Logistic Properties of the Americas Water Tower Research Virtual Insights Conference

ロジスティック・プロパティーズ・オブ・ジ・アメリカズを取り上げるWTRインサイト・カンファレンスです。私はウォーター・タワー・リサーチでモビリティおよび産業技術部門のマネージング・ディレクターを務めるエリック・ゴールドスタインです。本日の司会を務めます。本日は、ロジスティック・プロパティーズ・オブ・ジ・アメリカズの最高経営責任者（CEO）であるエステバン・サルダリアガ氏、そして同社の最高財務責任者（CFO）であるポール・スミス氏にご参加いただいています。エステバンさん、ポールさん、本日はお越しいただきありがとうございます。

お招きいただきありがとうございます、エリックさん。本日、LPAがご一緒できることをうれしく思います。

始める前に、ロジスティック・プロパティーズ・オブ・ジ・アメリカズのセーフハーバー声明は、同社ウェブサイトの「Investor」タブでご覧いただけることをお知らせします。投資家の皆様は、チャットに質問をご入力ください。本日の対話中、またはその後に続く経営陣シリーズのレポートで、これらの質問にお答えする予定です。同社との面談の設定に関心のある投資家の皆様は、カンファレンス・ポータル内でその旨をお知らせいただけます。同社についてご存じない投資家の皆様にご説明しますと、ロジスティック・プロパティーズ・オブ・ジ・アメリカズは、ラテンアメリカの高成長かつ参入障壁の高い市場において、機関投資家向け品質の産業・物流不動産を開発、所有、運営する大手企業です。同社の顧客は、多国籍および地域のEコマース小売企業、サードパーティー・ロジスティクス事業者、企業間取引（B2B）の卸売業者、 retail流通企業などです。以上で事務的なご案内は終わりですので、早速本題に入りましょう。同社は非常に素晴らしい事業モメンタムを示しています。

ポートフォリオの稼働率が完全稼働の状態にあり、賃料水準と既存物件のNOIが引き続き伸びる中、強い業績を継続的に達成しています。この強さを生み出している要因は何でしょうか。また、各市場における機関投資家向け品質の物流不動産の基礎的な需給環境について、どのようなことが分かるでしょうか。

はい、エリックさん。ご質問の核心に直接お答えすると、3つの要素が同時に重なっており、それらが合わさることで非常に有望な環境が生まれていると考えています。1つ目は、供給が比較的抑制されていることです。新たに稼働を開始する建物はほとんどありません。2つ目は需要です。需要は幅広く、生活必需品のカテゴリーに集中しています。当社のテナントは、成長を続ける消費、Eコマース、物流関連の企業です。3つ目として、最近では、AIを支える産業で初期段階の明るい兆しが見られるようになったことです。これは現実であり、このアセットクラスに対する新たな需要源になりつつあります。一方で、サプライチェーンは再編されており、税制を巡って東西間で本格的な競争が起きています。そのため、機関投資家向けの高品質なスペースは実際に不足しています。それは当社の数字にも表れています。当社の稼働率は3四半期連続で100%となっています。

1平方フィート当たりの賃料は10%上昇しています。同一物件ベースのNOIはほぼ16%増加しています。話は非常にシンプルです。これらは供給不足で、実際に価格決定力のある市場であり、当社はその恩恵を受けられる側にいます。

分かりました。それは素晴らしいですね。ありがとうございます。価格決定力について言及されましたので、そこをもう少し掘り下げていきたいと思います。第2四半期の1平方フィート当たり平均賃料は前年同期比で10%上昇しており、非常に印象的な数字です。一方、賃料改定スプレッドも健全な水準を維持しています。ポートフォリオ全体を見渡した場合、最も大きな価格決定力が見られるのはどの地域でしょうか。また、リース更新時に賃料を引き上げることで、今後どの程度の追加的な機会を取り込めるとお考えですか。

そうですね。価格決定力が最も顕著なのは、不動産の供給が最も逼迫しており、当社の現行賃料が依然として市場賃料を下回っている地域です。当社にとってメキシコはまだ初期段階ですので、現在のポートフォリオでは、ペルーが最も明確な事例だと思います。ペルーの売上高は50%以上増加しました。繰り返しになりますが、機関投資家向けの基準を満たす建物はほとんど新たに供給されていません。そのため、現在では例えばペプシコが顧客となっています。ペプシコは同地域のテナントです。また、コロンビアもそれに近く、ほぼ30%増加しています。これらが、当社にとって最も成長余地の大きい市場です。ポール、ここからはあなたに引き継ぎます。

はい、エリック。当社にはまだ大きな成長余地が残されています。当社の賃貸借契約は通常、毎年自動的に賃料が上昇します。契約が更新される際には、通常、より高い水準にある現在の市場賃料で再契約します。これは基本的に、エステバンが先ほど説明したすべての要因によるものです。賃貸借契約の契約期間は7～10年で始まり、現在のポートフォリオの未経過契約期間は平均で約4.5年です。ポートフォリオのかなりの部分で、毎年賃料が改定されます。この10%は一度限りの上昇ではありません。複数年にわたって持続する追い風です。

わかりました。ありがとうございます。先日、資産売却を発表されましたね。Parque Logístico Lima Surの保留中の$145 millionでの売却は、御社にとって非常に重要な節目であり、高品質な物流資産を開発し、安定稼働させ、その後、売却によって価値を実現できる能力を示すものだと思われます。この取引は、より広範なポートフォリオに内在する価値と、開発を一巡させ、開発能力を活用して資産の価値を十分に実現する能力について、何を示しているのでしょうか。

エリック、今回のペルー資産の売却は、プラットフォームモデル全体と、当社が一貫して備えている能力をまさに体現するものです。当社は土地を取得し、パークを建設し、リースし、安定稼働させ、資金を調達してファイナンスしました。そして今、ご指摘のとおり、ペルー最大手のREITに$145 millionで売却することで合意しています。これは、資産のライフサイクル全体にわたって当社が行った取り組みに対し、第三者が7%をやや上回るキャップレートで機関投資家向けの価格を付けたことを意味します。機関投資家向けの投資対象がまったく存在しなかった市場において、これは非常に重要な意味を持ちます。当社は引き続き運営会社として残りたいと考えており、買い手への引き継ぎを円滑にしたいと考えています。引き続き手数料収入を得たいと考えていますし、テナントや顧客の窓口であり続けたいと考えています。

現時点では、今回の売却は当社にとってこれまでで最大のエグジットとなります。当社が帳簿上計上している価値が実体を伴うものであることを示す、具体的な証拠になると考えています。

はい。ポール、会計処理について、つまり、ほぼ四半期ごとに資産を時価評価し、今回の資産売却でおおよそどの程度の利益を計上したのか、改めて説明していただけますか。

もちろんです。当社はIFRS、すなわち国際会計基準に基づいて報告しています。IFRSのルールに基づき、四半期ごとに資産の市場価値を認識することができます。エリック、改めて申し上げておくことが重要ですが、この評価額は当社が独自に算出した数字ではありません。当社のためにこのサービスを提供している、第三者の独立した評価会社の報告書に基づいて算出されています。エステバンが示唆したのは、この物件の帳簿価額に対する22%の利益であり、これは基本的に今回の取引によって認識されました。つまり、帳簿上の時価評価が保守的に行われていることがお分かりいただけると思います。一方で、これは四半期ごとの評価に反映される価値の上昇を捉えています。エステバンが先ほど述べた、賃料の増加やNOIの成長によるものです。