COPTディフェンス・プロパティーズ 2026年 第3四半期 決算説明会

こんにちは。COPT Defense Propertiesの2026年第3四半期決算説明会にようこそ。念のため申し上げますが、本日の電話会議は録音されています。それでは、COPT Defenseのインベスター・リレーションズ担当バイスプレジデント、ヴェンカット・コミネニ氏に引き継ぎます。どうぞお始めください。ありがとうございます、トワンダさん。

皆さま、こんにちは。COPT Defenseの第3四半期決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。本日は、社長兼CEOのスティーブ・ブドリック、エグゼクティブ・バイスプレジデント兼COOのブリット・スナイダー、エグゼクティブ・バイスプレジデント兼CFOのアンソニー・ミフスードが同席しています。経営陣が説明するGAAPおよび非GAAPの財務指標の調整表は、当社ウェブサイトの決算プレスリリースおよびプレゼンテーション、ならびに補足資料に掲載しています。念のため申し上げますが、本日の電話会議で述べる将来予想に関する記述にはリスクや不確実性が伴い、その詳細は当社のSEC提出書類に記載されています。実際の事象や結果は、これらの将来予想に関する記述と大きく異なる可能性があり、当社は記述を更新する義務を負いません。スティーブ、お願いします。皆さま、こんにちは。本日はご参加いただき、ありがとうございます。

当四半期も好調で、需要の強さが続き、事業環境も底堅く推移しました。特に、空室のリーシング実績が際立ちました。こうした状況が堅調な業績につながりました。詳細をご説明します。第3四半期の1株当たりFFOは$0.71となり、ガイダンスの中央値を$0.02上回りました。前年同期比では2.9%の増加です。既存物件の現金ベースNOIは前年同期比で3.2%、9カ月累計では5.3%増加しました。空室のリーシングは特に好調で、222,000平方フィートの契約を締結しました。これは過去5年間の四半期平均を50%上回る実績です。この実績により、最初の9カ月間の空室リーシング面積は453,000平方フィートとなりました。これは従来の通期目標475,000平方フィートの95%、当初目標400,000平方フィートの110%超に相当します。

前回の電話会議で発表したとおり、レッドストーン・ゲートウェイの2件の開発案件に$88 millionを投資することを決定しました。ハンツビルの運営中ポートフォリオは98%が賃貸済みで、非常に強い需要が続いています。この需要に応えるために必要な物件を確保し、リース開始を前倒しする目的で、これらのプロジェクトに着手しました。次にガイダンスですが、2026年のガイダンスについて、4つの指標の中央値を引き上げました。比較可能性を考慮して調整した1株当たりFFOは、$2.80に引き上げました。既存物件の現金ベースのNOI成長率は4.25%に引き上げました。新規投資に充当する資本は$375 millionに増加し、開発および買収に投じた資本は$240 millionに増加しました。これらの増加要因については、アンソニーが詳しく説明します。

テナント継続率ガイダンスの中央値を引き下げたのには、非常に前向きな理由があります。主要テナントの成長を支援し、テナント構成を強化するためです。テナント継続率は実際には84%となる見通しでしたが、最適とは言えないテナント3社からスペースを再取得し、長期的な成長力と信用力に優れた価値の高いテナントに再リースする機会を設けました。その結果、テナント継続率ガイダンスの中央値を250 basis points引き下げ、依然として非常に高い80%とします。これに対応して、空室のリース目標を625,000 square feetに引き上げました。3社のテナントから再取得した約160,000 square feetのスペースのうち、145,000 square feet超について、すでにリース済み、またはリースを見込んでいるためです。ポートフォリオにおける旺盛な需要を背景に、業界をリードするテナント継続率を維持しながら、テナントの成長プロファイルを積極的に強化することができました。

中間選挙まであと数日となりましたが、議会各院や大統領の所属政党が入れ替わっても、過去12年間、米国で国防費増額への支持が非常に安定していたことを改めてお伝えしたいと思います。まず、この期間には、政府が一党支配となった年が6年間、ねじれ状態となった年が6年間あり、政権と議会両院が同一政党の支配下にあった6年間のうち、共和党が4年間、民主党が2年間でした。政府内でこうした支配政党の交代があったにもかかわらず、この期間を通じて国防費に対する超党派の強い支持がありました。2015年度以降、国防権限法案は平均して、下院では賛成が反対の3.5倍、上院では7.5倍超の賛成票を得て可決されています。この期間に、国防基本予算は$285 billion、51%増加しました。

これは年平均成長率にして約4%に相当し、この12年間は毎年増額されています。第二に、当社の事業は主に国防総省の基本予算によって左右されます。2026年度の基本予算は$840 billionで、過去最高の国防予算です。今後については、2027年度の基本予算要求額は$1.1 trillionです。世界的な脅威を取り巻く環境が厳しいことから、選挙結果にかかわらず、国防費は引き続き優先事項になると見込んでいます。最後に、予算の配分からリース活動まで通常12 to 18-monthのタイムラグがあるため、すでに配分された資金による需要がポートフォリオ全体に織り込まれています。2025年度および2026年度の予算に加え、「One Big Beautiful Bill Act」で配分された$150 billionの資金により、2027年まで当社ポートフォリオへの需要が生み出され続けます。

2027年度予算が最終的に可決されれば、2028年と2029年の事業活動を促進することになります。選挙の結果にかかわらず、当社の基盤となる業界を支える資金調達環境は非常に良好です。国防を支援する技術革新への大規模な投資によって成長機会が生まれていると見ているのは、当社だけではありません。防衛分野、とりわけ新興技術を対象とする民間資本の流入が拡大しています。実際、ブラックストーンは過去5年間に同分野へ$20 billionを投資しており、最近ではミサイル迎撃技術を専門とする防衛テクノロジー・プラットフォームの設立に$1 billionを投資しました。カーライル・グループは$3 billionの防衛ファンドを発表しました。同社は最近、低コストの極超音速兵器を開発する企業に投資しました。

JPモルガンは昨年、航空宇宙・防衛、サイバーセキュリティや量子コンピューティングなどの先端・戦略技術を含む、経済安全保障および国家安全保障上の重要分野への投資に資金を供給し、その実現を促進するため、$1.5 trillionの「Security and Resiliency Initiative」を発表しました。明らかに、戦争省の投資優先事項を受け、民間セクターは、当社のポートフォリオが支援する情報機関、サイバーセキュリティ、ミサイル防衛など、同じ優先任務に携わる企業への資本投下に強く反応しています。事業の主なポイントをご説明しましたので、ここからはブリットに引き継ぎ、詳細をご説明します。

ありがとうございます、スティーブ。四半期の業績をご説明する前に、当社独自の戦略がもたらした力強いリース実績についてご紹介したいと思います。最初の9カ月間に合計3 million square feetのリースを締結しました。空室のリーシングが好調だったことに加え、需要も非常に堅調でした。ハンツビルでは、より広範なミサイル防衛任務を支援するテナントとのリースを締結しており、さらに有望な見込み顧客の案件も豊富にあります。コロンビア・ゲートウェイでは、米サイバー軍を支援するテナントとのリースも締結しており、これが年初来の空室リーシングのほぼ半分を占めています。最後に、年初来に締結した空室リーシングと投資リーシングを合わせた約1 million square feetのうち、およそ80%は既存テナント向けです。これは当社の強みの一つであるテナントとの関係を示しています。国内有数の防衛関連請負業者が、複数の市場で当社と複数のリース契約を結んでいます。

第3四半期末時点で、ポートフォリオ全体のリース率は95%、稼働率は94%でした。また、NOIの93%を占める防衛・ITポートフォリオのリース率は96.2%、稼働率は95.2%でした。ポートフォリオ全体のリース率が60 basis point低下した主な要因は2つあります。1つ目は、前四半期にボルチモアで新旧両方のスペースをリースしていた法律事務所のテナントが、今四半期に旧スペースを退去したことです。これが低下幅の30 basis pointを占めました。2つ目は、スティーブが説明した戦略的な早期解約で、低下幅の20 basis pointを占めました。レッドストーン・ゲートウェイでは、スペースを十分に活用していなかった防衛関連テナントから46,000 square feetを再取得しました。

現在、このスペースの大部分をロッキード・マーティンに再リースするための交渉が最終段階にあり、同社のパーク内でのプレゼンスを約30%拡大する見込みです。残りのスペースについても、複数の有望な候補があります。この全体的な低下は、ナショナル・ビジネス・パークにある稼働率100%の開発物件、MBP 400を今四半期に供用開始したことで、稼働率が50 basis points押し上げられ、相殺されました。その結果、ポートフォリオ全体の稼働率の低下はわずか10 basis pointsにとどまりました。また、コロンビア・ゲートウェイでは、2027年に退去予定の防衛関連以外のテナントから56,000 square feetを再取得しました。このスペース全体を、同パーク内で事業を展開し、サイバー分野と航空分野の両方に注力する既存の急成長中の防衛関連請負業者、フリークエンティスに再リースしました。このリースは2027年第1四半期に開始する見込みです。

フリークエンティスは年初以降、コロンビア・ゲートウェイでの占有面積を87,000 sq ftから2倍以上に拡大しました。個別に4件の取引を通じて、さらに約100,000 sq ftを拡張しています。この2つの事例は、当社の主な競争優位性のいくつかを示しています。すなわち、規模を生かした先を見越した資産運用、ポートフォリオ全体でテナントの成長に対応する姿勢、そしてテナント向け内装工事に資金を投じるための強固なバランスシートとキャッシュフローです。コロンビア・ゲートウェイについてもう1点付け加えると、今月初めにはフランクリン・センターで30,000 sq ftのリース契約も締結し、最近取得した同物件のリース率は87%となりました。第3四半期には空室のリース契約を222,000 sq ft締結し、年初来では504,000 sq ftとなりました。これは、当初の通期目標である400,000 sq ftの125%超に相当し、第2四半期に設定した通期目標475,000 sq ftの105%超に相当します。

成約確度が90%を超えると当社が定義する、交渉が最終段階にある案件が200,000 sq ft超あります。締結済み、または交渉が最終段階にあるリース契約は合計710,000 sq ftに上ります。これを踏まえ、空室のリース目標を年間625,000 sq ftに引き上げる判断をしました。リース活動比率は非常に高い83%に上昇しました。これは、空室面積約1.25 million sq ftに対し、案件が1 million sq ft超あることに基づいています。締結済み、または交渉が最終段階にある空室リース710,000 sq ftのうち、約55%に当たる390,000 sq ftは年初時点で空室だったスペースです。25%に当たる175,000 sq ftは2026年および2027年に契約更新されないスペースで、2026年に見込まれる契約非更新分の約20%を再充足します。