インビテーション・ホームズ 2026年 第3四半期 決算説明会

本日の電話会議には、社長兼最高経営責任者のダラス・タナー、最高執行責任者のティム・ロブナー、最高財務責任者のジョン・オルセンが出席しています。準備したコメントの後、当社を担当するセルサイドアナリストの皆様からのご質問をお受けします。本日の電話会議では、2026年第3四半期の決算発表資料および補足情報に言及する場合があります。この資料は昨日の午後、市場終了後に公表しており、当社ウェブサイトの投資家向け広報のページ（www.invh.com）でご覧いただけます。本日の電話会議で述べる内容には、当社の事業の将来の業績、財務結果、流動性および資本リソースに関する将来予想に関する記述や、その他の過去の事実に関するものではない記述が含まれる場合があります。これらはリスクや不確実性を伴い、実際の結果や業績が、示された内容と大きく異なる可能性があります。

こうしたリスクや不確実性の一部については、2025年の年次報告書（Form 10-K）およびSECに随時提出するその他の書類に記載しています。法律で別途義務付けられる場合を除き、当社は将来予想に関する記述を更新せず、更新する義務を明示的に否認します。また、本日の電話会議では、特定の非GAAP財務指標について説明する場合があります。これらの非GAAP指標に関する追加情報（最も比較可能なGAAP指標との調整表を含む）は、昨日の決算発表資料に記載しています。それでは、ダラス・タナーに進行を引き継ぎます。どうぞお始めください、ダラス。ありがとうございます、スコット。皆様、おはようございます。

昨年11月のインベスターデー以来、私たちは、居住者の皆様へのサービス向上、業務効率の改善、そして株主の皆様にとって最大の価値を生み出す資本配分を実現しながら、発表した計画の実行に注力してきました。今年はさまざまな出来事がありましたが、居住者の皆様に向き合い続けてくれた従業員の皆さんに感謝したいと思います。ご家族が手の届く価格で質の高い住まいを見つけられるよう支援することは、私たちにとっても、政策立案者にとっても、そして何より居住者の皆様にとっても共通の目標です。先週、財務省は「21世紀ROAD住宅法」に基づく規則案を公表し、現在、パブリックコメントを受け付けています。現時点での当社の初期評価では、この枠組みは実行可能であり、概ね議会の意図に沿ったものです。詳細を精査しており、今後もコメント募集のプロセスに積極的に関与していきます。米国では何百万ものご家族が、一戸建て住宅の賃貸を利用しています。

今後も、柔軟で手頃な価格の選択肢として利用できることが重要です。こうした状況の中でも、従業員の皆さんは今四半期も堅調な業績を上げてくれました。同一物件ベースの加重平均賃料上昇率は3%となり、今年度で最も高い水準でした。契約更新時の賃料上昇率は4.3%でした。また、Core FFOは1株当たり2.4%増加し、$0.48となりました。この業績は、事業の底堅さと、成果を上げるチームを反映しています。この底堅さを支える要因の一つが、当社の住宅に対する旺盛な需要です。ジョン・バーンズのデータを基に、当社の市場に合わせて加重した数字では、9月時点で、住宅を購入するより借りるほうが、月平均で$1,000超安くなっていました。住宅ローン金利が上昇すれば、この差はさらに広がる可能性があります。居住者の皆様は平均で41か月超にわたり当社の住宅にお住まいになります。この期間での節約額は合計で$42,000を超えます。ご希望であれば、ご家族がご自身の住宅を購入する際の頭金に充てられる金額です。

この1年間の資本配分ほど、当社の規律が明確に表れているものはありません。ご覧のとおり、今年は相当数の住宅を公開市場で売却しており、その大半は自ら居住するために購入するご家族への販売です。こうした売却を通じて、価格と需要の両方をリアルタイムで把握できます。昨年12月以降、当社の住宅の平均売却総額は1戸当たり約$460,000となっています。一方、当社が自社株を買い戻している価格を基にすると、市場が評価する当社住宅の価値は1戸当たりわずか$280,000です。自社株が割安だと言うことと、それに何度も行動で示すことは別です。当社は実際にそのように行動してきました。昨年は、住宅の売却収入を主な原資として、自社株を約$1 billion買い戻しました。これは発行済み株式数の6%に相当します。

修正後の通期売却額ガイダンスの中央値は$950 millionですが、9月末までにすでに$833 millionを売却しました。これまでの実行状況には満足しています。実際、昨年、当社は他のどの住宅REITよりも多くの自社株を買い戻したと考えています。さらに、取締役会が承認した新たな$500 millionの自社株買いプログラムに加え、市場環境と規律あるバランスシート運営を踏まえ、自社株が住宅の価値に対して大幅な割安水準で取引されている場合には、今後も住宅の売却収入を自社株買いの原資とする方針です。まとめると、当社の事業は引き続き健全であり、賃貸住宅は居住者の皆さまに評価される確かな価値を提供しています。資本配分において実践しているのと同じ規律をもって、日々、居住者の皆さまからの信頼を得ることに注力しています。それでは、ティムに引き継ぎ、当社の業績について説明してもらいます。

ありがとうございます、ダラス。皆さん、おはようございます。今四半期は、更新契約の堅調さが、新規契約の伸びの鈍化を一部相殺しました。年末に向けても、事業の基礎的条件は引き続き良好です。第3四半期、当社のチームは既存店ベースのNOI成長率1.1%を達成しました。これは、コア売上高の伸び率1.6%が、コア営業費用の伸び率2.5%によって抑えられた結果です。内訳を見ていきましょう。まず売上高についてですが、主な牽引役は賃料の伸びでした。

第3四半期の契約賃料の加重平均伸び率は3%で、第2四半期の2.7%、第1四半期の1.6%から上昇し、2026年の各四半期で前四半期比の改善が続きました。内訳を見ると、賃料の伸びは主に更新契約によるものです。第3四半期の更新契約賃料は4.3%上昇し、第2四半期を1ポイント上回りました。新規契約賃料の伸び率はマイナス0.2%でしたが、前年を50ベーシスポイント上回りました。第2四半期のプラス1.2%からは低下しましたが、通常の季節性に沿った動きです。これらを合わせた結果、第3四半期の加重平均伸び率は3%となりました。賃料の伸びに加え、平均月額賃料は前年同期比で1.8%上昇しました。入居者の入れ替わり率は10ベーシスポイント低下して6.2%となり、四半期の平均稼働率は96.4%でした。まず供給について、もう少し詳しくご説明します。大規模な戸建て賃貸事業者による供給は、緩やかになっています。

ジョン・バーンズのデータによると、8月の募集物件数は前年同期比で13%減少しました。アトランタ、タンパ、フェニックスという当社の最大市場3カ所でも減少しています。ビルダーによる賃貸物件の供給も2024年、つまり2年前にピークを迎えており、バーンズは2027年から2028年にかけても供給ペースが鈍化し続けると予想しています。このデータから分かるのは、全体像の一部です。ここでは、個人の小規模な家主も重要です。こうした家主の状況は把握しにくく、住宅が密集する地域では大きな役割を果たすことがあります。売り出し物件の動向も注視しています。住宅ローン金利の上昇が一部市場で供給の増加につながっており、想定外に家主となった人やビルダーが、売れ残った住宅を抱える状況が生じています。要するに、供給の状況は依然として一様ではなく、引き続き注視していきます。ただ、現時点では、当社の方針を変更する必要があることを示す兆候は見られません。需要面では、引き続き良好な状況です。

問い合わせ件数と内見件数は前年の水準に達するか、それを上回っており、再賃貸のプロセスを通じて、着実に住宅の賃貸を進めています。次に費用についてです。コア費用は第3四半期に2.5%、年初来で3.3%増加し、通期ガイダンスの範囲内でした。四半期の固定費用の伸びはわずか1.1%でした。固定資産税がやや減少し、保険料とHOA費用の増加を相殺しました。管理可能費用は4.9%増加しました。主な要因は、この夏の異常な暑さによる修繕費と光熱費の増加です。次に10月の状況です。同一店舗の速報値では、加重平均賃料の伸び率は2.2%となり、前年をわずかに上回りました。第3四半期から季節的に鈍化するという予想に沿った結果です。内訳を見ると、新規契約の賃料伸び率は前年から100ベーシスポイント改善し、マイナス2.2%となりました。更新契約の賃料伸び率は4.2%で、前年と同水準でした。

10月の平均稼働率は96.1%で、前年とほぼ同水準でした。賃貸契約の実績に加え、賃料回収業務やHOA業務の集約化など、インベスター・デーで発表した複数の取り組みも、各チームが引き続き進めています。また、居住者CRMシステムの整備も進めており、居住者一人ひとりに合わせたコミュニケーションが可能になります。今後さらに進展した段階で、詳しくお伝えできることを楽しみにしています。冬季に入るにあたり、稼働率と賃料水準のバランスを引き続き取りながら、新年を好調な状態で迎えることを目指します。今回の実績を支えてくれた各チームの尽力と、年末に向けた継続的な取り組みに感謝します。ジョン、お願いします。ありがとう、ティム。

本日は、資本配分の取り組みの最新状況、第3四半期の業績、バランスシート、ガイダンスの4点についてお話しします。まず、資本配分から始めます。これは今年、当社が重点的に取り組んできたテーマです。第3四半期には、完全所有住宅658戸を売却し、売却総額は約$318 millionとなりました。1戸当たりの平均売却価格は約$484,000でした。第3四半期に取得した完全所有住宅216戸（その大半は建築パートナーから引き渡された物件）を差し引くと、物件売却による純収入は約$245 millionでした。この売却収入を活用し、第3四半期には当社株式約8.9 million株を$250 millionで買い戻しました。昨年12月からこの火曜日までに、当社は約37 million株を、1株当たり平均買い戻し価格$26.78で、総額$989 millionで買い戻しました。

これは、目標とするレバレッジの範囲内を維持しながら、1年足らずで発行済み株式の6%に相当する自社株買いを実施したことを意味します。さらに、取締役会は新たに$500 millionの自社株買いプログラムを承認しました。これにより、これまでと同様の規律を保ちながら、当社の住宅の価値を大幅に下回る水準で株式が取引されている間、自社株買いを継続できます。続いて、第3四半期の業績についてご説明します。コアFFOは1株当たり$0.48で、前年同期比2.4%増となりました。AFFOは1株当たり$0.38で、前年をわずかに上回りました。ティムが述べたとおり、同一店舗ベースの固定資産税は当四半期の業績にプラスに働き、前年同期比でわずかに減少しました。フロリダ州とジョージア州を合わせると、当社の固定資産税費用全体の半分以上を占めており、両州とも最終的な税額通知は年後半に送付されます。