ペブルブルック・ホテル・トラスト 2026年 第3四半期 決算説明会

ありがとうございます、ドナ。皆様、おはようございます。当社の2026年第3四半期決算説明会にようこそ。本日は、会長兼最高経営責任者のジョン・ボーツと、共同社長兼最高投資責任者のトム・フィッシャーも出席しています。始める前に、本日の発言は2026年10月30日時点のものであり、リスクや不確実性を伴う将来予想に関する記述が含まれる場合があることを、改めてお知らせします。これらのリスク要因について詳しくは、当社のSEC提出書類をご参照ください。また、本日言及する非GAAP財務指標の調整表は、当社ウェブサイトをご覧ください。それでは、四半期の業績についてご説明します。当社は、主要な業績指標および運営指標のすべてにおいて、見通しの上限を大幅に上回る結果を3四半期連続で達成したことをご報告でき、大変うれしく思います。同一物件ベースのホテルEBITDAは15.1%増の$115.2 millionとなり、見通しの上限を$10.7 million上回りました。

調整後EBITDAは$107.9 millionとなり、見通しの上限を$11.4 million上回りました。また、希薄化後1株当たり調整後FFOは$0.63となり、見通しの上限を$0.11上回りました。見出しとなる予想超過にとどまらず、ポートフォリオ全体にわたって幅広い強さが見られました。客室売上高の伸びの大部分はADRの上昇によるものでした。また、リゾートでは客室外の消費が堅調で、ホテル運営チームはこうした増収分の相当部分を利益につなげました。同一物件ベースのRevPARは堅調に8.3%増加しました。これは、ADRが7%上昇したことに加え、販売客室数が1%強増加したことによるものです。これは、客室を埋めることが業績回復の大部分を担っていた回復初期からの重要な変化です。客室稼働率を伸ばしながら、より高い料金を実現しており、法人客・レジャー客ともに、滞在中の消費を続けています。今四半期の改善の大部分は、個人客の売上高が大幅に増加したことによるものです。

個人客向けADRは8.5%上昇し、個人客向け客室売上高は非常に力強く9.1%増加しました。法人の個人客向けADRは9.4%上昇しました。また、料金水準の高いコンソーシアムチャネルでは販売客室数が大幅に増加した一方、一部の割引チャネルでは減少しました。総じて、同じ事業で単に料金が上昇しただけでなく、顧客構成も改善したことになります。団体客の販売客室数も3%超増加し、団体ADRは1.2%上昇しました。月次の推移も明るいものでした。同一物件ベースのRevPARは7月に10.1%、8月に5.3%増加し、その後9月には9.4%増へと回復しました。重要なのは、初夏のイベント後も好調が続いたことです。当社の推定では、一時的なイベントが第3四半期のRevPAR成長率に寄与したのは、わずか約40ベーシスポイントにとどまりました。それでは、リゾートからポートフォリオの業績を詳しくご説明します。リゾートのRevPARは8.4%増加し、リゾート全体の総RevPARは9.2%増加しました。

飲食売上高は11.2%増加し、レストラン、宴会、ケータリングに対する需要が非常に堅調だったことを反映しています。当社の13カ所のリゾートのうち8カ所でホテルEBITDAが20%以上増加し、リゾートのEBITDAマージンは250ベーシスポイント拡大して32.6%となりました。全体として、リゾートは同一物件ベースのホテルEBITDAの増加額$15.2 millionのうち、$8.2 millionを占めました。これらの結果は、戦略的な再開発投資の効果が継続して表れていることを示しています。ニューポート・ハーバー・アイランド・リゾートは、その素晴らしい例です。第3四半期のRevPARは14%超増加し、ほぼ20%のADR上昇がその要因となりました。総RevPARはそれをさらに上回る伸びとなり、ホテルEBITDAは$2 million超、率にして19%増加しました。ニューポートを刷新したのは、単に販売する客室数を増やすためではありません。私たちは、より高い料金を支払い、リゾート内でより多くのお金を使う意欲のあるお客様を惹きつける、より質の高いリゾートをつくることを目指しました。

この戦略はニューポートで成果を上げており、ポートフォリオ内の他の施設でも同様の成功が見られています。ラ・オーベルジュ・デル・マー、パラダイス・ポイント・リゾート＆スパ、エスタンシア・ラ・ホーヤも、今四半期に収益性を大きく改善しました。都市部の市場に目を向けると、RevPARは8.3%増加し、前年に比べてホテルEBITDAが約$7 million増加しました。最も大きく寄与したのはサンフランシスコ、ボストン、ロサンゼルスで、前年に比べてホテルEBITDAが合計$8.5 million増加しました。この増加分の一部は、サンディエゴ中心部の業績低迷によって相殺されました。この点については後ほど触れます。サンフランシスコの力強い回復は、さらに勢いを増しました。第3四半期のRevPARは14.5%増加し、ホテルEBITDAは$3 million改善しました。1 Hotel San Franciscoだけでも、RevPARは21%上昇し、EBITDAが$1 million超増加しました。

現時点での通期予想に基づくと、サンフランシスコのホテルEBITDAは、昨年の59%増に続き、2026年には65%という大幅な伸びを達成する見込みです。この成長を踏まえても、年末のEBITDAはパンデミック前の水準を約$25 million下回る見込みで、さらなる回復の余地が大きく残されています。ボストンも大きく寄与し、RevPARが10.6%増加したことを背景に、ホテルEBITDAが$2.7 million増加しました。コンベンション開催日程がやや低調だったにもかかわらず、ボストンの5つのホテルすべてでRevPARが改善しました。ザ・リバティ、Wボストン、ウェスティン・コプレイはいずれもRevPARが2桁増となり、幅広い施設での底堅さを示しました。ロサンゼルスのRevPARは10.7%増加し、ホテルEBITDAは$2.8 million、率にして60%増加しました。通期予想に基づいても、ロサンゼルスのホテルEBITDAは過去のピークを$23 million超下回る見込みです。しかし、2027年と2028年には主要イベントが相次いで開催される見込みであり、ロサンゼルスでは収益の回復が続く大きな余地があると考えています。

サンディエゴでは、対照的な2つの状況が見られました。当社の4つのリゾートは非常に好調で、RevPARは14%増加し、ホテルEBITDAは$4.5 million増加しました。サンディエゴのダウンタウンは、これとは異なる状況でした。RevPARは4.5%減少し、ホテルEBITDAは$1.6 million減少しました。特に9月のコンベンション開催日程が低調だったことが、ダウンタウンにとって主な逆風となりました。市場全体に関わる懸念ではありません。2027年には市全体で大幅に充実したイベント日程が見込まれることから、サンディエゴのダウンタウンでは大幅な回復を予想しています。この機会の規模を示すため、比較可能なベースで見ると、当社のリゾートでは今年の第3四半期に、Q3 2019を$16.8 million上回るホテルEBITDAを計上しました。一方、当社の都市型ホテルは、2019年第3四半期の水準を依然として$21.8 million下回っていました。この対比は、当社の投資仮説をよく表しています。主に再開発プロジェクトを通じて、リゾートの価値を大きく高めてきました。また、非常に有利な立地にある都市型ホテルのポートフォリオには、収益回復の大きな余地が残されています。

ポートフォリオ全体では、力強い売上高の伸びが、それを上回る利益の伸びにつながりました。各チームは、同一物件ベースの総売上高の$26 million増加分の58%を、ホテルEBITDAの$15.2 millionの増加へとつなげました。総費用の増加はわずか4%にとどまり、売上高が約7%増加する中、ホテルEBITDAマージンは205ベーシスポイント拡大して28.8%となりました。これは、運営チームとアセットマネジャーによる、規律ある卓越した業務遂行の成果です。また、固定費の減少も寄与しましたが、これは日々の運営生産性とは分けて考える必要があります。固定資産税は約$1 million減少しました。固定資産税の還付とサンディエゴでの固定資産税の減少が反映されています。不動産保険費用は$1.6 million減少しました。また、不動産保険料の低下した水準は、2027年にも寄与する見込みです。さらに、多数の固定資産税の不服申し立てが係属中であり、追加的なコスト削減につながると見込んでいます。ただし、その時期と規模を予測するのは困難です。

こうした固定費の削減が今四半期の58%のフロースルーに寄与しましたが、毎四半期この水準が続くとは見込んでいません。より重要なのは、基礎的な運営効率の改善が継続的に業績を押し上げていることです。年初来の業績も、この点を裏付けています。9月までの同一物件ベースの売上高は7.1%増加し、ホテルEBITDAは14.7%増加、マージンは約190ベーシスポイント拡大しました。最初の3四半期はいずれもマージンが拡大しました。全社ベースでは、第3四半期の調整後EBITDAは8.7%増加し、調整後FFOは18.9%増加しました。希薄化後1株当たり調整後FFOは23.5%増加しました。これは、利益の拡大と発行済み株式数の減少の両方が寄与したものです。第3四半期のフリーキャッシュフローは24%超増加して$55.6 millionとなり、1株当たりではさらに大きく増加しました。9月までのフリーキャッシュフローは$143 millionに達し、前年を45%上回りました。これは設備投資と普通株配当を差し引いた後の数値です。

キャッシュ創出力の拡大により、バランスシートの強化や機動的な資本配分を行う余地が広がります。第3四半期には$14.8 millionを投資し、通期の設備投資見通しを$5 million引き下げ、$60 million-$70 millionのレンジとしました。この引き下げは主に時期のずれを反映しています。また、選択的な物件売却を通じて、ポートフォリオの見直しを続けました。今月初め、四半期末後に、ポートランドのThe Hotel Zagsを$10 millionで売却しました。同ホテルは直近12カ月間に$600,000のマイナスEBITDAを計上していたため、売却により継続的な収益基盤が改善するとともに、再投資に充てる資金も得られます。また、Hotel Zagsの売却およびその他複数物件の評価額の見直しに関連し、$77.3 millionの非現金減損損失を計上しました。これらの調整は、ポートフォリオの最適化と株主価値の創出に向けた、潜在的な売却候補の継続的な検討を反映しています。

過去1年間に、ホテルを総額約$170 millionで売却しました。売却価格は、直近EBITDA倍率で平均17.4倍、NOIキャップレートで3.9%でした。これらの取引は、民間市場における評価額の有意義な基準となります。また、いずれのホテルも当時のNAVレンジ内で売却されました。また、推定NAVを前四半期から1株当たり$1引き上げ、1株当たり$23.50-$27.50のレンジとしました。更新後のNAVには、保有物件の業績改善、現在の取引市場、普通株および優先株の買い戻しによる効果が反映されています。自社株買いについてですが、第3四半期には普通株を約120万株、1株当たり$18.12という魅力的な価格で買い戻しました。また、優先株の償還に$7.2 millionを充て、清算優先額を平均23%下回る価格で取得しました。私たちの目標は、単に証券を買い戻すことではなく、1株当たり価値を高めることです。

バランスシートは引き続き強化されています。純有利子負債の直近12カ月の企業EBITDAに対する倍率は、年末時点の5.9倍から5.1倍に低下しました。9月末時点で、現金および使途制限付き現金は$298 million、リボルバーの利用可能額は$641 million、さらに未引き出しのタームローン枠が$90 millionありました。12月に償還期限を迎える残り$350 millionの転換社債は、既存の資金と予想キャッシュフローによって全額賄われています。その後は、2028年まで他に債務の返済期限はありません。少し視点を引いて振り返ると、第3四半期は、当社の各戦略が互いを補完し、相乗効果を生み出していることを示しました。これまでに実施した主要な戦略的再開発投資が、価格引き上げと施設内での顧客支出の増加を後押ししています。当社の運営施策により、売上高のより多くの部分を利益に転換できており、資本投資の必要額が減少したことでフリーキャッシュフローも押し上げられています。

都市部の回復がまだ本格化していないことを踏まえると、FFOとフリーキャッシュフローのさらなる成長に向けて、非常に有望な道筋が見えています。それでは、業界を取り巻く状況、2026年の最新の見通し、そして2027年に向けた機会について話してもらうため、ジョンに戻します。ジョン？ありがとう、レイ。レイが第3四半期の業績について詳しく説明しましたので、ここでは少し視点を引いて、業界全体で何が起きているのか、なぜ勢いが増しているのか、そしてそれが2027年以降のペブルブルックにとって何を意味するのかについてお話しします。