フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト 2026年 第3四半期 決算説明会

おはようございます。本日はFederal Realtyの2026年第3四半期決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。本日の電話会議には、Federal Realtyの最高経営責任者（CEO）であるドン・ウッド、最高財務責任者（CFO）のダン・グリエルモーネ、東部地域プレジデント兼最高執行責任者（COO）のウェンディ・シアー、最高投資責任者（CIO）のジャン・スウィートナムが参加しています。また、準備した説明の終了後に皆様のご質問にお答えできるよう、経営陣の他のメンバーも参加しています。本日の電話会議で取り上げる一部の事項は、将来予想に関する記述とみなされる可能性がありますので、改めてお知らせします。将来予想に関する記述には、年率換算または予測情報のほか、ガイダンスを含む、予想または見込みの事象や業績に関する記述が含まれます。

Federal Realtyは、こうした将来予想に関する記述に反映されている期待は合理的な前提に基づいていると考えていますが、今後の事業運営や実際の業績は、将来予想に関する記述に記載した情報と大きく異なる可能性があり、これらの期待が実現する保証はありません。今朝発表した決算リリースおよび補足資料、Form 10-Kで提出した年次報告書、ならびにその他の財務開示資料では、当社の財務状況や業績に影響を及ぼす可能性のあるリスク要因について、より詳しく説明しています。本日の電話会議には多くの方が参加されていますので、質疑応答ではご質問を1つに絞っていただきますようお願いいたします。追加のご質問がある場合は、再度質問の列にお並びください。それでは、ドン・ウッドに進行を引き継ぎます。

ジル、ありがとうございます。皆様、おはようございます。当社にとって非常に好調な四半期となり、1株当たり$1.87を計上しました。社内予想を上回り、前年同期比で約6%増加しました。リーシングは引き続き好調で、稼働率も上昇しました。既存店ベースの現金NOI成長率は4%でした。全般にわたり、堅調な業績となりました。今年も同様に好調な形で締めくくれると確信しており、それに伴い、ガイダンスのレンジを絞り込むとともに引き上げました。最も誇りに思っているのは、わずか18カ月で中部地域に強固な基盤を築けたことです。直近では、10月1日に買収を完了したバーミンガムのザ・サミットがその象徴です。投資家やアナリストの皆様に、経済的な上振れ余地を十分にご理解いただけるようお手伝いすることを楽しみにしています。これは、87万平方フィート、100エーカーの、代替不可能な資産を取得した、まさに世代を超える買収です。約100マイルにわたる小売市場を支配する立地にあります。この資産が所有者を変えるのは、今回が初めてです。

皆様の中の不動産投資家としての視点からご覧になれば、きっと驚かれると思います。基本的に、カンザスシティやリーウッドがお好きなら、ザ・サミットもきっと気に入っていただけるでしょう。今月初めに公表したプレスリリースなどの関連情報では、ザ・サミットに関する多くの事実をご紹介しています。契約ベースの投資額は$508 millionで、利回りは6%台前半、GAAPベースでは7%近くです。今後5年間のNOI成長率は年平均5%超を見込んでおり、テナントの高い売上生産性、魅力的な賃料負担率、大きな賃料改定余地がこれを支えています。これにより、急成長する中部地域に重要な基盤資産を加えることができました。

シカゴの物件にカンザスシティ、オマハ、そして今回のバーミンガムを加えると、マーケットを代表する優位性の高い資産を約270万平方フィート保有するポートフォリオとなります。世帯年収は平均$188,000で、各センターには年間平均470万人が来訪します。これらは非常に重要で、圧倒的な存在感を持つ資産です。こうした地理的拡大が成功している大きな要因の一つは、サンタナ・ロウ、シュルーズベリーのザ・グローブ、ベセスダ・ロウなどの当社物件に出店する小売テナントが、これらの主要立地にある、同様の品ぞろえと運営形態を備えた資産を強く求めていることです。フリー・ピープル・ムーブメント、ヴオリ、クーパーズ・ホーク、アロなど、沿岸部の当社一流物件で大きな成功を収めているテナントが、中部地域の物件にも進出しています。その逆もまた然りで、国内中部で当社と新たに取引を始めたテナントが、知名度と実績のある沿岸部の物件にも関心を示しています。

沿岸部から沿岸部まで、そしてその間の地域にも広がる当社ポートフォリオの質を考えれば、双方にとってメリットがあります。この考えに基づき、慎重に選定した地域へと事業エリアを拡大してきました。その成果は、当初の予想をさらに上回っています。リーウッドとオマハが先行しており、年初来の歩行者数は8%増加しています。当初計画を引き続き上回ると予想しています。この点については、後ほど詳しくお話しします。これまでに完了した資産売却、急成長するEBITDAとフリーキャッシュフロー、さらに今年前半に適切なタイミングで実施した債務の借り換えにより、ザ・サミットやその他の利益成長につながる施策を実行できる体制が整いました。今後数カ月のうちに完了する見込みの追加資産売却により、当社の財務基盤はさらに強化されます。

また、過去3カ月間の株価低迷を踏まえ、ザ・サミットを取得するのと同じ時期に、もう一つ素晴らしい投資機会があると考えました。9月と10月に、1株平均109ドル未満で約870,000株を、利益成長につながる利回りで買い戻しました。ザ・サミットと同様に、この水準で自社株を買い戻すことは、もちろんバランスを取りながら実施する、資本の最善の活用方法の一つだと考えています。強固なバランスシート、潤沢な流動性、そして売却候補として特定済みの資産を豊富に有しており、当社はこの施策を実行できる強い立場にあります。金利上昇によって市場に生じる歪みを活用するうえで、当社は有利な立場にあります。金利が高い環境にあっても、当社の事業計画には大きな自信を持っています。

沿岸市場における賃貸と運営全般について言えば、消費者の底堅さには感銘を受けています。燃料費をはじめとするコストの上昇は今後も続くとみられ、完全な対策ではありませんが、賃金の高い雇用が最善のヘッジとなります。過去の実績が参考になるとすれば、その答えは不動産にあると考えています。富裕層が暮らす郊外にある、質が高く優位性のある物件が、こうした消費者の底堅いマインドを最も支え続ける可能性が高いでしょう。小売業者側では需要が引き続き強く、新規供給も限られており、当社の価格決定力と将来の成長を支えています。この点について、ウェンディに詳しく説明してもらいます。

ありがとうございます、ドン。比較可能な契約の現金賃料スプレッドが14%となるなど、強いリーシングの勢いを保って四半期を終えました。これは117件の賃貸契約に相当し、売上高がさらに$2.6 million増加します。これらの契約により稼働率は96.5%となり、前四半期比で40ベーシスポイント上昇しました。また、前四半期比で110ベーシスポイント、失礼しました、上昇しました。同じく心強いのは、今四半期の契約の構成を見ると、更新より新規契約が中心だったことです。これは当社の商業施設に対する需要の強さを明確に示しています。予想していたとおり、アンカー店舗の賃貸が引き続き稼働率の上昇を牽引しており、前四半期比で60ベーシスポイント上昇しました。第4四半期もこの上昇が続くと見込んでいます。当社全体の稼働率は2007年以来の高水準です。これは小型店舗の稼働率も含んでおり、同稼働率は94.1%と前四半期比で20ベーシスポイント上昇しました。まだ上昇の余地があります。

実稼働率は93.8%であり、契約済みながら未入居の賃貸契約が約270ベーシスポイント分、今後開始される見込みです。これらの店舗が開業して賃料の支払いを開始すれば、組み込まれた成長要因となり、2027年の業績にとって明るい材料です。今後を見据えると、当社のリーシング案件パイプラインは引き続き堅調で、130件超の案件があり、賃貸面積は約1.3 million square feetに上ります。契約更新に伴う賃料改定率は2桁台となる見込みで、今後の成長をけん引します。前回お話ししてからの最大のトピックは、何といってもザ・サミットの取得です。これにより、当社ポートフォリオに新たな賃貸可能スペース870,000 square feetと116テナントが加わりました。この施設に対する需要の強さをお伝えするために、引受審査の過程で40社の小売業者に接触したところ、いずれも出店を希望していると聞きました。買収完了後、さらに35社の小売業者から直接、当社に電話で問い合わせがあり、この物件への強い関心が示されました。買収完了からまだ30日しか経っていません。

そうした小売業者の中には、当社のプラットフォームに初めて加わる企業も複数あり、他のショッピングセンターにも利益をもたらす小売業者とのネットワークを広げる、またとない機会となります。最近開業した、または間もなく開業する小売業者には、ブランディー・メルビル、リフォーメーション、ラブシャックファンシー、ガレージのほか、ボーデン、フリーピープル、L.L.Beanなどがあります。この施設は、現在のテナント構成に加え、出店を希望する企業が数多く控える、真に最高水準の小売業者が集まる好例です。ザ・サミットでは今後5年間に約30%の賃貸契約が更新時期を迎えるため、市場賃料への改定による賃料上昇率を10%台半ばから後半で実現できる機会があります。非常に楽しみです。ドンが述べたとおり、カンザス州リーウッドとオマハで最近取得した物件も、引き続き大きな機会をもたらしています。これらの施設を保有・運営する期間が長くなるほど、当社の確信は強まっています。

リーウッドの当初5年間のCAGR見通しは現在5%超で、引受審査時の想定から50ベーシスポイント上昇しています。オマハは6%超で、約200ベーシスポイント上昇しています。ご想像のとおり、ザ・サミットでも同じ手法を適用できることを楽しみにしており、現在、CAGRは5%超を見込んでいます。少し視点を変えると、ガソリン価格の上昇やインフレに関する報道を受け、消費者の力強さを疑問視する声が上がっていることは承知しています。しかし、当社の施設で見られる状況は異なります。来館者数は前年同期比3%増加しています。当社の顧客は大半の米国人よりも高所得で、当社のサブマーケットにおける世帯所得の中央値は、米国の中央値を約50%上回っています。そのため、コスト上昇を吸収する余地が大きく、顧客は引き続き底堅さを保っています。小売業者はそうした消費者を追って出店するため、それが当社の施設に対する需要をけん引しています。

ザ・サミットへの出店を希望する小売業者の長いリストから、ポートフォリオ全体にわたる豊富なパイプラインまで、長期にわたり価値を保つ不動産が重要です。それでは、数字について詳しく説明してもらうため、ダンに引き継ぎます。