レックスフォード・インダストリアル・リアルティ 2026年 第3四半期 決算説明会

昨日の決算発表に加え、本日の説明を補足する資料として、ウェブサイトの投資家向け広報セクションに補足資料一式と決算説明プレゼンテーションを掲載しました。念のため申し上げますと、経営陣による説明および皆様からの質問への回答には、連邦証券法で定義される将来予想に関する記述が含まれる場合があります。これらの記述は一定の前提に基づいており、当社の10-Kおよびその他のSEC提出書類に記載されたリスクや不確実性の影響を受けます。そのため、実際の業績は異なる可能性があり、当社は将来予想に関する記述を更新する義務を負いません。本日の電話会議では、非GAAP財務指標についても説明します。決算説明プレゼンテーションおよび補足資料には、GAAPとの照合表に加え、これらの指標が投資家にとって有用である理由の説明を掲載しています。本日は、レックスフォードのCEO、ローラ・クラーク、COOのジョン・ナハス、CFOのマイケル・フィッツモーリスが同席しています。

それでは、ローラ・クラークをご紹介します。ローラ、お願いします。ありがとうございます、ダグ。本日は皆様にご参加いただき、ありがとうございます。

レックスフォードのチームは、今四半期も力強い実行力を発揮しました。賃貸契約の締結が加速し、稼働率は大幅に上昇しました。ポートフォリオの再編に向けて大きな一歩を踏み出し、規律ある資本再配分を実施しました。これらの取り組みにより、レックスフォードの経営基盤とバランスシートが強化され、コアFFOの1株当たりガイダンスを3四半期連続で引き上げることができました。こうした力強い実行力は、南カリフォルニアのインフィル型産業用不動産市場全体でファンダメンタルズが引き続き改善していることによって、さらに裏付けられています。テナント需要の増加を背景に、市場では2四半期連続でネット・アブソープションがプラスとなりました。市場賃料にも安定化の初期の兆しが見られ、当四半期は小幅な上昇となり、2023年以来初めて四半期ベースで上昇しました。景気の回復は必ずしも一直線に進むものではありませんが、市場の方向性は心強く、こうした改善が当社の事業に直接反映されていることを実感しています。

当四半期には3.7 million sq ftを超える賃貸契約を締結し、過去2番目に高い実績となりました。賃貸の勢いは幅広く、特に第3四半期だけで、再配置および開発物件に関する賃貸契約を600,000 sq ft締結しました。これらの契約が開始されるにつれて、キャッシュフローの大幅な成長が見込まれます。レックスフォードが市場全体を引き続き上回る中、同一物件ベースのNOI対象物件の稼働率は前四半期比で200 basis points上昇しました。この上回る実績は、当社のインフィル型物件の品質、機能性、競争力のあるポジショニングに加え、垂直統合型チームの専門性によってもたらされています。現在見られる力強い賃貸活動は、南カリフォルニアの産業用不動産市場を支える魅力的なファンダメンタルズを反映しています。20 millionを超える消費者を擁し、世界で11th largestの経済規模を持つこの地域は、多様な需要基盤と代替困難なインフラを兼ね備えています。

さらに、新規供給は数十年ぶりの低水準近くにとどまっており、規制要件の一段の厳格化が今後の開発をさらに制限しています。需要の厚みと持続性に大きな構造的供給制約が加わることで、長期的な成長に向けた強固な基盤が築かれると考えています。こうした環境を踏まえ、当社はポートフォリオを集中させ、こうした市場動向を最大限に生かして長期にわたる持続的な成長を実現できる資産に注力しています。当四半期には、$2 billionのポートフォリオ再編計画を進め、レックスフォード史上最大となる$1.2 billionのポートフォリオ売却を実施しました。確信を持って迅速に実行し、強い買い手の関心と魅力的な価格を実現した競争入札プロセスを完了しました。この取引を含め、年初来で$1.5 billionの資産売却を完了しており、ポートフォリオ再編目標に向けて大きく前進しました。

当社は、ポートフォリオを再編するまたとない機会を生かすべく、果断に行動してきました。長期的な成長と株主価値の創出が最も期待できると考える資産を優先するとともに、財務の柔軟性と行動余力を高めています。今後、ポートフォリオ再編計画の下で残る資産売却額は$500 millionで、その大半について年末までに売買契約を締結するか、売却を完了する見込みです。南カリフォルニアへの投資機会を求める豊富な民間資本に支えられ、当社の各市場では引き続き買い手需要が見られます。米国債利回りの最近の上昇は、一部の買い手の資本コストに影響し、取引市場で選別姿勢を強めていますが、残る売却対象資産への関心は引き続き前向きです。各売却案件について、資産固有のリスクプロファイルや将来のリターン見通しに加え、売却代金の予定用途の相対的な価値も踏まえて、引き続き評価していきます。

また、事業全体で業務運営の規律を一段と高めるうえで、当社が大きな進展を遂げたことを強調したいと思います。稼働率の向上とリーシングを優先するとともに、コスト構造全体の効率化にも計画的に取り組んできました。その成果は明確に表れています。力強いリーシング活動に加え、一般管理費は前年同期比で30%減少しました。さらなる効率化を追求するなかで、事業全体にわたり引き続きこの方針を徹底していきます。総括すると、今年は実行力と果断な行動が特徴的な年となりました。明確な優先事項を定め、約束したことを着実に実行しています。現在のレックスフォードは、年初と比べて大幅に高い財務柔軟性を備え、より強固で、より焦点の定まった企業となっています。事業運営、ポートフォリオ、そしてより広範な資本配分において実践してきた同じ規律を、今後の意思決定でも指針とし、株主の皆様に長期的な1株当たり価値の創出をもたらすことを唯一の目標として取り組んでいきます。

最後に、レックスフォードのチーム全員に感謝したいと思います。当社史上最大の取引を完了すると同時に、力強い業績を上げ続けたことは、このチームの並外れた献身と能力を示しています。チームが日々示している集中力と献身に、大きな力をもらっています。ジョン？ありがとうございます、ローラ。それでは皆さん、おはようございます。

第3四半期には、ポートフォリオ全体で合計3.7 million square feetの賃貸借契約を締結しました。これは、インフィル市場全体で稼働率の向上と需要の取り込みに引き続き注力していることを示しています。テナントの良好な基礎的経営状況と、予想を上回るリーシングの実行を背景に、契約満了スペースの約87%が更新または後継テナントで補填され、既存物件の稼働率は前四半期比で200 basis points上昇しました。より広範な市場に目を向けると、ファンダメンタルズが引き続き改善していることを示す明るい兆しも見られました。サブマーケット、規模、物件タイプによって回復の度合いに差はありますが、第3四半期はさらに前進した四半期となりました。全体のネットアブソープションがプラスとなり、これまで勢いがつくのに時間を要していた地域にも、リーシング活動の改善が広がりました。オレンジカウンティはその好例です。

サブマーケットでは、コーポレートユーザーの活動活発化も一因となり、クラスAスペースへの需要が拡大したことを背景に、当四半期のネットアブソープションがプラスに転じました。同様の傾向はミッドカウンティーズやサンガブリエルバレーでも見られます。機能性の高いクラスB物件は引き続き順調にリーシングが進み、クラスA物件への需要も勢いを増しています。サウスベイでは、物流関連の動きに加え、重要なインフラを備えた質の高いスペースを求める先端製造業や航空宇宙関連のユーザーからの需要が引き続き、活動を牽引しました。IE Westでも物流関連が活動を牽引し、とりわけ100,000～250,000平方フィートのスペースで活発でした。サンフェルナンドバレーでは、機能性の高いクラスB物件の需要は引き続き堅調で、特に100,000平方フィート未満のスペースで活発でした。一方、クラスAスペースへの需要は限られていました。

業界やユーザーの種類によって需要を牽引する要因は異なり、多くのテナントが引き続き必要なスペースの適正化に注力していますが、需要は機能性の高いインフィル物件へとますます向かっており、これはレックスフォードのポートフォリオを特徴づける物件タイプとよく合致しています。この傾向は、当社の再配置および開発プロジェクトにも表れており、当四半期には約600,000平方フィートの賃貸契約を締結しました。これらの契約が開始されると、年間換算NOIに14 millionドル超が寄与する見込みです。当社の価値創出プラットフォームは、引き続きレックスフォードの重要な差別化要因です。再配置を通じて、電力設備や防火設備のアップグレード、効率的な荷役設備、そして必須の機能性と価格の効果的なバランスを実現する、より上質なオフィスを提供しています。一方、新規開発物件では、運営効率を最大化する業界最高水準の設計上の特長を備え、クラスAテナントに支持される質の高い環境を提供しています。

資本配分についてですが、当四半期には、520万平方フィートのポートフォリオを1.2 billionドルで売却した取引を含め、1.3 billionドルの物件売却を完了しました。これら22物件には、ポートフォリオ再編の一環として実施した資産単位のレビューで特定した、競合供給へのエクスポージャーが大きく、成長余地が限られるなど、非戦略的な特性が多く見られました。売却完了時点で、ポートフォリオの加重平均残存リース期間は2.7年で、既存賃料は市場賃料を約30%上回っており、2027年の現金NOI利回りは約5.5%と推定されました。ポートフォリオ取引に加え、当四半期にはさらに3件の物件売却を完了しました。いずれも自社利用者への売却で、プレミアム価格を実現しました。最後になりますが、当社のチームは引き続き市場の兆候を注視し、事業全体の業績向上に向けて、規律ある戦略的な判断を行っています。

まだ取り組むべきことはありますが、レックスフォードのチームと、私たちが成し遂げていること、そしてその実現方法を誇りに思います。当社の業績と、南カリフォルニアのインフィル市場で見られるファンダメンタルズの改善は、ポートフォリオの競争力と今後の長期的な機会に対する当社の確信を強めています。それでは、フィッツに引き継ぎます。