フィリップス・エジソン・アンド・カンパニー 2026年 第3四半期 決算説明会

本日は、会長兼CEOのジェフ・エジソン、社長のボブ・マイヤーズ、CFOのジョン・コールフィールドも同席しています。念のため申し上げますと、本日の説明には、将来の業績に関する会社の見通しや、将来の利益ガイダンスおよび今後の市場環境など、将来予想に関する記述が含まれる場合があります。これらは経営陣の現時点での信念と予想に基づくものであり、当社のSEC提出書類に記載されたリスクや不確実性の影響を受けます。本日は特定の非GAAP財務指標に言及します。これらの指標の利用に関する情報、およびGAAPベースの業績との調整表は、プレスリリースと補足資料に掲載しており、いずれも当社ウェブサイトでご覧いただけます。将来予想に関する記述についての注意事項は、掲載済みの決算説明資料にも適用されます。準備した説明の後、質疑応答に移ります。ご参加の方が多いため、恐れ入りますが、ご質問はお一人様1問に限らせていただきます。

追加の質問がある場合は、再度質問の順番をお待ちください。それでは、ジェフ・エジソンに進行を引き継ぎます。ジェフ、お願いします。ありがとう、キム。皆様、本日はご参加いただきありがとうございます。

PECOは今四半期も好調な業績を達成しました。既存店NOIは5.3%増加し、コアFFO（1株当たり）は9.2%増加しました。これらの業績は、食品スーパーを核とする近隣型商業施設の強さと、PECOの運営体制が一貫して着実に実行されていることを反映しています。通期業績ガイダンスのレンジ中央値を引き上げることができ、うれしく思います。より広範な経済における不確実性が続く中で、今回の業績は特に意義深いものです。見出しとなるニュースは次々と変化していますが、PECOのポートフォリオ全体で見られるファンダメンタルズは引き続き堅調です。消費者の底堅さは続いており、PECOの食料品店や生活必需品を扱う近隣店舗が引き続き強い来店客数を牽引しています。2027年を見据えても、弱含みの兆候は見られません。こうした底堅さを支えているのは、PECOのポートフォリオが本質的に不可欠なものであることです。当社のABRの74%は生活必需品に関連する商品・サービスから生み出されており、安定した需要をもたらすとともに、景気サイクルを通じて持続的なキャッシュフローを支えています。

PECOは、ベータを抑えながら、より大きなアルファを生み出しています。当社のアルファは、強力なリーシング、規律ある買収、そして拡大する開発・再開発パイプラインによって生み出されています。ベータが低いのは、食料品店を核とする物件の耐久性、生活必需品に関連するキャッシュフロー、投資適格のバランスシート、そして複数の資金調達手段を利用できることによるものです。当社の業績は、高い稼働率がPECOの内部成長を制約しないことを引き続き示しています。当社は、適切なテナントとの契約を、より高い賃料で更新しています。契約上の賃料上昇率を引き上げています。リース条件を改善し、敷地内の独立区画の開発や再開発を通じて新たなスペースを創出しています。現在、開発・再開発の進行中パイプラインは約$90 millionに達しています。魅力的なリターンを維持しながら、これを$100 million超に拡大できると見込んでいます。平均113,000平方フィートの適正規模のセンターで構成されるポートフォリオ全体において、これらのプロジェクトは有意義な追加成長をもたらします。買収も、成長のもう一つの源泉です。2026年にこれまでに取得した物件の平均稼働率は94%で、既存ポートフォリオ全体の98%と比べて低い水準でした。

この差は、PECOにとって明確な成長余地を示しています。当社は、こうしたセンターのリーシングやテナント構成の改善に加え、データと地域市場に関する知見を活用し、運営実績を既存ポートフォリオの水準へ近づける方法を熟知しています。食料品店を核とする物件の買収ではアンレバードIRR 9%、エブリデー・リテールでは10%以上を引き続き目標としています。エブリデー・リテールは、当社が熟知する生活必需品関連の小売、近隣立地、そして当社の運営体制が価値を生み出せる市場に軸足を置きながら、投資機会の幅を広げます。当社の投資戦略は、引き続き規律を保ち、明確な重点を置いています。既存ポートフォリオ、食料品店を核とする物件やエブリデー・リテールの買収、開発・再開発、あるいは合弁事業を通じて、PECOが最も高い長期成長とリターンを実現できると考える分野に資本を配分します。PECOにとって機会、リターン、資本コストが見合う場合には、引き続き成長を目指します。

そのために、柔軟性を保ち、公開市場が魅力的な状況であれば株式を発行し、非公開市場の価格がより魅力的な場合には、資産売却や合弁事業を活用します。この規律あるアプローチにより、PECOは確かな長期成長に投資しながら、好機を捉えることができます。これまで投資家の皆様にお伝えしてきたとおり、PECOの高品質なポートフォリオは、長期的に既存店NOI成長率3%-4%、および1株当たりコアFFOの中位から高位の1桁台の成長を実現できるよう構築されています。当社は引き続き、これらの目標に沿った実績を上げています。2027年を見据えると、賃貸、開発・再開発、買収パイプライン、そして投資運用事業により、業績の見通しがより明確になっています。PECOは2027年に力強い成長を実現する態勢が整っていると考えており、12月16日のオンライン事業アップデートで詳細をお伝えします。9月に実施したPECOの配当6.2%増額は、PECOのキャッシュフローの持続性に対する当社の自信を反映しています。

PECOの利益成長と持続性の高い配当利回りを組み合わせることで、株主の皆様に年率9%-10%の総リターンを目指せると考えています。これが、当社がPECOに見込む機会です。一貫した業務遂行と成長によって、より大きなアルファを追求します。一方、規模を適正化した食料品店を核とする生活必需品関連のポートフォリオと強固なバランスシートにより、ベータを抑えます。それでは、ボブに引き継ぎます。ボブ：ありがとう、ジェフ。小売環境は引き続き非常に活発で、当社ポートフォリオ全体で幅広い小売業者からのスペース需要があります。

この需要は、ポートフォリオのテナント継続率92.2%、賃貸済み稼働率97.5%、およびインライン区画の賃貸済み稼働率95.1%に表れています。これらの実績は、当社施設の質、近隣地域の健全性、そしてPECOの食料品店を核とする近隣型施設への出店を小売業者が高く評価していることを示しています。当社チームは、この環境を生かしています。全国規模の関係性、地域市場に関する知見、データ調査を活用し、どのテナントとの契約を更新するか、また賃貸条件をどこで改善できるかを判断しています。当四半期には、既存テナントの更新賃料上昇率が過去最高の25.2%に達し、新規賃貸の比較可能ベースの賃料上昇率も26.3%と堅調でした。適切なテナントに入居を継続してもらうことで、空室期間の短縮、テナント改装費の削減、そしてPECOにとってより有利な経済条件につながります。

当四半期には、更新賃料のCAGRが過去最高を記録するとともに、金銭以外の賃貸条件も改善し、施設運営における柔軟性が高まりました。PECOのチームは、各賃貸契約について、現在の賃料、将来の賃料上昇、そして施設の改善を続けるために必要な権利を含め、経済性を総合的に検討しています。こうした取り組みが、主に賃料上昇にけん引された既存施設のNOI成長率5.3%に寄与しました。PECOの最低賃料が引き続き上昇していることで、年末に向けて、また2027年を迎えるにあたっても、当社は良好な位置にあります。テナントの契約継続率と賃料回収状況は引き続き堅調です。空室への需要は競争が激しく、賃料上昇率と賃料負担率は健全な水準にあります。貸倒損失は引き続き比較的低く、第3四半期は売上高の約70ベーシスポイントと、予想どおりの水準でした。こうした傾向は、PECOのポートフォリオ全体における賃料上昇と長期的な価値を引き続き支えています。次に、買収についてお話しします。年初からOctober 26thまでに、PECO持分ベースで$519 millionの資産を取得しました。これには、食品スーパーを核とする施設が12件、Everyday Retail施設が4件含まれています。

これらの施設は、レバレッジを考慮しないIRR目標を達成、または上回っています。新たな資産を取得すると、当社のチームは速やかに実行段階に移り、空室のリーシングを進めるとともに、各物件をPECOの維持管理・外観基準に引き上げます。その後、チームは引受時の計画の実行に着手します。このように、規律ある買収を将来の利益成長につなげています。パイプラインが堅調なことを踏まえ、通期の総買収額ガイダンスを$600 million-$700 millionに引き上げました。現在のマクロ経済環境により、一部の買収案件で、より有利な価格を交渉できる機会が生まれています。PECOの規模、関係性、実行力は、こうした交渉において当社の強みとなります。価格とリターンに関する規律を維持しながら、引き続き譲歩を求めていきます。同じ規律が、Everyday Retailへの取り組み方にも反映されています。

当社は、主要な食品スーパーに近い、生活必需品を扱う近隣型施設を対象としています。リーシングにおける関係性、運営体制、データ分析が強みとなる市場を選んでいます。現在、Everyday Retailの資産を$300 million保有しており、引き続き$1 billionを目指しています。これは今後24 months以内に達成する見込みです。PECOのさらなる超過収益の創出に向けて、意図的に事業を拡大しています。Everyday Retailについては、December 16thの事業アップデートで進捗をお伝えします。それでは、Johnに電話を引き継ぎます。Johnですか？ありがとうございます、Bob。第3四半期のNAREIT FFOは$98 million、希薄化後1株当たり$0.69となり、1株当たり7.8%の増加となりました。コアFFOは$100.7 million、希薄化後1株当たり$0.71となり、1株当たり9.2%の増加となりました。

同一店舗NOIは5.3%増加しました。主に経済稼働率の上昇を背景とする賃料および回収額の増加によるものです。第4四半期も堅調な賃料の伸びが続くと見込んでいます。第4四半期の同一店舗NOI成長率は、前年同期と比べた回収収入の計上時期の影響を受ける見込みです。通期の同一店舗NOI成長率について、当初のガイダンスである3%-4%の上限に近い水準を見込んでいます。先週金曜日、当初金利がSOFRプラス80 basis pointsの新たな$350 million、期間3年の無担保タームローンを実行しました。

これは、返済したタームローンより30 basis points低い水準です。当初の調達資金$175 millionのうち、$162 millionで既存のタームローンを返済し、残額はリボルバー借入の削減に充てました。新たなタームローンの実行を反映すると、当社の総流動性は約$950 millionとなります。四半期末時点で、直近12カ月ベースの年率換算Adjusted EBITDAreに対する純有利子負債比率は5.2倍、直近四半期の年率換算ベースでは5倍でした。年末時点では、年率換算Adjusted EBITDAreに対する純有利子負債比率は5倍に近づき、直近四半期の年率換算ベースではさらに低くなると見込んでいます。$350 millionの無担保債の発行を反映すると、PECOの加重平均金利は4.5%でした。