アメリカン・アセット・トラスト 2026年 第3四半期 決算説明会

本決算説明会での発言には、現時点の予想に基づく将来予想に関する記述が含まれています。これらの記述には、当社がSECに提出した書類で説明しているリスクや不確実性が伴います。実際の事象によって当社の業績がこれらの将来予想に関する記述と大きく異なる可能性があるため、これらの記述を過度に信頼しないようご注意ください。昨日午後、アメリカン・アセッツ・トラストの決算発表資料と補足情報を、Form 8-KでSECに提出しました。いずれも現在、当社ウェブサイトamericanassetstrust.comの投資家向けセクションでご覧いただけます。それでは、アメリカン・アセッツ・トラストの社長兼CEO、アダム・ウィルに引き継ぎます。

皆様、おはようございます。本日はご参加いただき、ありがとうございます。アメリカン・アセッツ・トラストは第3四半期に堅調な業績を達成しました。事業運営の実績は明るい兆しを示し、ポートフォリオ全体でリーシングも引き続き進展しました。長期金利が大幅に上昇し、インフレが多くの予想以上に根強く続くなど、経済環境の先行きが見通しにくい中での実績となりました。こうした逆風にもかかわらず、当四半期は、当社が保有する質の高い沿岸部不動産の底堅さと、垂直統合型の運営プラットフォームの強さを示しました。こうした局面では忍耐と規律が報われます。慎重に判断し、資本を適切に配分し、長期的な視点を維持するという当社の姿勢は、引き続き成果を上げています。第3四半期のFFOは希薄化後1株当たり$0.56となり、社内予想を約$0.05上回りました。ポートフォリオ全体の既存物件ベースの現金NOIは、当四半期に8.3%増加し、年初来では2.3%増加しました。

4つすべての事業セグメントで四半期の成長がプラスとなりました。業績には、主に固定資産税の還付と、以前に引当済みだったオフィスの売掛金の回収という一時的な項目も寄与しました。これらの項目を除くと、既存物件ベースの現金NOIの成長率は5.1%でした。これらの実績と年内の見通しを踏まえ、2026年通期のFFOガイダンスを引き上げ、1株当たりの中央値を$2.07とします。これは、従来の中央値から2%の引き上げです。ポートフォリオの話に移る前に、マクロ環境について一言申し上げます。根強いインフレが引き続き金利上昇圧力となり、借入コスト、資産価値、取引活動を通じて不動産オーナーに影響を及ぼしています。当社も例外ではありません。現在、当社の負債はすべて固定金利、または金利スワップによって固定金利化されており、2027年3月までは満期を迎えるものはありません。

ただし、この満期分を借り換える際には、1月にタームローンの金利スワップが満了することもあり、借入コストは上昇すると見込んでいます。この影響は2月に公表する2027年の見通しに反映します。当社には十分な流動性と満期への対応策が複数あり、タイミングと実行方法を慎重に判断できます。一方で、当社の不動産の基礎的なファンダメンタルズは引き続き健全です。当社の各物件タイプにおける新規着工は、多くの市場で過去最低水準か、それに近い水準にあります。また、資金調達コストと建設コストの上昇により、新規開発の正当化はさらに難しくなっています。これは、当社の沿岸部資産の長期的な価値を裏付けるものです。インフレは運営コストを押し上げる一方、契約上の賃料増額、費用回収、さらに集合住宅事業とホテル事業でより頻繁に行う価格改定が、こうした圧力の相殺に役立っています。ポートフォリオの最新状況に移ります。各市場でオフィスの内覧や見込み顧客の活動は堅調に推移しました。特に、立地が良く、充実した設備を備え、財務基盤の強固なオーナーが所有するビルが好調でした。

当社が競争力を発揮するのは、まさにこの分野です。大規模な賃貸契約の決定には依然として時間がかかることがありますが、パイプラインは健全です。また、これまでのところ、入居率の動向がテナントの意思決定に重大な影響を及ぼしているとは見ていません。市場ごとにファンダメンタルズは引き続き異なっています。UTCとデルマー・ハイツは、サンディエゴで最も需要の高いオフィスサブマーケットの一つであり、競合する新規供給は非常に限られています。サンフランシスコでは、テクノロジー企業やAI関連企業のテナント活動が活発化し、質の高いスペースへの需要が高まっています。ベルビューでは最良の立地で市況の改善が見られます。ポートランドでは依然として選別的な動きが続いていますが、当社は引き続き公正なシェアを上回る案件を獲得しています。4つすべての市場で賃貸活動は安定しており、当社物件に対するテナントの関心も一貫して見られます。

当社のオフィスポートフォリオの四半期末時点の賃貸率は約86%となり、前年同期から約400ベーシスポイント、前四半期から140ベーシスポイント上昇しました。第3四半期には約124,000平方フィートの賃貸契約を締結し、比較可能な現金賃料の改定率は2.1%、定額法ベースの改定率は8.2%でした。第4四半期は、契約締結済みでまだ入居が始まっていない約210,000平方フィートの賃貸契約がある状態で迎えました。これらは年換算の基本賃料で約$12 millionに相当します。さらに、約132,000平方フィートについて賃貸契約書を作成中で、約178,000平方フィートについて提案を提出しています。当社は、契約締結済みの賃貸区画で賃料収入を得るとともに、引き続きパイプラインを契約締結に結びつけることに注力しています。スペックスイートプログラムは、こうした賃貸活動の重要な一環です。テナントは高品質で入居可能な状態のスペースを求める傾向を強めており、そうしたスペースを提供できることが、賃貸契約までの期間短縮につながっています。

2024年初め以降、当社のスペックスイートの床面積の42%は、工事完了前に事前契約されています。工事完了から3カ月以内に50%超、6カ月以内に75%超が賃貸契約に至っています。この成約実績には満足しています。ラ・ホヤ・コモンズのタワー3では、今朝時点で、信用力の高い入居候補者との間で、合計約41,000平方フィートに相当する2フロア全体の賃貸契約が署名待ちとなっています。また、別のフロアの3,600平方フィートについても、契約書を作成中です。両方の賃貸契約が締結されれば、ビルの賃貸率は約72%となります。両方の賃貸契約を近く締結できると見込んでいます。これは、タワー3の開発時に想定していた種類のテナント需要を反映しています。また、UTCでは競合する大規模な高品質スペースがほとんどないため、残りのスペースについても当社は有利な立場にあると考えています。

サンフランシスコのワン・ビーチ・ストリートでは、2階の残りのスペースについて提案内容の調整を進めています。この取引が成立すれば、物件の賃貸率は82%となります。このビルのウォーターフロントという立地、独自の特性、そして品質は、入居候補者から好評を得ています。1階と2階に設けたスペックスイートは、まさに期待どおりの効果を発揮しており、内覧を提案内容の具体的な交渉へと進める助けになっています。ワン・ビーチ・ストリートが位置するノース・ウォーターフロントのサブマーケットの空室率は約19%で、市全体の約28%を大きく下回っています。これらの交渉を合わせると、当社のオフィス投資の中でも特に重要な2物件の稼働安定化に向けた大きな前進となります。念のため申し上げると、これらの取引はまだ契約締結に至っておらず、成立に向けた手続きが残っています。現在想定しているとおりにこれらの取引が成立し、その他の見込まれる賃貸活動も進展することを前提に、オフィスポートフォリオ全体の賃貸率は2026年末に約84%から86%になると、現時点では見込んでいます。

次のステップは、これらの取引を最終的に成立させるとともに、より幅広い賃貸活動を実際の賃料収入とキャッシュフローにつなげることです。リテールポートフォリオは引き続き好調で、Q3末の賃貸率は98%となり、これまで維持してきた高い稼働水準と同水準でした。リテール施設の新規建設が限られる中、立地の良いスペースへの需要は堅調で、当社は富裕層が多く、成熟した商圏に投資していることから、このポートフォリオの位置づけを高く評価しています。当四半期には約108,000平方フィートの賃貸契約を締結し、比較可能な賃料の現金ベースの上昇率は7.4%、定額法ベースの上昇率は16.8%でした。テナントの経営状況は良好です。注視対象のテナントは少数にとどまっており、賃貸チームはスペースの入れ替わりに合わせて、テナント構成の改善と賃料の引き上げにつながる機会を追求しています。特にインフレや金利上昇が家計を圧迫する中、消費者動向を注視していますが、これらの物件はテナントにとって重要な立地であり、AATにとって安定したキャッシュフローの源泉です。

サンディエゴの集合住宅市場については、市場全体の空室率が低下し始め、賃料の伸びもプラスに転じました。新規供給が続いた長い期間を経て、前向きな兆しが見られています。RVパークを除くサンディエゴのコミュニティは、当四半期末の賃貸率が97%、稼働率が95%となり、Q3には更新賃料と新規契約賃料がともに4%上昇しました。特に、パシフィック・リッジは夏場の季節的な退去による影響から回復し、Q3末の稼働率は約97%となりました。Q2末の77%、前年同期の92%から上昇しています。ポートランドのハッサロ・オン・エイスは競争の激しい都市型アパート市場で運営していますが、最近の市場データからは、賃貸吸収の改善と建設計画の減速も示されています。ハッサロの当四半期末の賃貸率は92%、稼働率は91%で、総合賃料の伸びは横ばいでした。両市場とも、経営チームは稼働率と入居継続率の向上に注力するとともに、市況の正常化に伴う賃料上昇の改善を取り込むことに取り組んでいます。

なお、リテールと集合住宅の両ポートフォリオで、当四半期に平均賃料が過去最高を記録しました。ワイキキ・ビーチ・ウォークのエンバシー・スイーツ・ホテルは、オアフ島の観光環境が軟調に推移する中でも、当四半期の業績は予想を上回りました。旅行者の需要にはばらつきがあり、特に価格を重視する旅行者をめぐって、料金競争が依然として続いています。当社は料金の適正性、稼働率、経費管理に注力しながら、ホテルを慎重に運営しています。ワイキキ・ビーチ・ウォークのリテール部分が安定性をもたらしており、代替のきかないこの資産を完全所有していることは、引き続き大きな強みです。Q3のホテルRevPARは稼働率の上昇により前年を13%上回り、平均客室単価は横ばいでした。最後に、配当から始めて、資本配分についていくつかお話しします。

当社取締役会は、1株当たり$0.34の四半期配当を決議しました。配当は、12月10日時点の株主に対し、12月17日に支払われます。第3四半期の配当性向は高い水準となりましたが、その一因は、数年前に締結したオフィス賃貸借契約に関連する、多額のテナント向け内装工事費の精算です。現在のオフィス関連設備投資の大部分は、スペック・スイート・プログラムと、契約締結済みの賃貸借契約に伴うテナント向け内装工事の2分野に集中しています。いずれも賃貸活動と将来の賃料収入を支えるものです。また、オフィスのアメニティへの投資はほぼ完了しており、この分野で今後必要となる設備投資負担は軽減されています。こうした支出が落ち着き、最近締結した賃貸借契約から現金賃料の受け取りが始まるにつれて、配当カバー率は徐々に改善すると見込んでいます。取締役会は、引き続き配当性向を注意深く注視しています。外部成長については、引き続き買収候補の評価と引受審査を行うとともに、既存資産から資本を回収する機会も検討しています。

オーナーが債務の満期を乗り越える中で、金利上昇により機会が増える可能性があります。資本コストの上昇を取引価格が完全に反映するには至っていませんが、当社の投資基準は引き続き厳格です。投資を行う場合は、リスク調整後リターンが十分に魅力的であり、長期的にポートフォリオを強化するものでなければなりません。単に規模を拡大するためだけに、無理に取引を成立させる必要はありません。最後に、今四半期の成果と、今後の機会に期待を感じています。当社は予想を上回り、通期ガイダンスを引き上げました。また、重要なオフィス賃貸活動を進展させました。これが成立すれば、主要なオフィス投資先のうち2物件が安定稼働に大きく近づくことになります。今後は、これまで各景気サイクルを通じて当社を支えてきた事業運営と財務の規律を維持しながら、この賃貸活動の勢いをキャッシュフローにつなげることに注力します。今四半期の皆さんの尽力と実行力に、チーム全員への感謝を申し上げます。