ビ・エックス・ピ 2026年 第3四半期 決算説明会

プレスリリースと補足資料は昨夜配布され、Form 8-Kとして提出されました。補足資料では、BXPはReg Gに従い、すべての非GAAP財務指標を、最も直接的に比較可能なGAAP指標に調整して示しています。資料をお受け取りでない場合は、当社ウェブサイトinvestors.bxp.comの「Investors」セクションからご覧いただけます。本説明会のウェブキャストは12か月間ご視聴いただけます。この場で述べられる歴史的事実ではない一定の発言は、Private Securities Litigation Reform Actに定める将来予想に関する記述に該当する可能性があることを、あらかじめお知らせいたします。BXPは、将来予想に関する記述に反映された期待は合理的な前提に基づいていると考えていますが、その期待が実現することを保証するものではありません。

実際の結果が将来予想に関する記述で明示または黙示された内容と大きく異なる可能性のある要因やリスクについては、昨日のプレスリリースおよびBXPがSECに随時提出する書類に詳しく記載されています。BXPは、将来予想に関する記述を更新する義務を負いません。会長兼最高経営責任者のオーウェン・トーマス、社長のダグ・リンデ、最高財務責任者のマイク・ラベルをご紹介します。本日の質疑応答では、各地域の経営陣も質問にお答えできるよう待機しております。質疑応答にご参加の皆様には、質問は1つだけに絞っていただきますようお願いいたします。追加のご質問や確認事項がある場合は、どうぞ再度質問の順番にお並びください。本日はアルファベット、マイクロソフト、そしてもちろんBXPという大手3社が決算を発表し、FRBの会見もありますので、さっそく始めましょう。

それでは、オーウェン・トーマスから正式な説明を始めます。

ヘレン、ありがとうございます。皆様、おはようございます。BXPは、業務面、財務面の両方で、今四半期も非常に好調な業績を達成しました。第3四半期の1株当たりFFOは、ガイダンスと市場コンセンサス予想のいずれも$0.08上回りました。また、2026年の1株当たりFFOガイダンスの中央値を$0.05引き上げ、2026年の1株当たりFFO成長率は3%超になると見込んでいます。昨年の投資家向け説明会で掲げた戦略計画を着実に実行し、示した3つの主要目標を上回る成果を上げています。すなわち、賃貸を通じて稼働率とFFOを高めること、資産売却によってポートフォリオを最適化し、開発資金を確保するとともにレバレッジを引き下げること、そして、ポートフォリオの質を高め、将来のFFO成長を支える開発を推進することです。ポートフォリオの大半で賃貸市場は堅調で、引き続き改善しています。

ニューヨーク市、ボストンのバックベイ、レストン・タウン・センター、そしてワシントンD.C.の中心業務地区における新規開発物件では、賃料を引き上げ、過去最高の賃料水準を実現しています。サンフランシスコは急速に回復しており、シアトルの賃貸活動も勢いを増しています。こうした市場環境の強さには、主に3つの理由があります。第1に、過去の新技術関連設備投資サイクルと比較すると、AIおよび関連インフラへの投資は現在、非常に大規模であり、前例のない水準に達する可能性があります。こうした投資活動は、米国の GDPと企業収益の成長を押し上げています。その結果、AI企業だけでなく、AIへの大規模な投資を支えるために人員を増やしている金融、法律、ビジネスサービス企業からも、強い賃貸需要が生まれています。第2に、建設コストの高止まりに加え、AIインフラ投資をめぐる資金獲得競争があるため、米国の新規オフィス開発は過去最低の水準にあります。

BXPが展開する6つの市場では、オフィス建設はニューヨーク市で計画されているわずかなビルと、ワシントンD.C.で当社が開発中の新規プロジェクトに限られています。最後に、顧客の需要は主に一等地の優良オフィスに集中しており、そうした物件はオフィス市場全体を大きく上回る好調を維持しています。改めて申し上げますと、優良オフィスとは、BXPが大きな存在感を持つ4つの中心業務地区において、スペース全体の約14%、ビル数の8%を占める物件を指します。この4市場における優良オフィスの直接空室率は8%で、オフィス市場全体の13%を下回っています。一方、優良オフィスの募集賃料は、優良でないビルを60%超上回るプレミアムがついています。空室率が低く、需要が強く、新規供給がごくわずかという市場環境の組み合わせは、他に類を見ないほど良好です。今後数四半期にわたり、BXPの優良オフィスポートフォリオの賃料と稼働率を引き上げるうえで、これ以上ない好環境となるでしょう。

不動産の資本市場は、基礎となる不動産市場の活況を反映するのに時間がかかっています。明らかな要因の一つは、米国の10年物国債利回りが30ベーシスポイント上昇したことです。これは過去数カ月間に起きたことです。この上昇の要因として考えられるのは、関税やエネルギー価格によるインフレ圧力、AI関連の多額の設備投資、そして米国の連邦財政赤字拡大に伴うタームプレミアムの上昇圧力です。それほど明白ではない要因として、商業用不動産向けエクイティ資金の利用可能性があります。デット資金は引き続き、魅力的なスプレッドで容易に調達できますが、コストは上昇しています。一方で、AIへの巨額投資とのエクイティ資金の獲得競争が、REITの株価や資金調達を含む商業用不動産ファンドへの資金流入に影響を及ぼしているほか、民間不動産市場における資金募集、取引量、価格にも影響しています。

民間市場におけるオフィス取引額は第3四半期に$19.4 billionとなり、第2四半期と2025年第3四半期のいずれからも大幅に増加しました。ただし、小規模な取引が多かったことと、大型のメディカルオフィスポートフォリオ取引が2件あったことにより、数値は偏ったものとなりました。金利上昇により、市場にある既存資産の価格が見直され、今後数四半期の取引量が抑制される可能性があります。取引される優良オフィス資産は引き続き非常に少ないものの、当四半期にはBXPのポートフォリオに関連する取引がいくつかありました。ニューヨーク市ミッドタウンに位置する1301アベニュー・オブ・ジ・アメリカズの49%持分について、約$1.3 billionの評価額で売却する契約が締結されています。これは1平方フィート当たり$740、当初キャップレート7.3%に相当する価格です。

この資産は1.75 million平方フィートで、全区画が賃貸済みです。オポチュニスティック投資家から国内のアドバイザーに売却されます。次に、カリフォルニア州サニーベールのダウンタウンに位置する100 Altairの借地権持分が$219 millionで売却されました。これは1平方フィート当たり$1,200超、当初キャップレート6.5%に相当します。この180,000平方フィートのビルはDatabricksに長期契約で全区画が賃貸されており、ビルの融資元からアドバイザーに売却されました。BXPの事業計画の実行状況に話を移しますと、最優先かつ最も重要な目標は、スペースを賃貸し、ポートフォリオの稼働率を高めることです。当四半期も好調で、1.2 million平方フィートの賃貸契約を完了し、年初来では4 million平方フィートを超えました。稼働中のポートフォリオの稼働率は大幅に上昇し、4四半期連続で改善して89.4%となりました。これは、2026年末の稼働率予想として当社が示した89%を上回っています。

この結果は、賃貸チームによる力強い取り組み、ポートフォリオの質、そして先ほど述べた非常に健全な賃貸市場を反映しています。2つ目の優先事項は、資産売却を通じて資金を調達し、ポートフォリオを最適化することです。投資家向けカンファレンスでは、土地、住宅、非戦略的なオフィス資産の売却により、2028年までに合計$1.9 billionの売却純 proceedsを創出する目標をお伝えしました。今年はすでに売却純 proceedsを合計$520 million超、投資家向けカンファレンス以降では$1.37 billion調達しており、計画を大幅に前倒ししています。売却契約を締結済みの4物件を含めると、売却総額は約$1.45 billionに達する可能性があります。さらに、ニューヨーク市のタイムズ・スクエア・タワーについて、売却条件に合意し、契約締結に向けて交渉を進めています。当社がこの120万 square footのビルの55%の非レバレッジ持分を保有していることから、これは大規模な売却となります。

買い手はデットおよびエクイティによる資金調達を確保する必要がありますが、売却が成立すれば2027年第1四半期に完了する見込みで、2028年の売却目標を大幅に前倒しで達成できます。第3四半期に売却を完了した2件の稼働中不動産は、ワシントンD.C.にある、安定稼働している築年数の古い非戦略的なオフィス資産です。Sumner Squareは、3棟からなる歴史的建造物の再開発物件で、217,000 square foot、賃貸率93%、借地権付きです。$63 million、1 square foot当たり$300、還元利回り9.9%で売却しました。また、1330 Connecticut Avenueも売却しました。この254,000 square footのビルの賃貸率は83%です。主要テナントのリース契約を延長した後、総売却価格は$102 million、1 square foot当たり$400、還元利回り8%となりました。これらの売却による希薄化は小幅でしたが、資金を調達するとともに、当社が保有するワシントンD.C.のポートフォリオの質を高めることができました。

過去1年間、多くの売却案件で有利な価格を実現できましたが、現在のような金利上昇環境では同様の価格を再現するのは難しいと考えられるため、$1.9 billionの売却プログラムを前倒しで進められたことを大変うれしく思います。BXPの3つ目の優先事項は、新規開発を通じてFFOを成長させることです。現在の市場環境を踏まえ、当社が管理する土地では、事前に賃貸契約を確保したオフィス開発を選別的に進める一方、エクイティパートナーとともに行うマルチファミリー開発には、より積極的に取り組んでいます。現在進行中のBXP最大の開発案件は343 Madisonです。ニューヨーク市における当社の最高水準のワークプレイス・タワーで、グランド・セントラル・ターミナルに直接アクセスできます。前四半期には、ポディウムの上層部で2フロアをビジネスサービス会社に賃貸する契約を締結し、ビルの賃貸率は56%となりました。さらに、ポディウムの下層階5フロアについて、顧客とリース契約の交渉を進めています。契約が成立すれば、賃貸率は70%となります。

担保権の設定されたスペースを含む残りの募集区画は、ポディウムの5フロアとビル上層部の7フロアで、想定賃料は当初のプロフォーマを上回っています。343 Madisonの建設は予定どおり、予算内で進んでいます。また先日、GMビルで長年にわたり当社の金融パートナーを務めてきたAVRS Partnersに対する、同プロジェクトの10.6%持分の売却完了を発表しました。この売却は当社の簿価を上回る価格で完了しました。引き続き一部の投資家と協議し、同プロジェクトの持分を合計30%-50%売却する目標の達成を目指しています。リーシングが進み、賃料が上昇し、引き渡し日が近づくにつれて、開発プロジェクトの価値と今後の持分売却価格は上昇し続けています。追加の開発案件として、ワシントンD.C.で、事前に賃貸契約を締結した一流のオフィス開発案件を新たに進めています。着工は2028年になる見込みです。