ネットストリート 2026年 第3四半期 決算説明会

皆様、おはようございます。NETSTREITの2026年第3四半期決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。本日の説明会における経営陣の発言や皆様からの質問への回答には、連邦証券法上の将来予想に関する記述が含まれる場合があります。これらの記述は、リスクや不確実性を伴う事項に関するものであり、その結果、実際の業績が本日説明する内容と異なる可能性があります。これらの要因について詳しくは、最新のForm 10-Kおよびその他のSEC提出書類をご確認ください。将来予想に関する記述はすべて本日時点のものであり、NETSTREITは今後これらを更新する義務を負いません。また、本日の説明会で提示する財務情報には、非GAAP財務指標が含まれています。定義、最も比較可能なGAAP指標との調整表、および投資家にとっての有用性の説明については、決算発表資料および補足資料をご参照ください。これらの資料は、当社ウェブサイトnetstreit.comの投資家向け情報セクションに掲載されています。

本日の説明会では、NETSTREITのCEOであるマーク・マンハイマーとCFOであるダン・ドンランが司会を務めます。両名から事前に用意したコメントをお伝えした後、質疑応答を行います。それでは、マークに引き継ぎます。

ありがとうございます、マット。皆様、おはようございます。本日は、NETSTREITの2026年第3四半期の業績についてご説明する機会にご参加いただき、ありがとうございます。数値に入る前に、買収、資産管理、経理、資本市場の各部門におけるチームの尽力に感謝したいと思います。チームの規律ある取り組みと集中力のおかげで、取引環境が急速に変化する中でも、積極性と選別姿勢の両方を維持できています。今回も、信用力の高いネットリースのテナント向け投資で、堅調な四半期となったことをご報告できることをうれしく思います。金利上昇によりネットリースセクター全体で資本コストが上昇していますが、当社の相対的に小さい資産規模、低いレバレッジ、強固な流動性は、NETSTREITの明確な差別化要因です。投資判断において選別姿勢を維持しつつ、市場の変化に伴い名目利回りの観点から魅力が高まる投資機会に資金を投じるための、十分な資本余力も有しています。

第3四半期には、加重平均リース期間が13年、加重平均現金利回りが7.4%となる、総額$273.1 millionの堅調な投資を実行しました。これらの投資による年間基本賃料の約44%は、投資適格テナントおよび投資適格相当のテナントから得られています。これらの投資は、当社の中核である生活必需品関連およびサービス関連の小売カテゴリーを中心としており、どのようなマクロ経済環境においても底堅さを発揮すると考えています。年初来の総投資額は$811 millionとなり、加重平均現金利回りは同じく7.4%でした。これは、2025年通年の投資額$657.1 millionを大きく上回っています。この大幅な投資額の増加は、当社のプラットフォームの拡張性と、市場環境が良好な際に投資を拡大できるチームの能力を示しています。第3四半期には、現金利回り7.2%で総額$39.5 millionの資産売却を実行し、$28.2 millionのローン返済も受けました。

短期的には、資産のリスク特性とリース満了時期を慎重に管理し、長期的なキャッシュフローを最大化するため、引き続き積極的に資産売却を進める方針です。市場全体を見ると、資金調達コストの上昇が市場に浸透し続ける中、短期的にはキャップレートが緩やかに上昇する可能性が高いと考えています。買い手層のかなりの部分、特に小規模な民間投資家は、これまで高いレバレッジと割高な負債に依存して、案件の採算を確保してきました。そうした資金が調達しにくくなり、コストも上昇したことで、これらの買い手は買収市場から締め出されつつあります。同時に、大手機関投資家が現在利用できる投資余力も大幅に減少しています。こうした状況こそ、当社が低いレバレッジを維持し、数四半期先を見越して資金需要に備える理由です。

これにより柔軟性が保たれ、市場の混乱が実際に生じた場合には、バランスシートの余力に制約されることなく、投資を拡大してその機会を捉える選択肢が得られます。ポートフォリオについてですが、四半期末時点で913件の投資を保有し、46州の28業種にわたる158テナントに賃貸しており、年間基本賃料（ABR）は$246.3 millionでした。四半期末時点で空室資産は1件のみで、稼働率は99.9%、加重平均リース期間は10.1年、また投資適格および投資適格相当のテナントがABRの58%超を占めていました。分散の観点では、上位10テナントがABRに占める割合は現在29.2%で、前年同時期の37.9%から低下しています。さらに、ポートフォリオの物件単位のカバレッジは3.9倍に改善し、カバレッジが1.5倍未満の物件が占めるABRの割合はわずか3.4%でした。経済全体の減速によって小売売上高が落ち込んだ場合でも、当社は十分な耐性を備えています。

資本市場の観点では、追加の融資コミットメント$550 millionを確保し、加重平均負債満期を延長しました。2029年まで大規模な債務返済期限はありません。四半期末時点の総流動性は$1.25 billionを超え、未使用のリボルバーおよびタームローンの借入余力に加え、未決済のフォワード・エクイティも含まれています。レバレッジは引き続き保守的な水準にあり、調整後純有利子負債の年率換算調整後EBITDAreに対する倍率は3.7倍です。ガイダンスについては、2026年通期の1株当たりAFFOガイダンスを$1.37から$1.39の範囲で据え置きます。2026年の純投資額は少なくとも$800 millionになると予想しており、従来の$700 millionから$800 millionのレンジから小幅に引き上げました。まとめますと、第3四半期は当社のプラットフォームの強さ、ポートフォリオの耐性、そしてバランスシートの柔軟性を示しました。

2027年までの資金余力と魅力的な投資機会が引き続き存在することから、当社は成長見通しについて楽観的です。それでは、ダンに引き継ぎ、第3四半期の業績について詳しくご説明します。その後、皆様からのご質問をお受けします。

マーク、ありがとうございます。第3四半期の業績についてですが、純利益は$8.5 million、希薄化後1株当たり$0.08でした。当四半期のコアFFOは$36.6 million、希薄化後1株当たり$0.34、AFFOは$37.5 million、希薄化後1株当たり$0.35で、前年同期比6.1%増となりました。費用面についてですが、第3四半期の継続的な一般管理費（G&A）は前四半期比3.3%増の$6 millionとなりました。G&Aの規模について見ると、継続的な一般管理費（G&A）の総額は、当四半期の総売上高の9.1%となり、前年同期の10.6%から低下しました。このように、G&Aは売上高に対して引き続き適正化が進んでいます。資本市場についてですが、ATMでは引き続き機動的に対応し、100万株を発行して$21 millionの純調達額を得ました。

さらに、2,400万株を決済し、約$420 millionの純調達額を得ました。これは、7月に第2四半期決算を発表した時点で想定していた額を大幅に上回るものでした。これにより、残る未決済のフォワード契約残高の加重平均総発行価格が$20.09であることから、自己株式方式による将来の希薄化を抑えることができます。一方で、第4四半期は、従来の想定よりかなり多い発行済株式数でスタートすることになります。負債については、2031年および2032年満期のタームローンの借入金を用いて、2028年2月満期の$200 millionのタームローンを返済するとともに、2028年満期のタームローンに設定されていたスワップを、新たな借入分に移管しました。このため、当社の裁量で行使できる延長オプションを含めると、2029年までは重要な負債の満期を迎えません。

さらに、2033年9月満期の7年物、$400 millionの新たな遅延実行型タームローンを調達しました。現時点では全額未実行です。今後の純投資活動の資金調達と、リボルビング信用枠の返済期限の長期化を目的として、2027年を通じてこのタームローンを実行する予定です。貸借対照表についてですが、すべてのフォワード・エクイティの影響を含む調整後純負債は$853.7 millionでした。負債の加重平均残存期間は4年、加重平均金利は4.26%でした。また、四半期末の総流動性は$1.3 billionで、その内訳は現金約$42 million、リボルビング信用枠の利用可能額$500 million、未決済のフォワード・エクイティ$312 million、および未実行のタームローン枠$400 millionでした。

レバレッジについては、四半期末の調整後純負債／年率換算調整後EBITDAreは3.7倍で、当社のレバレッジ許容範囲である4.5倍から5.5倍を十分に下回っています。ガイダンスについてですが、2026年通期の1株当たりAFFOのガイダンスレンジ$1.37から$1.39、および継続的な現金ベースの一般管理費（G&A）のレンジ$16.5 millionから$17.5 millionを、いずれも据え置きます。マークが先ほど述べたとおり、2026年の純投資額は少なくとも$800 millionになると見込んでいます。また、当社の1株当たりAFFOのガイダンスには、自己株式方式に基づいて算出した、会社の未決済フォワード・エクイティの影響による希薄化見込みとして、1株当たり約$0.035から$0.04、または280万株から310万株が含まれています。これは、従来の希薄化見込みである1株当たり$0.05から$0.08と比べたものです。

一方、第3四半期にフォワード株式240万株を決済するという意図的な判断を行ったため、2026年の加重平均株式数の見込みは従来の想定を約200万株から230万株上回っており、これによる希薄化影響は1株当たり$0.025から$0.03と見込んでいます。要するに、自己株式方式による希薄化の減少がもたらす2026年へのプラス効果は、今四半期により多くのフォワード株式を決済したことによる影響で、上回られました。最後に、10月15日、取締役会は1株当たり$0.225の四半期現金配当を決議しました。配当金は、12月1日時点の株主名簿に記載された株主に対し、12月15日に支払われます。