スタグ・インダストリアル 2026年 第3四半期 決算説明会

ありがとうございます。STAGインダストリアルの2026年第3四半期業績に関する電話会議へようこそ。昨日配信したプレスリリースに加え、未監査の四半期補足情報資料を、当社ウェブサイト（www.stagindustrial.com）の投資家向け広報セクションに掲載しています。本日の電話会議における会社の説明および皆様からの質問への回答には、1995年私募証券訴訟改革法で定義される将来予想に関する記述が含まれます。将来予想に関する記述は、リスクや不確実性を伴う事項を扱っており、実際の結果が本日お話しする内容と異なる可能性があります。将来予想に関する記述の例として、コアFFO、既存物件のNOI、一般管理費（G&A）、買収・売却の規模、更新率、その他のガイダンス、賃貸の見通し、賃料回収、業界および経済の動向、その他の事項に関する予測が挙げられます。

将来予想に関する記述については、当社のSEC提出書類に記載されているより詳細な説明をご確認ください。また、非GAAP指標の定義および調整表については、当社ウェブサイトで入手可能な補足情報資料をご覧ください。念のため申し添えますが、将来予想に関する記述は、本日時点における経営陣の推定を示すものです。STAGインダストリアルは、将来予想に関する記述を更新する義務を負いません。本日の電話会議では、最高経営責任者（CEO）のビル・クルーカーと最高財務責任者（CFO）のマッツ・ピナードが説明を行います。また、本日は最高投資責任者のマイク・チェイスと最高執行責任者のスティーブ・キンボールも同席しており、それぞれの担当分野に関するご質問にお答えします。それでは、ビルに進行を引き継ぎます。

ありがとうございます、スティーブ。皆様、おはようございます。STAGインダストリアルの第3四半期決算電話会議へようこそ。ご参加いただきありがとうございます。2026年第3四半期の業績についてお話しできることを楽しみにしています。第3四半期は産業用不動産市場のファンダメンタルズが引き続き改善し、全国の空室率は前四半期から低下しました。全国のネット・アブソープションは約7,500万平方フィートとなり、2023年初頭以来で最も高い四半期実績となりました。また、直近2四半期はいずれも6,900万平方フィートを超えています。9カ月間のネット・アブソープションは1億8,600万平方フィートを超え、2022年以来のペースとなりました。年初来のネット・アブソープションの80%は、沿岸部以外の市場が占めました。新規供給の建設は引き続き規律ある水準にあります。開発着工は増加しているものの、建設中の物件は既存ストックの2%未満で、その多くは事前賃貸契約またはビルド・トゥ・スーツ契約によってすでに入居が確定しています。

3PL、先端製造業、データセンター関連のテナントを中心に、幅広い需要が見られます。2025年初め以降、データセンター関連のテナントに250万平方フィートを賃貸しました。同期間における新規稼働ポートフォリオの賃貸面積全体のうち、データセンター関連の賃貸が26%を占めました。市場の力関係が徐々に貸主側に戻る中、多くの市場で賃料上昇圧力が高まる環境が整っています。来年の市場賃料の上昇率は2%-4%になると予想しています。これは、2026年に予想される市場賃料の上昇率1.6%から加速する見通しです。地域別では、STAGの事業が集中する市場で特に顕著な強さが見られました。第3四半期の買収額は合計$107.9 millionでした。

内訳は2棟で、現金ベースのキャップレートと定額法ベースのキャップレートは、それぞれ6.9%と7.2%でした。四半期末以降、1棟を$55 millionで取得しました。現金ベースのキャップレートと定額法ベースのキャップレートは、それぞれ6.7%と7.1%でした。開発事業については、第3四半期末時点で、稼働前の開発案件が7棟、または180万平方フィートあります。これらの物件は開発のさまざまな段階にあり、安定稼働時の利回りは7%を見込んでいます。今四半期は、合計69,000平方フィートの開発物件の賃貸契約を2件締結しました。1件目は、リノにあるリソース・ドライブの物件で47,000平方フィートを賃貸し、同物件の賃貸率は62%となりました。もう1件は、シャーロットにあるピードモント・コマース・ストリートの物件で21,000平方フィートを賃貸し、同物件の賃貸率は100%となりました。

それでは、マットに引き継ぎます。マットから、2026年の残りの業績とガイダンスについて説明します。

ありがとうございます、ビル。皆様、おはようございます。当四半期の1株当たりコアFFOは$0.66となり、前年同期比で1.5%増加しました。純有利子負債の年率換算調整後EBITDAreに対する倍率は5.1倍で、流動性は$546 millionでした。当四半期には、合計3.6 million平方フィートにわたる30件の賃貸契約を開始し、現金ベースおよび定額法ベースの賃料改定率はそれぞれ23.8%と35.7%となりました。当四半期の契約更新率は90.3%でした。既存物件ベースの現金NOIは、当四半期に3.5%、年初来で3.9%増加しました。年初来の既存物件ベースの現金NOI成長率3.9%には、2025年第3四半期時点で賃料が未払いだった単一のテナントから、2025年第4四半期にその賃料の大部分を回収したことによる約30ベーシスポイントのプラス効果が含まれています。

このプラス効果は第4四半期に剥落しますが、前回の決算説明会以降に上方修正したガイダンスの範囲内で、通期の既存物件ベースの成長を見込んでいます。資本市場での動きについてですが、前回の決算説明会でお話ししたとおり、7月1日に満期を迎えた$50 millionの私募債Bを返済しました。また、7月の前回の決算説明会でお伝えしたとおり、2027年3月に満期を迎える予定だったタームローンAとFを一本化し、満期を2032年1月とする$350 millionのタームローンに借り換えました。スワップ固定金利は2027年3月までは3.53%、それ以降満期までは4.79%です。また、リボルバーおよびすべてのタームローンの金利条件を改定し、銀行借入全体で5ベーシスポイントのコスト削減を実現しました。

本日時点で、当社は裁量により決済可能な、先渡し株式発行による税引後手取金を合計$70 million確保しています。今年8月、STAGがS&Pグローバル・レーティングから投資適格格付けを取得したことをお知らせできることをうれしく思います。S&PはSTAGにトリプルBの格付けを付与し、見通しを安定的としました。また、当社はフィッチからトリプルB、ムーディーズからBaa2の投資適格格付けをそれぞれ取得しており、いずれも見通しは安定的です。ガイダンスについて、以下のとおり更新しました。既存物件の平均稼働率に関するガイダンスを96.75%～97.25%に引き上げました。レンジ中央値で25ベーシスポイントの引き上げとなります。

既存物件の現金ベース成長率に関する通期ガイダンスも、3%～3.5%から3.5%～3.75%に引き上げました。この引き上げは、稼働率見通しの上方修正と、現金ベースの貸倒損失が想定を下回ったことによるものです。買収規模の見通しのレンジを$530 million～$600 millionに縮小しました。安定稼働時の還元利回りは6.3%～6.4%を見込んでいます。一般管理費（G&A）のガイダンスを$56 million～$57 millionに引き上げました。これらのガイダンス変更により、コアFFOのガイダンスを1株当たり$2.64～$2.66に引き上げました。レンジの中央値では$0.02の引き上げとなります。

2026年のガイダンスは、当社ウェブサイトの投資家向け情報セクションに掲載している補足資料の21ページをご覧ください。それでは、ビルにマイクをお返しします。

ありがとうございます、マット。2026年の目標達成に向け、引き続き懸命に取り組み、成果を上げてくれているチームに感謝します。今年は当初予算を上回る見込みで、2027年に向けても良好な態勢が整っています。それでは、質疑応答に移るため、オペレーターにお返しします。