ヘルスケア・リアルティー・トラスト 2026年 第3四半期 決算説明会

念のため申し上げますが、本日の説明会で取り上げる事項には、過去の情報を除き、見積もり、前提、リスク、不確実性を伴う将来予想に関する記述が含まれる場合があります。これらの将来予想に関する記述は、本説明会開催日時点における当社の判断を示すものです。当社は、これらの将来予想に関する情報を更新する義務を負いません。リスクおよびリスク要因については、当社のプレスリリースに記載しているほか、SECへの提出書類で詳述しています。本日の説明会では、特定の非GAAP財務指標についても説明します。これらの指標と最も比較可能なGAAP財務指標との調整表は、2026年9月30日終了四半期の決算プレスリリースに掲載しています。当社の決算プレスリリースおよび決算補足資料は、当社ウェブサイトでご覧いただけます。

それでは、社長兼CEOのピート・スコットに引き継ぎます。

ありがとう、ドリス。本日はロブ・ハル、ダン・ガバイ、ライアン・クロウリーも参加しています。ヘルスケア・リアルティにとって、第3四半期も好調な四半期となりました。金利上昇は当社を含む不動産株の重しとなっていますが、当社の事業のファンダメンタルズには影響していません。当社のスペースに対する需要は高まっており、賃料も上昇しています。まず、業績からご説明します。調整後FFOは1株当たり$0.42でした。既存物件のNOIは5.1%増加しました。合計1.5 million square feetの賃貸借契約を締結し、このうち新規契約は430,000 square feetでした。再開発ポートフォリオの賃貸率は72%となり、前四半期比で500ベーシスポイント上昇しました。既存物件の稼働率は93.1%に改善しました。現金ベースの賃料改定率は8.6%となり、今年3度目となるガイダンスの引き上げを行います。次に、資本配分についてご説明します。当社は引き続き規律ある運営を徹底しており、すべての取り組みは利益成長の改善を目指しています。

今年初め、総額$1.1 billionの負債借り換えを実施し、加重平均金利は約4%となりました。当社のバランスシートは、外部資本配分における2つの主要な優先事項、すなわち自社株買いと合弁事業による買収に機動的に取り組む柔軟性をもたらしています。自社株買いについては、当四半期および10月までに、平均価格約$17.75で$75 million相当の自社株を買い戻しました。これにより、年初来の買い戻し総額は$250 millionとなりました。自社株買いに関する当社の考え方はシンプルです。当社株も、他の投資案件と同様に、資本を獲得するために競争しなければなりません。現在のように株価が実質的なディスカウントで取引されている場合、自社株買いは資本の使途として最も利益を押し上げるものの一つです。

合弁事業による買収については、年初来、医療オフィスビルを8棟取得し、さらに1棟を購入契約中です。取得総額は$338 millionで、当社持分は$67 millionです。これは、今年初めに示した$50 million-$100 millionの範囲内です。これらの投資は、当社のプラットフォームにもたらす大きな追加的メリットを考慮する前の段階で、Healthcare Realtyに対して7%台半ばの初期現金利回りをもたらします。KKRのパートナーとともに、規律を保ちながら買収を進めていきます。また、病院キャンパス内の戦略的不動産を所有したい医療システムや、当セクターに恩恵をもたらす強い追い風に引き続き魅力を感じている民間の買い手を支援するため、厳選した資産の売却も引き続き検討します。年初来、$200 million超の資産を現金化しており、さらに$100 million超の資産が契約締結済み、または意向表明書を締結済みです。通期の平均売却利回りは5%台半ばになると見込んでいます。

自社株買いや合弁事業による買収の資金を確保するために機動的に資産を売却することは、利益を大きく押し上げます。次に、MOBセクターに移り、当社がなぜ非常に有利な立場にあるのかをご説明します。まず、成長です。医療オフィスは、当社が享受している追い風を背景に、1桁台半ばの成長を実現できます。当社の業績がそれを示しています。高齢化の進展に伴うニーズを背景に、テナント需要は引き続き高まっています。医療の提供場所は引き続き外来診療へと移行しています。一方、建設費とデット・ファイナンスのコストが高止まりしているため、新規MOB供給は抑制されています。次に、価格決定力です。セクター全体の稼働率は現在、過去最高水準に近い93%に達しています。テナント需要の増加と新規供給の制約を背景に、当社の物件では賃料が上昇しています。その証左が、年初来の現金ベースの賃料改定率が5%を超えていること、そして契約更新率が約90%に達していることです。当社は、全米で最も成長の速い市場を中心に展開する、業界最高水準のポートフォリオを有しており、こうした強力な動向の恩恵を今後も享受できる有利な立場にあります。3つ目は、投下資本利益率です。当社のリーシングモデルは、ポートフォリオ全体で投資収益率を高めるよう設計されています。

すべてのリーシング判断は、取扱量ではなく経済的リターンに基づいて行っています。この徹底した取り組みが成果を上げています。新たなモデルを導入して以来、賃貸借契約のIRRは約3,000ベーシスポイント改善し、投資回収期間は25%短縮しました。稼働率と契約更新率の上昇により、資本負担が軽減され、収益性が向上しています。この成果を四半期ごとに継続していくことが、当社の計画です。4つ目の重点分野は、ヘルスケア・リアルティが純粋な専業企業であり、医療オフィスに特化した唯一の上場REITであることです。他社にとって、医療オフィスは付随的な事業にすぎません。当社にとっては、事業の100%を占めています。当社の資本、人材、そして注力する対象が分散することはありません。この徹底した専業体制が、あらゆる面でより良い成果につながっています。当社は競合を上回る成果を上げています。それは意図した結果です。

最後に、ファンダメンタルズが当社に有利な状況にある中、引き続き着実に実行し、力強い業績を上げ、規律ある資本配分を行い、約束を果たし、自分たちでコントロールできることに注力していきます。ヘルスケア・リアルティの成長見通しは、株価が示す水準を大きく上回っています。それが、私たちの日々の原動力となっています。それでは、ロブに電話を引き継ぎます。

皆さん、おはようございます。ピート、ありがとうございます。第3四半期も、力強い事業の勢いが続きました。新規および更新の賃貸契約を約1.5 million square feet締結し、既存物件の純吸収面積は85,000 square feet超となりました。稼働率は前四半期比で30 basis points上昇し、93.1%となりました。契約更新率も88%と堅調でした。さらに、四半期末時点で契約済み未入居の賃貸契約が480,000 square feet超あり、第4四半期、さらに2027年にかけて稼働率が一段と上昇する明確な道筋が見えています。現金ベースの賃料改定率も8.6%と好調で、約10年ぶりの高水準となりました。今四半期の賃貸契約面積のうち、600,000 square feet超を医療システムが占めました。このうち、ナッシュビルのアセンション・セント・トーマスは、新規に合計18,000 square feetの賃貸契約を締結し、185,000 square feetを10年間更新しました。

これらの賃貸契約に加え、ナッシュビルのアセンション・セント・トーマス・ウェスト・キャンパスにある3物件で計画している$35 millionの再開発により、同医療システムとの関係が強化されます。また、同キャンパスへの同医療システムによる$120 millionの投資を補完し、これらの物件を長期的な成長に向けて位置づけることができます。今四半期に締結したその他の注目すべき医療システムとの賃貸契約には、ロサンゼルスのシダーズ・サイナイ、オハイオ州コロンバスのトリニティ・ヘルス、インディアナポリスのインディアナ大学ヘルスとの契約があり、こうした長期的なパートナーシップの価値を示しています。再開発物件の賃貸でも大きな進展がありました。このポートフォリオ内での新規賃貸契約は110,000 square feet超となり、第2四半期のほぼ2倍に達しました。再開発ポートフォリオの賃貸率は67%から72%に上昇しました。当セクターを取り巻く需給環境は、引き続き非常に良好です。新たな外来診療施設の建設は限られている一方、医療システムがより多くの医療を低コストの外来診療施設へ移す動きが、引き続き需要を支えています。

こうした動向は稼働率の上昇を支え、賃料成長にとって好ましい環境を強めており、賃貸見通しへの確信を高めています。新規および更新の賃貸契約パイプラインは引き続き堅調で、3 million square feet超に上ります。その機会の約半分を医療システムが占めています。それでは、財務実績について説明してもらうため、ダンに引き継ぎます。

ありがとうございます、ロブ。それでは、財務実績に戻って説明します。当社の業績は前四半期比で一貫して堅調です。正常化FFOは1株当たり$0.42、既存物件の現金NOI成長率は5.1%、FADは1株当たり$0.32、配当性向は76%でした。9月と10月に、加重平均株価$17.74で$75 million相当の自社株を買い戻しました。これはFFO利回りで9%を超える増益効果をもたらすものであり、長期的な資本配分方針の重要な要素です。自社株買いの資金は、以前に発表し、売却を完了した資産の処分で賄いました。これには、$36 millionで売却したケネストーン・キャンサー・センターや、ほぼ完了したシカゴ市場からの撤退が含まれます。9月30日時点のレバレッジは小幅に低下して5.5xとなり、2026年ガイダンスで示した5x台半ばの目標に沿った水準です。

コマーシャルペーパー残高を差し引いた後も、信用枠に$1.2 billion超の流動性があります。さらに、2027年7月の社債償還に備える$400 millionのドローダウン延期型タームローンもあります。現在、変動金利負債はコマーシャルペーパーと金利スワップを適用していない$100 millionのタームローンのみです。今年初めに残りの$400 millionについて、SOFR金利3.3%で2029年までのスワップを実施しました。当社には大きな柔軟性があり、戦略計画期間中、資本構成は実質的に固定されています。それではガイダンスについて説明します。補足資料の10ページをご覧ください。通期の正常化FFOの1株当たりガイダンスを$1.65-$1.67に引き上げました。レンジの中間値は2セント引き上げ、$1.66となります。