ピードモント・リアルティ・トラスト 2026年 第3四半期 決算説明会

オペレーター、ありがとうございます。皆様、おはようございます。本日は、ピードモントの2026年第3四半期決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。昨夜、当社は10-Qおよび、2026年第3四半期の決算発表と未監査の補足情報を含む8-Kを提出しました。これらの書類はどちらも、当社ウェブサイトpiedmontreit.comの投資家向け情報のセクションでご覧いただけます。本日の電話会議では、ピードモントの幹部が説明を行います。幹部による冒頭説明と、それに続く質疑応答には、1995年私的証券訴訟改革法で定義される将来予想に関する記述が含まれます。これらの将来予想に関する記述は、リスクや不確実性を伴う事項を扱っているため、実際の結果は当社が予想し、本日説明する内容と異なる可能性があります。こうした将来予想に関する記述に伴うリスクや不確実性については、補足情報および当社のSEC提出書類に記載されています。

将来予想に関する記述に関連するリスクについて、当社のSEC提出書類に記載された詳細な説明をご確認いただくようお願いいたします。将来予想に関する記述の例としては、ピードモントの将来の売上高および営業利益、配当と財務ガイダンス、将来の資金調達、賃貸および投資活動、ならびにこれらの活動が当社の財務および業績に及ぼす影響に関する記述が挙げられます。これらの将来予想に関する記述を過度に信頼すべきではありません。また、これらの記述は、記述を行う時点で当社が検討した情報および推定に基づいています。また、本日の電話会議では、当社の代表者がFFO、コアFFO、AFFO、既存店NOIなど、特定の非GAAP財務指標に言及する場合があります。これらの非GAAP指標の定義および調整表は、昨夜提出した補足財務情報に記載されています。

それでは、社長兼最高経営責任者のブレント・スミスより、2026年第3四半期の業績について冒頭のコメントを申し上げます。ブレントですか？ローラ、ありがとうございます。皆さま、おはようございます。本日はご参加いただきありがとうございます。2026年第3四半期の業績についてご説明します。

ローラのほか、本日は最高執行責任者のジョージ・ウェルズとアレックス・ヴァレンテ、投資担当EVPのクリス・コルム、最高財務責任者のシェリー・レックスロードも参加しています。また、いつものように経営陣が一通りそろっており、皆さまのご質問にお答えします。ピードモントは第3四半期、運営、ポートフォリオの再配置、資本市場での活動において、素晴らしい成果を上げました。まず、ピードモントの物件に対する顧客需要は引き続き堅調で、リース関連指標は過去最高水準となりました。次に、資産入れ替えの取り組みにより、ポートフォリオの質と戦略的な位置付けが向上しました。最後に、$230 millionの交換可能社債の発行と、その後の既発行2028年満期無担保債の償還は、利益とキャッシュフローの増加につながりました。それでは、四半期の業績を詳しく見ていきます。リースは堅調でした。合計で400,000平方フィートを超えるリース契約を締結し、そのほぼ半分が新規テナント向けでした。

ここ数四半期にわたりお伝えしているとおり、質の高いオフィススペース、特に大規模な区画は、歴史的な低水準にある新規供給と継続的な用途転換によってオフィスの総供給量が減少し、ますます希少になっています。その結果、質の高いスペースの空きが一段と限られ、貸主の価格決定力全般が高まっています。ピードモントのポートフォリオは、独自性と差別化を備えたプレミアムなオフィス環境の希少化から、直接的な恩恵を受けています。当社のポートフォリオでは、質の高いオフィススペースの供給減少を示す傾向がいくつか見られます。まず、リース面積を拡張するケースが増えています。更新時期が最長で2030年となる既存顧客が、早期更新を求めています。新規テナントの入居を阻止し、自らの拡張を可能にするため、ROFO（優先交渉権）を行使する既存顧客も増えています。

これらは、質の高いオフィスへの需要が非常に強く、供給が縮小し、経済条件がオーナーに有利な方向へ変化しているという、現在および今後の市場環境を顧客が認識していることを示しています。ピードモントはこうした市場の動きを活用し、CapEx控除後の実質純賃料を過去最高水準に押し上げています。第3四半期には初めて1平方フィート当たり$29に達し、直近12カ月平均を30%超上回りました。成長は売上高主導であり、当社は物件全体で賃料の上昇を実現し続けています。ピードモントの差別化された資産では、第3四半期の現金ベースおよび発生主義ベースの賃料改定率がそれぞれ26%と35%となり、同社の歴史上2番目に高い水準となりました。これは、ポートフォリオに織り込まれた賃料上昇の可能性をさらに裏付けるものです。

現在の募集賃料は、当社の市場では新規建設に必要な水準を依然として40%下回っています。そのため、賃料の上昇は今後当面続くと考えています。過去12カ月に大幅に高い賃料で締結した賃貸契約と、それに伴うフリーレントの解消により、第3四半期も同一店舗NOIは引き続き堅調に推移し、現金ベースで約8%、発生主義ベースで7%増加しました。本日時点で、契約済みで開始前の賃貸契約は、年間売上高約$29 millionに相当します。これはポートフォリオ稼働率に換算すると410ベーシスポイントに相当し、今後数四半期にわたって収益に寄与します。第3四半期には、4075ウィルソン・ブルバードの取得と土地の売却を行い、資産入れ替えも活発でした。4075は優れたビルであり、ピードモントのポートフォリオにとって戦略的な追加物件です。

取引に関するプレゼンテーションはウェブサイトの投資家向け情報をご覧ください。クリスからも後ほど詳しく説明します。また、当四半期にはヒューストンの2物件のうち1物件について売却契約を締結し、年末までの取引完了を見込んでいます。今後については、引き続き複数の買収機会を検討しており、売却による収入をその資金に充てることを想定しています。最後に、当四半期には大きな効果をもたらす資金調達も実施しました。詳細はシェリーから説明します。要点は、クーポンが高い最後の債券を借り換えたことで、加重平均負債コストを大幅に改善するとともに、残存負債の満期構成を長期化し、2028年後半まで満期をなくしたことです。こうした勢いを受け、年間見通しを3四半期連続で引き上げ、レンジを絞り込みました。現在のレンジの中間値は、当初の2026年見通しを6セント上回っています。

シェリーから詳細を説明しますが、年末時点の稼働中の賃貸面積比率の予想を87.5%から88.5%に修正したことをお伝えしておきたいと思います。これは、今年初めの222サウス・オレンジ・アベニューのビルに続き、メリディアン・プロジェクトを加えたことを反映したもので、両プロジェクトとも年末までに稼働中の物件に再び組み入れられる予定です。最近取得した稼働率83%の4075ウィルソン・ブルバードの物件と、第4四半期に売却を見込む稼働率100%のエンクレーブ・プレイスの物件です。さらに、当社は広い区画を意図的に確保しています。アメニティが充実し、ホスピタリティを重視したピードモントの物件は、それぞれのサブマーケットで最良の資産の一つだと考えており、市場の空室が減少するなか、これらのスペースにはプレミアムがつくと見込んでいるためです。要約すると、ピードモントの投資ストーリーはシンプルです。当社の差別化されたオフィス物件への需要が増加する一方、供給は減少しています。

賃貸市場のファンダメンタルズは引き続き改善しており、急速に貸し手優位の市場になりつつあります。現代の労働者向けに設計された、立地に優れた資産ポートフォリオを持つピードモントは、市場で成功するための独自の強みを備えています。当社はオフィスセクターで最も高い水準の利益成長とキャッシュフロー成長を実現しており、株価は非常に魅力的なバリュエーションで取引されています。最近の設備投資後の実効賃料は1平方フィート当たり$29であり、株価から算出される総資産価値は1平方フィート当たり約$220です。さらに、現在、当社には大規模な将来収益の積み上がりがあり、稼働率を高める大きな機会と、ポートフォリオに織り込まれた10%から15%の賃料上昇余地があります。これらが今後短期的にコアFFOを押し上げ続けるでしょう。それでは、ジョージに引き継ぎ、第3四半期の業績について詳しくご説明いただきます。ジョージ、お願いします。ありがとうございます、ブレント。皆さん、おはようございます。

アメニティが充実した当社のワークプレイスに対する需要がいかに底堅いかが、今四半期も非常に好調な業績につながったことをうれしく思います。合計で400,000平方フィートを超える43件の賃貸契約を締結し、新規契約と更新契約の件数は均等でした。平均契約面積は約9,000平方フィート、加重平均契約期間は約10年でした。2024年初め以降に締結した新規および更新の賃貸契約の加重平均契約期間は約9年であり、長期にわたる安定した将来収入を生み出しています。当社ポートフォリオでは、テナントの拡張件数が縮小件数を上回る状況が10四半期連続で続きました。金融、エンジニアリング、法律事務所では、オーガニックな成長が大きく進んでいます。今四半期は、7社がそれぞれ100,000平方フィート拡張しました。

ピードモントのブランドが各市場で新たな取引を生み出す力を示すもう一つの例として、当社ポートフォリオ内の2カ所にオフィスを構える既存顧客が、当社との契約を拡大し、オーランドとアトランタにそれぞれ1カ所ずつ、計2カ所のオフィスを追加したことを誇りに思います。これは、当社のプレイスメイキングの取り組みが効果を上げている証です。ブレントが述べたように、質の高いスペースの需給が逼迫しており、価格決定力が高まっています。空室期間が1年以下のスペースでは、現金ベースの賃料が26%上昇し、発生主義ベースの賃料は35%上昇しました。いずれも、直近12カ月の平均であるそれぞれ11%と22%を大きく上回っています。需要の価格弾力性が非常に低い状況が続いているほか、提示賃料と新規建設コストの間には大きな隔たりがあります。新規開発物件は、10年の終わりまでに完成する可能性は低いとみられます。

今四半期の賃貸関連設備投資額は、年間で1平方フィート当たり$5.21と安定しており、9カ月間の平均である$5.44をわずかに下回りました。賃貸借契約の交渉では、引き続き資本投下が極めて重要です。一方、新規契約および更新契約で必要となるフリーレント期間は、やや短くなっています。実効賃料は直近12カ月の平均から30%超上昇し、年間で1平方フィート当たり$29.31となりました。質の高いスペースへの根強い需要と、当社のサブマーケットで新規開発がほとんど、あるいはまったくない状況に支えられ、実効賃料は20ドル台半ばから後半の水準を維持できると見込んでいます。今四半期の契約面積の4分の1を占めたダラスでは、更新契約が中心となり、ピードモントの価格決定力が高まっていることをよく示す結果となりました。募集可能なフロアが少なく、引き合いも非常に活発な中、過去12カ月で募集賃料を20%から30%引き上げました。