KKRリアル・エステート・ファイナンス・トラスト 2026年 第3四半期 決算説明会

オペレーターから紹介がありましたとおり、ジャック・スウィタラです。今朝は、CEOのマット・セーラム、社長兼COOのパトリック・マットソン、CFOのケンドラ・デシウスが参加しています。本日の電話会議では、一部の非GAAP財務指標に言及します。これらの指標とGAAPベースの数値との調整表は、決算発表資料および補足資料に記載しており、いずれも当社ウェブサイトの投資家向け情報ページでご覧いただけます。また、本日の電話会議には、将来の事象や業績を保証するものではない、一部の将来予想に関する記述が含まれます。これらの記述に関する注意事項については、当社が直近に提出した10-Qをご参照ください。マットに進行を引き継ぐ前に、当社の業績をご説明します。

2026年第3四半期のGAAPベースの純損失は$6 million、1株当たりマイナス$0.11でした。9月30日時点の1株当たり簿価は$10.14でした。分配可能損失は$152 million、1株当たりマイナス$2.64でした。実現損失および戦略的見直し費用を除く分配可能利益は$5 million、1株当たり$0.09でした。最後に、第3四半期に関して、$0.10の現金配当を支払いました。それでは、マットに引き継ぎたいと思います。

ありがとうございます、ジャック。皆さん、おはようございます。本日はご参加いただき、ありがとうございます。まず、戦略的見直しのプロセスについて簡単にご報告します。7月に発表したとおり、KKRの取締役会は、独立社外取締役のみで構成される戦略的見直し委員会を設置し、潜在的な戦略上の選択肢を評価しています。発表以降、委員会は財務アドバイザーと法律顧問を起用し、引き続き当社の戦略上の選択肢を評価しています。見直しが進行中であるため、本日の電話会議ではこのプロセスについてこれ以上コメントすることは控えます。商業用不動産市場全体に目を向けると、最近の金利上昇により不動産価値への圧力が再び強まっており、不動産融資会社にとって機会と課題の両方が生じています。既存の借り手は、債務返済コストの上昇や借り換えによる調達額の減少の影響を受けます。特に、2021年から2022年初頭にかけてのピーク時の評価額で融資を受けた資産は、その影響が大きくなります。

この環境により問題解決までの期間が長引き、場合によっては追加的な信用損失が発生すると予想しています。一方で、借り手が今後到来する満期に対応する中、こうした動きは借り換えや資本再構成のための資金需要を押し上げるはずです。重要な点として、テナント需要と新規建設活動の大幅な減速に支えられ、ほとんどのセクターで不動産の基礎的なファンダメンタルズは総じて良好です。KKRのポートフォリオの再構築を進める中、この環境は、優れた信用特性と魅力的なリスク調整後リターンを備えた新規融資に資本を再投資する好機だと考えています。ポートフォリオの返済活動は特に活発で、年初来の返済額は$2.4 billionとなり、年間予想の$2 billionを上回りました。当四半期の返済額は合計$1.2 billionでした。当四半期の返済額は、2024年と2025年それぞれの年間返済額にほぼ匹敵しました。

重要な点として、こうした返済の多くはビンテージの古い融資に集中しており、ポートフォリオの自然な入れ替わりを加速させるとともに、2021年および2022年の市場環境下で組成した融資へのエクスポージャーを低減しています。今年の返済額の80%超を、これらのビンテージの融資が占めました。年初に概要をお伝えしたポートフォリオ施策の実行において、引き続き大きく前進しています。優先事項は、ウォッチリスト対象融資および既存のオフィス関連エクスポージャーの解消を加速すること、ライフサイエンス・ポートフォリオに対処すること、そして信用特性がより魅力的な新しいビンテージの融資へとポートフォリオを再構築することです。当四半期には、ウォッチリスト対象融資をさらに3件解決しました。解決のペースは心強いものの、残存資産の処理時期や最終的な評価額を見極めることは困難です。

これらの資産の収益化に向けた戦略を引き続き積極的に進めていますが、年末までに完了すると想定していた取引の一部は、2027年前半にずれ込む可能性が高くなっています。回収額の最大化に向けて規律ある姿勢を維持しながら、こうした解決を前進させることに引き続き注力しています。流動性や評価を取り巻く環境が一段と厳しくなっていることを踏まえると、解決プロセスの進展や市場環境の変化に伴い、短期的に引当金が増加する可能性があります。それでは、パトリックに電話を引き継ぎます。

ありがとうございます、マット。皆さん、おはようございます。まず、融資組成の状況からご説明します。当四半期には、総額$157 millionの融資を組成しました。これには、米国各地の4物件を担保とするクラスAのシニア住宅ポートフォリオと、テキサス州のクラスAオフィス物件が含まれます。より広範な市場全体を見ると、新規投資を取り巻く環境は引き続き良好でした。信用スプレッドは比較的安定しています。融資の資金調達は引き続き容易で、市場全体の流動性も健全です。融資組成のペースは引き続き抑制的な水準になると見込んでいます。バランスシートの柔軟性維持を重視しているため、返済分を新規融資でドル単位で置き換えることを目指すのではなく、資本の投入を慎重に行ってきました。次に、バランスシートと流動性についてご説明します。多額の返済と規律ある資本管理を組み合わせた結果、KREFの財務状況は年を通じて大幅に強化されました。

四半期末時点の流動性は約$853 millionに増加しました。内訳は、現金$166 million、四半期最終日の返済後にサービサーが保有する融資元本の返済額$53 million、およびコーポレート・リボルバーの未使用枠$600 millionです。これはKREFの歴史上、最も高い水準の一つであり、約$600 millionという過去の平均を大きく上回っています。重要なのは、この流動性によって、ポートフォリオ戦略の実行を続けるうえで大きな柔軟性が得られることです。また、資金調達構造の最適化も引き続き進めています。当四半期には、残る2件のCRE CLOについて任意償還を実施し、両取引の償還を完了しました。返済が大幅に進み、裏付けとなる担保プールが縮小したことから、これらの取引は、KREFが利用できる他の非時価評価型の資金調達手段と比べて、効率の低い資金調達構造となっています。

当四半期の返済が順調に進んだことも、レバレッジの大幅な低下につながりました。負債資本倍率は2.6倍から2.2倍に、総レバレッジは4.3倍から3.1倍に低下し、過去の目標レンジを下回りました。第4四半期も、レバレッジは過去のレンジを下回る水準にとどまると予想しています。要約すると、第3四半期は、年初に定めた優先事項の実行における、もう一つの重要な進展となりました。ウォッチリストを大幅に縮小し、従来からのエクスポージャーの解決を進め、通期の返済見通しを予定より早く上回り、流動性もさらに強化しました。それでは、皆様からのご質問をお受けします。

トムさん、ご質問ありがとうございます。現在のウォッチリストに載っている案件や進行中のプロセスについて考えると、その多くは情報の不透明さが多少あることに起因しており、比較的流動性の低い市場もあります。もちろん、こうした案件の評価を行っており、現在の市場状況に応じた適切なCECL引当金を計上しています。しかし、これまで見てきたように、まず市場は変化する可能性があります。また、流動性の低い市場もあるため、こうしたプロセスが最終的にどのような結果になるか、正確には分かりません。そうした案件への対応を進める中で、当然、実際に確認できている状況に応じてリアルタイムで調整していきます。ただ、現在の市場全体の状況を踏まえ、こうした案件の解決に引き続き取り組む中で、その点を明確にお伝えしたいと考えました。