キルロイ・リアルティ 2026年 第3四半期 決算説明会

それでは、インベスター・リレーションズおよび資本市場担当シニアバイスプレジデントのジョン・ペリーに引き継ぎます。ジョン、お願いします。ありがとう、マリーナ。

皆さま、おはようございます。ご参加いただきありがとうございます。キルロイ・リアルティ・コーポレーションの2026年第3四半期決算説明会へようこそ。本日の説明会には、CEOのアンジェラ・アマンと、EVP、CIO、暫定CFOのエリオット・トレンチャーが出席しています。また、EVP兼最高リース責任者のロブ・パラットが質疑応答に参加します。本日の説明会でお話しする情報の一部は、将来予想に関する情報であることにご留意ください。本日の説明会および補足資料に含まれる将来予想に関する情報については、会社の補足資料に記載された説明をご参照ください。本説明会は会社のウェブサイトでライブ配信されており、後日、録音をお聴きいただけます。会社の決算リリースおよび補足資料は、SECにForm 8-Kとして提出済みであり、いずれも会社のウェブサイトでもご覧いただけます。それでは、アンジェラに引き継ぎます。

ありがとう、ジョン。本日は皆さまにご参加いただき、ありがとうございます。今四半期は、リース活動が非常に好調でした。取引件数が堅調だっただけでなく、過去6年間で最も高い水準のリース条件もいくつか実現しました。今四半期の活動は、商業用不動産市場の回復が広範かつ力強く、当社の西海岸市場全体で勢いを増し続けていることを示しています。イノベーション経済とそれを支えるエコシステムが、質の高い空室の減少を背景に、記録的な成長を遂げています。こうした動きを受け、利用者の意識も変化しています。柔軟性や選択肢を重視する考え方から、長期的なスペース需要を積極的に計画する必要性を認識する方向へと移りつつあり、テナントの間では新たな緊急感が生まれています。

第3四半期には、新規および更新リースを約815,000平方フィート締結し、そのほぼすべてが長期契約でした。これにより、年初来のリース締結面積は1.75 million平方フィートを超え、2025年の最初の9カ月と比べて約44%増加しました。当期には、5つの全地域でリース稼働率が前四半期比で100ベーシスポイント超改善しました。テクノロジー、AI、ロボティクス・オートメーション、バイオテクノロジー、法律、金融、専門サービス業界のテナントを含む、新規および既存のテナント層が拡大する中、45件の個別取引にわたり、幅広い分野で活動が見られました。今四半期の再リース時の賃料上昇率は、特に今四半期の取引件数が多かったことを踏まえると、パンデミック前以降で最も高い水準の一つでした。当期に締結した比較可能なリース全体では、GAAPベースの賃料は30.6%、現金ベースの賃料は9.7%上昇しました。

12カ月を超えて空室だったスペースのリースを除くと、再リース時の賃料上昇率はさらに高くなり、GAAPベースで37.9%、現金ベースで13.9%となりました。注目すべき点として、年初来の第2世代案件における平方フィート当たりの年率換算資本支出は、再リース時の賃料上昇率が約2,000ベーシスポイント改善したにもかかわらず、2025年の同期間比で2.4%減少しました。今四半期の堅調なリース実績により、将来の成長見通しの透明性が一段と高まりました。請求ベースの稼働率とリース済み稼働率の差は現在610ベーシスポイントです。また、契約締結済み・未開始のリースは合計で140万平方フィートを超え、契約上確約された年率換算基本賃料（ABR）は約$101 millionに上ります。契約締結済み・未開始のリースに係る平方フィート当たりABRは約$72で、現在のポートフォリオ全体の平均を約22%上回っています。

さらに、契約締結済み・未開始のリースの78%がトリプルネット・リースであるのに対し、既存ポートフォリオでは54%となっています。以前にも申し上げたとおり、これらの統計を総合すると、このリース群の平均的な稼働開始は今後数年間にわたってNOIに不均衡なほど大きなプラス効果をもたらすことが示されています。これにより、将来の最終利益の成長を高い確度で見通すことができます。重要な点として、第3四半期のリース契約件数が大きかったにもかかわらず、当期中に今後の案件パイプラインはさらに拡大し、パイプライン案件の対象面積は前四半期比で20%増加しました。現在のパイプラインを迅速に契約締結へとつなげることに引き続き注力しており、今年の残りの期間から2027年にかけての進捗を改めてご報告できることを楽しみにしています。

来年末までに満了を迎えるのはポートフォリオ全体のABRのわずか6%強であり、このパイプラインの活動に加え、当社市場の需給環境が改善していることから、さらなる純リース増加を実現できる有利な立場にあると考えています。続いて、各市場についてご説明します。サンフランシスコ・ベイエリアは、契約締結済み案件の件数と今後のパイプライン活動の両面で、引き続き先頭を走っています。前四半期にご説明したとおり、市場全体のテナント需要は引き続き堅調で、選択肢は急速に減少しています。その結果、新規案件のパイプラインが堅調であるとともに、競争が一段と激化しつつある環境の中で必要なスペースを確保しようと、早期更新の可能性について相談を希望する大手テナントからの問い合わせが増加しています。

その一環として、第3四半期には、レッドウッドシティ中心部のCrossing 900で、Boxと12年間、243,000平方フィートの更新契約を締結しました。非常に魅力的な賃貸条件となっており、サブマーケット全体の強さを反映するとともに、今年初めに発表した近隣の1900 Broadway開発プロジェクトへの確信をさらに裏付けるものです。サンフランシスコ市場全体では、成長中のテクノロジー企業やAI企業からの需要が引き続き加速しています。また、過去2四半期にわたり、特にペニンシュラとシリコンバレーのサブマーケットで、ロボティクス関連企業の活動が大きく活発化しています。第3四半期には、こうした需要カテゴリーの拡大を捉え、サウスサンフランシスコのOyster Point Techで、海洋ロボティクス企業のUlyssesと65,000平方フィートのリース契約を締結しました。このスペースは以前、23andMeが賃借していました。

シアトルでは、当期に賃貸済み稼働率が前四半期比で最も大きく上昇し、220ベーシスポイントとなりました。幅広いテクノロジー、AI、法律、金融、専門サービス分野のテナントから、広範にわたる需要の改善が引き続き見られます。第3四半期の主な動きとして、West Eighthで国際法律事務所Morrison Foersterと28,000平方フィートのリース契約を締結しました。同社は、過去数四半期にわたって拡大してきた同プロジェクトの一流テナントの顔ぶれに加わります。サンディエゴでは、デルマーなどの郊外市場に集中的に展開していることで、当社の規模を活用し、変化するテナントのニーズに応える機会が引き続き得られています。

第3四半期には、一流法律事務所のGreenberg TraurigがOne Paseoから近隣のKilroy Center Del Mar（KCDM）へ移転するのを支援しました。同社の賃貸面積を2倍にする一方、One Paseoでは既存のサブテナントとの新規直接契約および増床契約も締結し、Greenberg Traurigが退去するスペースへ同社が拡張できるよう支援しました。One Paseoの稼働率は99%を超えていますが、KCDMには空室があり、最近、大きな勢いが見られています。第3四半期には、Greenberg Traurigとの契約を含め、同プロジェクトで合計4件の新規リース契約を締結し、賃貸面積は約70,000平方フィートとなりました。これらすべての取引における再リース賃料の平均上昇率は、GAAPベースで38%、現金ベースで12%でした。ロサンゼルスでは、回復の状況はより一様ではなく、サブマーケットによって異なります。

ビバリーヒルズとカルバーシティでは、幅広い優良テナントから広範な需要が引き続き見られています。カルバーシティのBlackwelderでは、第3四半期に財務基盤の強固なテクノロジー企業およびフィンテック企業と新たに2件のリース契約を締結しました。今年初めに同プロジェクトで実現した他の成約に続くものです。サウスベイのサブマーケットは依然として低調ですが、防衛、航空宇宙、先端製造業からの需要が持ち直す初期の兆しが見られており、今後数年間、この地域の取引活動を大きく押し上げる要因となる可能性があります。最後に、オースティンでは、第3四半期にメディア企業と新たな契約を締結したことで、Indeed Towerの稼働率は90%を超えました。

近年供給された大量の新規物件を市場が引き続き吸収している一方、テナント需要は健全な水準を維持しており、活発な成約が続くことで競合物件の空室が着実に消化されています。その結果、同プロジェクトの勢いが増しています。ライフサイエンス分野では、株式公開市場および未公開株式市場での資金調達が引き続き可能であり、M&A、ライセンス、承認を取り巻く環境もいずれも追い風となっています。その結果、2026年に入ってから活動水準が高まっています。第3四半期には、Menlo Corporate Centerキャンパス内にある4400 Bohannonで、ライフサイエンス企業と49,000平方フィートの建物全体を対象とするリース契約を締結しました。同物件はライフサイエンス用途への転換工事を実施し、約1年前に稼働率が安定しました。

用途転換の完了後、同プロジェクトではライフサイエンス需要がほとんどありませんでしたが、バイオテクノロジー分野の資本市場の改善とベイエリア全体での優良なライフサイエンス物件の空室減少を受け、第2四半期と第3四半期には複数の企業が同スペースを競って検討し、最終的に同プロジェクトにとって好ましい結果につながりました。Kilroy Oyster Point Phase 2では、前四半期にお話しした勢いが衰えることなく続いています。複数テナントが入居する建物の残りすべての空室について活発な交渉が続いており、キャンパス内の建物全体を対象とする賃貸についても、規模の大きい候補テナントのリストが拡大しています。Phase 2と将来のフェーズの双方で、幅広い規模のテナントニーズに対応できる当社の能力は、競合物件の多くと比べたKOPの差別化要因となっています。

特に、残る仕様済み区画は、市場でより大規模な賃貸需要を獲得するうえで大きな優位性となっています。候補企業の中には、恒久的な拠点のカスタマイズや内装工事を進める間に入居できる、一時的なスペースを早期に確保することを重視する企業もあります。KOP 2の現状に手応えを感じており、今後数四半期にわたり、さらに状況をお伝えできることを楽しみにしています。最後に投資についてですが、エリオットが現在の取引環境に関する当社の見解をこの後説明しますので、ここではFlower Martプロジェクトについて簡単にお知らせします。サンフランシスコ市との開発契約の修正に向け、最終化に向けた重要な進展が引き続き見られています。