以来、現場やここソルトレークシティーでチームと多くの時間を過ごしてきました。25人の地区担当バイスプレジデント全員、そして244人の地区マネージャーのほぼ全員と個別に話をし、その間に多くの店舗も見て回りました。一つ、非常に明確になったことがあります。最大の改善余地は、すでに当社が保有しているポートフォリオの中にあります。物件レベルのNOIを伸ばすことが、当社の最優先の運営課題です。チームの話に耳を傾ける中で、より迅速に対応し、ツールを強化し、実行力を高められる分野を引き続き探しています。これが当社のこれまでのやり方であり、今後もさらに改善できる点を見つけるため、自らに問い続けていきます。

多くの場合、最良のアイデアは、データが示す内容と照らし合わせて検証された、従業員からの提案です。データだけでは優位性にならないからです。優位性を生むのは、データ、テクノロジー、人材、そして何が足りないのかを問い続け、それに対して実際に行動を起こす企業文化の組み合わせです。こうして規模が運営上の優位性となり、それが当社の堀となります。これが、多くのオーナーが店舗の運営を当社に任せてくださる理由の一つです。現在、当社はオーナーに代わって約2,000店舗を運営しており、業界最大のサードパーティー管理プラットフォームを有しています。そうしたオーナーの多くは、長年にわたるパートナーであり、友人でもあります。当社はオーナーのために運営を行い、融資を提供し、オーナーから物件を取得してきました。これらの事業は互いに相乗効果を生み、当社の運営プラットフォームがそのすべてをつないでいます。合弁事業や第三者向け運営を通じて関係を築き、そうした関係が融資や物件取得の機会拡大につながることがあります。

その結果、当社のプラットフォームに加わる店舗が増え、事業規模とデータが拡大します。これがエクストラ・スペースのフライホイールです。この事業では、15年来の知り合いから電話がかかってくることが、最良の機会の始まりとなります。当社はそうした電話を受けるにふさわしい信頼を築いてきました。そして、その機会を活用していくつもりです。案件候補のパイプラインが厚くなることは、取引を増やすことを意味するわけではありません。選択肢が増えるということです。資本の最善の活用先は、物件取得、融資、事業拡大、パートナーとの共同投資、あるいは自社株買いかもしれません。これらすべての選択肢を同時に活用する必要はありません。すべての資金が投資先を競い合います。目標は成長そのもののための成長ではなく、1株当たりFFOの成長です。私はこの会社に20年以上在籍しています。この会社、この業界、当社の従業員、パートナー、そして競合他社をよく理解しています。皆様への私の約束は明確です。透明性を確保します。店舗と物件レベルのNOIに注力します。

今後も成長を続けます。皆様からお預かりした資本を規律を持って運用し、皆様が当社を評価されるのと同じ基準、すなわち業績によって、自らを評価します。ジョーは並外れた会社を築き上げました。私の役割は、この会社の最良の時期がまだこれからであることを確かなものにすることです。それでは、CFOのジェフ・ノーマンに引き継ぎます。