アーバン・エッジ・プロパティーズ 2026年 第3四半期 決算説明会

おはようございます。アーバン・エッジ・プロパティーズの2026年第3四半期決算説明会にようこそ。本日は、ジェフ・オルソン（会長兼最高経営責任者）、ジェフ・ムアレム（最高執行責任者）、マーク・ランガー（最高財務責任者）、ヘザー・オールバーグ（法務顧問）、スコット・オースター（エグゼクティブ・バイス・プレジデント兼リース責任者）、アンドレア・ドラジン（最高会計責任者）が同席しています。本日の説明には、将来の事象や財務実績に関する当社の見解についての将来予想に関する記述が含まれる場合があります。これらは数多くの前提、リスク、不確実性を伴うものであり、当社は更新する義務を負いません。実際の業績、財政状態、事業は、これらと異なる可能性があります。当社に関する詳しい情報については、SECへの提出書類をご参照ください。これらの書類は当社ウェブサイトでもご覧いただけます。本日の説明では、特定の非GAAP財務指標に言及します。これらの指標とGAAPベースの業績との調整表は、決算発表資料および補足開示資料に掲載しています。

それでは、会長兼最高経営責任者のジェフ・オルソンをご紹介します。

ありがとうございます、アリーバ。皆様、おはようございます。今四半期も堅調な業績を達成しました。調整後FFOは1株当たり$0.38となり、前年第3四半期比で6%、年初来で6%増加しました。再開発を含む既存物件NOIは、今四半期に4.6%、年初来で3.6%増加しました。調整後FFOのガイダンスを、レンジの中央値で1株当たり1セント引き上げ、$1.52-$1.54としました。これは2025年比で7%の成長を見込むものです。資本の入れ替えを通じて、ポートフォリオの質と長期的な成長率の向上を引き続き図っています。9月には、ニュージャージー州モリス・プレインズにあるコールズを核店舗とするブライアクリフ・コモンズを$60.5 millionで売却しました。この売却により、ABRベースで当社の第3位のテナントだったコールズは、第7位となります。この取引は、ビレッジ・アット・ブリッジウォーター・コモンズの取得と組み合わせた、利益寄与型のリバース1031交換として組成しました。

今月初めには、フロリダ州への進出となるボカラトンのリージェンシー・コートを$90.3 millionで取得し、取引を完了しました。これまで申し上げてきたとおり、南方への進出は当社の事業展開地域を広げる自然な流れです。経営陣の複数名は、サウスフロリダで長年、ショッピングセンターを所有・運営し、そこで生活してきました。私たちはこれらの地域をよく知っています。今後もこの市場で成長を続ける見込みです。主に、ニュージャージー州に保有する、より安定した高信用力のパワーセンターの一部を売却することで成長を図ります。リージェンシー・コートは、代替が難しい非常に裕福な商圏に位置する、パブリックスとウォルグリーンズを核店舗とする140,000平方フィートのセンターです。世帯平均所得は、3マイル圏内で$194,000、1マイル圏内では$280,000を超えます。同センターはウッドフィールド・カントリークラブの入口に位置し、周囲には高級クラブコミュニティが広がっています。また、2マイル圏内に他の食品スーパーを核店舗とするセンターはありません。

年間来訪者数は330万人で、来訪者数は現在も増加しています。この取得では、取得時利回り（約4%）ではなく、賃貸借契約一覧に織り込まれた成長を前提に投資判断を行いました。両核店舗の賃料は市場賃料を大きく下回っており、オプションをすべて含めた両社のリース期間は6年後に満了します。核店舗以外では、テナント構成の改善、アクセスや駐車場の改善、さらにGLAの拡張の可能性を通じて、価値を高める機会があると見ています。レバレッジなしのIRRは8%-9%を見込んでいます。リージェンシー・コート、バージニア州のショップス・アット・ウェスト・フォールズ・チャーチ、ニュージャージー州のビレッジ・アット・ブリッジウォーター・コモンズを合わせ、今年は質の高いセンターを$185 million取得しました。これにより、事業展開地域がさらに多様化し、長期的な成長率も高まります。リーシング環境の強さと厚みを心強く受け止めています。全米の小売物件の空室率は4.3%で、過去最低水準に近い水準です。

大型店舗のテナントは立地の良いスペースを奪い合っており、供給不足が賃料を押し上げています。同一スペースにおける新規賃貸の現金ベースの賃料スプレッドは、年初来で28%です。また、契約済み・未開業の案件パイプラインは$21 millionで、年換算純営業利益の7%に相当し、業界でも最大級の規模です。今後も安定した成長を続けるうえで、非常に良好な立場にあります。それでは、最高執行責任者のジェフ・ムーアレムに引き継ぎます。

ありがとうございます、ジェフ。第3四半期には、合計463,000平方フィートに及ぶ37件の賃貸契約を締結しました。その内訳は、合計406,000平方フィートの更新契約が26件で、賃料スプレッドは12%、新規契約が11件で、合計58,000平方フィート、同一スペースの賃料スプレッドは27%でした。新規契約のテナントには、当社のポートフォリオに初めて加わる小売業者と、これまで取引のある企業がバランスよく含まれています。例として、ベテリナリー・エマージェンシー・グループ、フットロッカー、ファースト・ウォッチ、マクドナルド、ハニーグロウ、7ブリュー・コーヒーなどがあります。同一物件の賃貸稼働率は96.6%となり、前四半期から20ベーシスポイント上昇しました。店舗区画の稼働率は91.7%で、変わりませんでした。新たな賃貸契約ごとに、当社は3つの実現を目指しています。テナントの質と信用力の向上、契約開始時賃料とその後の賃料増額の引き上げ、そしてオーナー側の投資負担の軽減です。その点で、第4四半期は当社にとって最良の四半期の一つとなる見通しです。

現在、アンカー店舗とショップ区画の双方を含む30を超えるテナントと積極的に交渉しています。交渉中の案件の質は、わずか数年前と比べて明らかに向上しています。時代遅れの業態や信用力の低いテナントを、より優れた事業者に入れ替えることで、今後も長年にわたり各センターに価値を加えていきます。賃料スプレッドも拡大しています。年末まで約2カ月を残すなか、第4四半期の賃料スプレッドは約50%、年間では30%超を目標としています。注目すべき点は、こうしたスプレッドの拡大がショップ区画だけでなく、アンカー店舗からも同程度に生じていることです。当社の市場では大型店舗向けスペースが不足しており、それが当社にとってさらなる交渉力につながっています。最後に、この電話会議では賃料ほど頻繁に取り上げていませんが、過去数年間のリーシングコストの低下は、賃料上昇と同じくらい当社の事業に大きな影響をもたらしています。

オーナー工事費、テナント向け内装工事負担金、支払った仲介手数料で定義されるショップ区画の平均リーシングコストは、2024年と比べて2026年の最初の3四半期には約15%低下しました。アンカー店舗ではさらに大きく、平均リーシングコストは30%強低下しています。現在、アンカー店舗の契約の多くは現状有姿で行われており、総コストの削減と賃料発生までの期間短縮の両方につながっています。以前は建設仕様を細部まで指定していたテナントも、新たな現実に合わせて調整せざるを得なくなっています。第3四半期には、総投資額$9 million、平均利回り18%の2つのプロジェクトが安定稼働に至りました。マナラパン・コモンズのノードストローム・ラックとフィデリティ、そしてバーゲン・タウン・センターの新しいアディダス店舗です。いずれのケースでも、従来のテナントより質の高いテナントを誘致し、堅調なリターンを実現しました。過去12カ月間に、こうしたプロジェクトを総額$40 million実施し、加重平均利回りは23%となりました。

今四半期には、さらにもう1件着手しました。レッジウッド・コモンズで、ベテリナリー・エマージェンシー・グループと他の2テナント向けに、複数テナントが入居する区画を$7 millionで開発するプロジェクトです。現在、再開発案件のパイプラインは$152 millionで、残りの資金拠出額は$57 million、予想利回りは約12%です。こうした取り組みの大半は、当社が数年前から保有している資産で行っていますが、2026年に取得した3物件もパイプラインに加わります。いずれも、空室、築年数の古いテナント構成、市場賃料を下回る賃貸借契約が組み合わさっており、さらなる価値創出の機会があります。それでは、CFOのマーク・ランガーに引き継ぎます。

ありがとう、ジェフ。皆さま、おはようございます。今四半期も堅調な業績を達成しました。調整後FFOは1株当たり$0.38で、前年第3四半期比6%増となりました。また、再開発を含む既存物件のNOIは4.6%増加しました。成長を牽引したのは、賃料発生の開始や契約上の賃料増額による賃料収入の増加に加え、以前に実施した資本再配分の効果です。今四半期の業績は、当社の予想をわずかに上回りました。回収不能収入が予算を下回り、総賃料収入の45 basis pointsにとどまったことから、NOI成長率は予想を上回りました。これは、当社のテナント基盤が健全であることを示しています。破産リスクの監視対象となっているテナントのリストは、過去数年の同時期と比べて縮小しており、より広範な市場の動向とも一致しています。

10月には、アウトレッツ・アット・モンテヒエドラを担保とする既存の$70 millionのモーゲージを変更・延長しました。固定金利6.95%の利払いのみのBノートを通じて追加資金$17 millionを調達しており、これはNOIの成長と物件の良好な見通しを反映したものです。プエルトリコで納付する所得税を考慮すると、このBノート債務の税効果後金利は3.9%です。今回の変更により、モーゲージ全体の期間は7年に延長され、現在の加重平均金利は5.4%となりました。当四半期末時点で、クレジットファシリティから$75 millionを引き出していました。四半期終了後、リージェンシー・コート向けにさらに$63 millionを引き出しました。これらを含めても、流動性は$875 million超と非常に高い水準を維持しています。内訳は、現金$86 million、クレジットファシリティからの借入額$138 millionで、5年および7年のドローダウン猶予付きタームローンはいずれも未実行です。

第3四半期の純有利子負債／EBITDA倍率は5.7倍でした。今後についてですが、2026年の調整後FFOガイダンスを、レンジの中央値で1株当たり1セント引き上げます。