NexPoint Diversified Real Estate Trust 5.50% Series A Cumulative Preferred Shares ($25.00 liquidation preference per share) Status update

本日の電話会議には、執行副社長兼最高投資責任者のマット・マクグレーナー、執行副社長兼最高財務責任者のポール・リチャーズ、そしてネクスポイント・ストレージ・パートナーズの最高経営責任者兼バインブルック・ホームズ・トラスト・インクの最高経営責任者であるジョン・グッドが参加しています。始める前に、本日のアップデート・コールおよび添付資料には、1995年私的証券訴訟改革法で定義される将来予測に関する記述が含まれており、経営陣の現在の予想、前提および見解に基づいていることを、皆さまに改めてお伝えします。リスナーの皆さまは、将来予測に関する記述に過度に依拠しないようお願いいたします。また、将来予測に関する記述に影響を及ぼし得るリスクやその他の要因についてより詳しくご確認いただくため、当社の年次報告書フォーム10-KおよびSECに提出しているその他の開示書類をご覧になることをお勧めします。

本電話会議中の発言は本日時点の情報に基づくものであり、法律で義務付けられている場合を除き、NXDTは将来予測に関する記述を公に更新または修正する義務を負いません。それでは、マットに引き継ぎたいと思います。マット、お願いします。ありがとうございます、クリステン。

本日は、NXDTの第2四半期の進捗についてご報告するため、朝早くから本電話会議にご参加いただき、ありがとうございます。本日は、CFOのポール・リチャーズと、当社のストレージ事業および戸建て賃貸事業のCEOであるジョン・グッドが同席しています。本日は、NXDTを取り巻く不動産市場についてご説明し、主要保有資産の最新状況をお伝えするとともに、いつものように、当社株価とポートフォリオの本源的価値との差を縮小するために進めている取り組みに焦点を当てます。まず、住宅市場と供給状況について数分ご説明し、その後、シティプレイスのオフィスから住宅への転換プロジェクトの継続的な進捗について最新情報をお伝えします。続いて、ストレージ、SFRおよび当社のクレジット・ビークルについて説明するため、ジョンとポールに引き継ぎます。

最後に、資産の収益化、株式の買い戻し、NAVに対するディスカウントの縮小に向けた取り組みについて説明します。これらは、引き続き当面の最重要課題です。それでは、集合住宅の供給状況についてお話しします。以前の電話会議でご説明した転換点が、現在、データに表れ始めています。全国ベースでは、過去12カ月間の吸収戸数が、新規供給戸数を上回りました。これは2022年初頭以来、初めてのことです。空室率は1年以上ぶりに明確な低下を示し、募集賃料も上昇に転じ始めています。当社は、依然として吸収すべき供給が残っていることから、サンベルト市場の回復は全国的な転換に遅れると引き続き予想しています。しかし、方向性は今や明白であり、その背景には、これまで強調してきたのと同じ4つの要因があります。持続的な構造的需要です。当社の市場では、住宅を所有するコストは、アパートを賃借するコストのおよそ3倍です。新規供給の急減です。

全国の竣工戸数は、2024年のピークであるおよそ696,000戸から、今年は推定421,000戸まで減少しており、引き続き減少傾向にあります。着工戸数は2022年のピークを大幅に下回って推移しており、数年にわたる供給の谷を決定づけています。最後に、インセンティブの縮小です。全国では依然としておよそ40%の住戸が値引きを提示されていますが、インセンティブの正常化はそのままグロス・ポテンシャル賃料に反映されます。特に当社のシティプレイス・アップタウンのサブマーケットでは、供給の見通しはほぼ皆無であり、2027年に同サブマーケットで供給される住戸はわずか232戸、2028年以降については現在予定されている住戸がゼロです。シティプレイスのタワー周辺敷地の再開発計画は、現在完全に具体化されています。およそ6エーカーの敷地に、タワーを取り囲む形で約460戸の集合住宅を整備し、1階にはブティック型食料品店を核テナントとする厳選された小売プログラム、屋上にはダラス中心街のスカイラインを望むアメニティを設けます。

タワー本体については、住宅のデザインとプログラムの検討を継続しており、敷地部分に意図的に遅行する形で段階的に進めています。そして今年下期に入り、タワーの資金調達に注力するようになりました。サブマーケットの供給が急減する中、この住宅プロジェクトに着手することについて、当社は引き続き強気の見方をしています。それでは、ジョンに電話を引き継ぎたいと思います。ジョン、お願いします。マット、ありがとうございます。皆さん、こんにちは。

まず、当社のセルフストレージ・ポートフォリオの稼働率についてです。2026年6月30日時点の実質稼働率は94.1%でした。2025年12月31日時点の91.7%から240ベーシスポイント上昇しましたが、2025年6月30日時点の94.4%と比べると30ベーシスポイント低い水準です。当社の稼働率は通常の季節的な予想に沿って推移しており、実質稼働率は引き続きセルフストレージ業界で最も高い水準の一つです。賃料については、2026年の賃貸シーズンを終える中、セクター全体の賃料は小幅に上昇しました。当社は概ねセクターを上回りました。当社ポートフォリオの6月30日時点の現行賃料は1平方フィート当たり$20.54で、2025年6月30日時点の1平方フィート当たり$19.33から6.3%上昇し、年初の1平方フィート当たり$20.17から183ベーシスポイント上昇しました。

当社の平均募集賃料は、2025年6月30日時点の$21.88から2026年6月30日時点の$22.38へ、230ベーシスポイント上昇しました。当社の平均ウェブ賃料、すなわちインターネット経由で住戸を見つけて賃借する顧客に適用される賃料は、顧客の大半を占めるこうした顧客向けに、前年同期比で330ベーシスポイント上昇し、2025年6月30日時点の$15.73から2026年6月30日時点の$16.25となりました。これらの賃料は、セルフストレージ・セクター全体で、緩やかではあるものの安定した賃料成長に戻ったことを示すものだと考えています。さらに、これらの賃料上昇に安定した稼働率が加わることで、2026年の同一店舗売上高は5%-6%増加すると見込んでおり、これは上場REITが予想している水準を大幅に上回ります。

売上高と営業純利益については、2026年6月30日に終了した四半期の同一店舗売上高は$23.7 millionとなり、2025年第2四半期に計上した$22.4 millionを6.1%上回りました。2026年第2四半期の営業純利益は$14.9 millionとなり、2025年第2四半期のNOIである$12.9 millionを15.2%上回りました。これらの結果は、高い稼働率、堅調な賃料成長、そして強力な費用管理によるものです。当社の業績は、上場ストレージREITを引き続き大幅に上回っています。これらのREITは、通期でNOIが概ね横ばい、売上高が1%-2%増加すると予想しているためです。セルフストレージ・セクターの需要は、従来、住宅の住み替えとライフイベントによって牽引されてきました。住宅市場は非常に低迷した状態が続いており、一部地域ではセルフストレージ需要を引き続き抑制しています。

しかし、当社のポートフォリオはストレージ・セクターで規模を有するものの中で最も新しく、施設は大規模で人口密度の高い都市サブマーケットに位置しています。これらの地域では、需要は住み替えよりも必要性によって大きく左右されます。当社は、優れた立地と強固な人口動態上の特性により、セクターの他の企業を圧迫している住宅市場の低迷の長期化から相当程度守られており、その結果、競合他社を大幅に上回る業績を上げていると考えています。次に、供給環境についてご説明します。借入コストの高さ、土地不足、資材コストの大幅なインフレ、許認可に関する課題に加え、セルフストレージ需要を圧迫している住宅市場の低迷が続いているため、全国的に開発は限定的な状況が続いています。言い換えれば、現在ストレージ開発案件の収支を見積もる人は、将来の賃料がいくらになるのかを判断するのに非常に苦労しています。

セクターの専門家の大半は、この状況が今後数四半期にわたって続き、2027年と2028年のストレージ・セクターに追い風となる可能性があると考えています。当社は引き続き、米国で最も優れた都市型ストレージ・ポートフォリオを保有しており、今後も競合他社を上回る業績を上げ、いかなる流動化イベントにおいてもプレミアム評価を得られると考えています。当社は引き続き、ストレージ・プラットフォームに関する戦略的選択肢を検討しています。次に、ヴァインブルック・ホームズについてご説明します。過去2年間、ヴァインブルックの経営陣は、資本コストを削減し、短期債務の満期によるリスクを実質的に排除するためのバランスシート強化、年間$15 millionの販管費削減を目標としたG&A体制の適正化、そして大規模かつ効果の大きいポートフォリオ再編に注力してきました。この再編では、業績不振の分散型住宅および市場から撤退し、投下資本を、より新しく、立地が良く、管理しやすい、より活力のある市場およびサブマーケットのビルト・トゥ・レント住宅へ振り向けています。

第2四半期の業績には、利益と痛みが入り混じりながらも、こうした取り組みの成果が表れています。明るい材料として、安定稼働中の同一住宅群における実稼働率は引き続き95%を上回っており、2026年6月30日時点の稼働率は95.2%となりました。これは年初の94.9%から上昇しています。安定稼働中の住宅戸数は、2026年第2四半期と2025年第2四半期の比較でおおむね横ばいとなりました。2026年四半期の戸数は15,611戸で、Q1 2025の15,588戸に対して23戸の増加となりました。また、当社の賃料成長率を加重平均したブレンド賃料成長率は、引き続き大手上場同業他社を上回っており、第2四半期は更新契約で5.1%、新規契約で1%、全体では4.2%の成長率となりました。

一方で、入居者が入れ替わる住宅の品質改善を意図的に重視した結果、第2四半期の営業純利益（NOI）マージンは2025年の同四半期と比べて340ベーシスポイント低下しました。この戦略的な判断により、入れ替えに要する期間が長期化し、入れ替え費用および修繕・メンテナンス費用が増加したため、マージンに悪影響が及びました。当社は、NOIマージンのこの短期的な低下は、持続可能な長期的な利益および企業価値の向上を実現するために必要だったと考えています。過去2年半にわたり、当社はレバレッジを低下させ、金利負担を引き下げ、債務の返済期限を延長してきました。バランスシートに関する取り組みにより、JPモルガンから$500 millionの買収用信用枠を確保しており、引き続きBTR買収の資金調達に活用しています。