ブリクスモア・プロパティ・グループ 2026年 第3四半期 決算説明会

本日の電話会議には、CEO兼社長のブライアン・フィネガン、最高財務責任者のスティーブ・ギャラガー、ならびにエグゼクティブ・バイス・プレジデント兼最高投資責任者のマーク・ホーガンが同席しています。始める前に、本日の発言には、一定の前提に基づく将来予想に関する記述が含まれる場合があり、SECへの提出書類に記載されているとおり、固有のリスクや不確実性を伴うことを、皆様に改めてお伝えします。実際の将来の業績は、これらの記述と大きく異なる可能性があります。当社は、将来予想に関する記述を更新する義務を負いません。また、本日は一部の非GAAP財務指標に言及します。これらの指標の使用に関する詳細情報、およびGAAPベースの業績との調整表は、当社ウェブサイトの投資家向け情報ページに掲載している決算発表資料および補足開示資料をご覧ください。

本日の電話会議には多くの方が参加されていますので、ご質問はお一人様1問に限っていただきますようお願いいたします。追加のご質問がある場合は、再度質問の順番にお並びください。また、本日の電話会議では第3四半期の営業および財務実績に焦点を当てる予定ですので、ご質問もこれらのテーマに沿ったものとしていただけますと幸いです。それでは、ブライアン・フィネガンをご紹介します。

ステイシー、ありがとうございます。皆様、おはようございます。当社は、事業全体で営業面の勢いが続き、力強い実行力を発揮した結果、非常に優れた四半期となりました。質の高い食品スーパーを核とする商業施設に対する小売業者の出店需要は、引き続き堅調です。当社施設への来館者数は引き続き増加しており、新規供給は依然として限られています。金利、インフレ、資本市場を中心に、経済環境全般には引き続き変動がありますが、当社事業の基礎的なファンダメンタルズは非常に健全です。こうした環境を踏まえ、当社は自らが管理できることに引き続き注力し、規律を持って戦略を実行するとともに、ブリックスモアのポートフォリオ全体で価値創出を続けています。こうした実行力は、第3四半期の業績に明確に表れています。NAREIT FFO（1株当たり）は前年同期比で7%増加し、同一物件NOIは6.6%増加しました。総賃貸率は過去最高水準に回復し、非常に優れた賃貸条件を実現するとともに、魅力的なリターンを見込める再投資案件のパイプラインを引き続き前進させました。

当四半期の業績が好調だったことを受け、同一物件NOIとNAREIT FFO（1株当たり）の通期見通しを再び引き上げました。取締役会は四半期配当も7%超引き上げました。これは、今後も利益とキャッシュフローが成長するとの見通しが強まっていることを反映したものです。当四半期の業績の力強さは、先月発表したスレートの買収案件に対する当社の自信をさらに強めるものです。この機会は、ブリックスモア全体で当社が成功裏に実行してきた戦略の自然な延長線上にあります。再開発、稼働率の上昇余地、そして大幅な賃料の市場水準への引き上げを通じて価値を創出できます。契約締結までの当社の取り組みは明確です。初日から実行に移せる態勢を整えることです。第3四半期の業績は、当社のプラットフォームが実現できることを明確に示しています。まず賃貸についてですが、当四半期には新規契約と更新契約を合わせて約1.6 million square feet締結し、比較可能な賃料改定率は加重平均で25%となりました。

新規契約の賃料改定率は43%で、アンカー店舗では70%超となりました。一方、更新契約では19%を超えました。これらの結果は、当社チームがポートフォリオに織り込まれた大幅な市場賃料との乖離をいかに効果的に取り込んでいるかを示しています。また、現在の賃料と今後の賃貸契約パイプラインに反映されている賃料との差は、今後さらに市場賃料との乖離を取り込む大きな余地となっています。同様に重要なのは、この環境を活用して、施設の質と時代への適合性を引き続き高めていることです。当四半期には、ロスやTJXとの複数の賃貸契約に加え、トレーダー・ジョーズとの新規契約も締結するなど、幅広い業種の大手小売業者との関係をさらに深めました。当社チームは、業務のスピードと効率性も引き続き高めています。当四半期には、規模の大きいアンカー店舗向け賃貸契約8件をすべて60日未満で締結し、そのうち大手オフプライス小売業者との1件は30日未満で締結しました。

全国展開する小売業者との関係に加え、テクノロジーとAIへの投資により、賃貸契約のプロセスを効率化し、空室期間を短縮するとともに、賃料発生を早めることができています。その結果、ポートフォリオ全体で見られる小売業者の旺盛な需要を、より効果的に取り込むことが可能になります。こうした活動により、賃貸済み稼働率は95.6%となり、前四半期比で80ベーシスポイント、前年同期比で150ベーシスポイント上昇しました。小規模店舗の稼働率は過去最高の92.8%に達し、アンカー店舗の稼働率は97%に上昇しました。アンカー店舗の稼働率は過去のピークをなお70ベーシスポイント下回っており、今後さらに上昇する余地があると見ています。こうした稼働率の上昇は、テナント維持率が88%に達したことにも支えられました。テナントが当社の商業施設で引き続き事業を成功させ、過去最高に近い水準で契約を更新していることから、前年同期比で300ベーシスポイント上昇しました。重要な点として、今後の見通しは引き続き非常に明確です。

当四半期末時点で、契約締結済みながら賃料発生前の案件パイプラインは$69 millionとなりました。年初来で約$42 millionの賃料発生を開始しています。このパイプラインは、現在生み出している賃貸活動と、将来のNOIおよび利益成長を明確につなぐものです。次に再投資についてですが、これは当社事業における最も魅力的な資本の活用方法の一つであり、長期的な価値創出の重要な原動力です。すでに保有する資産に資本を投じ、魅力的な2桁の追加リターンを実現できます。当四半期には、投資額$55 millionの4件のプロジェクトが安定稼働に至り、平均追加リターンは10%となりました。また、投資額約$37 million、リターン11%となる6件の新規プロジェクトを進行中のパイプラインに追加しました。四半期末時点で、進行中のパイプラインは合計約$322 millionとなり、期待リターンは10%です。

進行中のパイプラインに加え、ポートフォリオ全体で、高リターンの再投資機会が今後も豊富にあると見ています。当四半期に追加したプロジェクトは、そうした機会の深さと広がりの両方を示しています。フロリダ州ポートセントルーシーでは、新たな50,000平方フィートのプブリックス標準店舗に対応するため、イースト・ポート・プラザを再開発しています。これはプブリックスとの6件目の再投資プロジェクトであり、今後のパイプラインにはすでに複数の追加案件が特定されています。シカゴ郊外のウェストリッジ・コートとブロック59では、変革の第1段階が成功したことを受け、97,000平方フィートのイケアを加え、取り組みをさらに進めています。これは当社ポートフォリオにおける同社初の大型店舗です。アウトパーセル・プログラムでも引き続き勢いが増しており、当四半期に3件のプロジェクトを追加し、年初来の合計は13件となりました。商業施設の高密度化をさらに進め、魅力的なリターンを生み出す機会は豊富にあると見ています。

次に取引についてですが、当四半期に南カリフォルニアのビレッジ・ウェスト・ショッピングセンターを約$50 millionで取得しました。同センターは業績好調な食料品店、ステーター・ブラザーズをアンカー店舗としており、当社が狙う買収案件そのものです。すなわち、質の高い食料品店を核とする不動産であり、当社のプラットフォームを通じて、賃貸、テナント構成の見直し、再投資によりさらなる価値を創出できます。また、約$43 millionの資産売却を完了し、年初来の売却収入は約$166 millionとなりました。重要なのは、これらの売却が、スレートとは独立して当社が進めてきた資本再循環戦略に沿ったものだということです。当社は、価値創出計画をほぼ完了したと考える資産を選別的に売却し、その資金を、より魅力的な長期成長とリターンが見込める機会に再投資しています。

金利が上昇する中でも、食料品店を核とするオープンエア型商業施設への需要は依然として旺盛です。このことから、価格設定と取引実行の確実性を慎重に見極めながら、資本再循環戦略を引き続き実行できると確信しています。コア事業は非常に力強い勢いがあります。稼働率は過去最高水準にあり、今後もさらなる上昇余地があります。契約賃料と市場賃料の間には大きな上昇余地があり、再投資パイプラインを通じて、ポートフォリオ全体で引き続き魅力的な機会が生まれています。スレートは、当社のプラットフォームと能力を活用し、長期にわたって成長を拡大するための、もう一つの重要な手段となります。何よりも、当社のチームは引き続き非常に高い水準で業務を遂行しています。ブリックスモアの皆さんに、今回も素晴らしい四半期となったことに感謝します。それでは、スティーブに引き継ぎ、当社の業績と2026年の最新見通しについて詳しく説明してもらいます。スティーブ、お願いします。ありがとうございます、ブライアン。当社の第3四半期の業績は、ポートフォリオ全体で引き続き優れた執行力を発揮したことを示しており、基礎事業の継続的な好調に支えられ、既存物件NOIとFFOが成長しました。

既存物件NOIは6.6%増加しました。ベース賃料が480ベーシスポイント分寄与したほか、稼働率の着実な上昇、経費回収の好調、付帯収入その他の収入の寄与も業績を押し上げました。NAREIT FFOは7%超増加し、1株当たり$0.60となりました。こうしたコア事業の業績は、今年度の最新見通しにも反映されています。年初来の既存物件NOI成長率が6.2%となるなど、年初来の業績が好調であることを反映し、既存物件NOI成長率の見通しを5.5%-5.75%、1株当たりFFOの見通しを$2.36-$2.38に引き上げました。今回の引き上げは、チームの実行力と良好な事業環境に支えられた、NOIのすべての構成要素にわたる幅広い好調さを反映しています。

なお、第4四半期は、付帯収入その他の収入が高水準だった前年同期との比較となり、その影響や計上時期の違いから成長率は鈍化すると予想しています。これはポートフォリオの基礎的な力強さが弱まるためではありません。第4四半期以降を見据えても、賃料発生開始の積み上がりと平均請求稼働率の上昇に支えられ、2027年以降の成長を引き続き高い確度で見通せています。2026年には約$55 millionの賃料が発生し始める見込みです。また、契約締結済みで賃料発生がまだ始まっていないパイプラインから、追加の賃貸活動による効果を含める前の段階で、2027年にさらに$48 millionの賃料が発生し始める見込みです。成長機会は、賃料の発生開始にとどまりません。市場賃料を下回る賃料が引き続き大きな潜在的上昇余地をもたらしており、ポートフォリオの変革によって、賃料成長の機会は大幅に拡大しました。2027年に満了を迎えるオプションのないアンカーテナントの賃貸契約では、賃料は平均で約$11 per square footです。一方、新規契約および更新契約の賃料は10ドル台半ばから後半となっています。

市場賃料との乖離を是正する機会に加え、契約上の賃料増額条項も潜在的な成長を押し上げます。テナント基盤の健全性は、高い契約更新率、堅調な賃料回収、低水準の貸倒損失に表れています。再開発パイプラインは、引き続きポートフォリオ全体に大きな価値をもたらしています。これらの要因が相まって、2027年に向けた成長を高い確度で見通すことができ、設備投資額はこのポートフォリオで過去最低水準となるなど、効率的に成長を実現しています。重要な点として、こうした見通しには、スレートによる追加的な成長機会を考慮していません。この取引により、市場賃料を下回る賃料、稼働率の上昇余地、再開発、そしてポートフォリオ全体に当社の運営基盤を活用することによる効果を通じて、長期的な成長の新たな源泉が加わります。2027年のFFOへの正確な影響は、クロージングの時期、取得会計、そして取引資金の最終的な構成と調達条件によって決まります。例年どおり、年末決算発表とともに2027年の見通しの詳細をお伝えします。