ウォーカー・アンド・ダンロップ Status update

2対4年で始まりました。それは、今年のNDA選手権で誰が勝ったかを、ハーフタイムのスコアで判断するようなものです。ちなみに、ハーフタイムのスコアで勝者を決めた場合、勝つのはニューヨーク・ニックスではありませんでした。もう一つ例を挙げると、フィラデルフィア・イーグルスは残り4.5分の時点でリードしていました。残念ながら、その後さらに4.5分間プレーしました。だからこそ、試合は最後まで行うのです。そして負けてしまいました。不動産投資でも、最後までやり抜くことが大切だと思います。ハーフタイムの時点で判断しないでください。第2クォーターの中盤で判断しないでください。ちょっと待ってください、ケイタ、少しだけ口を挟ませてください。

まず皆さんにお伝えしておくと、今四半期のレターのPDF版をオンラインで閲覧するための私のパスワードは「gobirds2」です。ワシントン・コマンダーズの熱烈なファンとしては面白くてたまりませんでしたが、KBWの候補者としてはそうでもありませんでした。ですから、いつもあの鳥たちを応援してくださっていることに感謝しています。ただ、ここで問題なのは、特定の資産を対象とする多くの人々の取引が、2026年または2027年に終了するということです。借り換えを控えています。資本を再投資したい投資家がいます。ですから、「これは8～10年にわたるゲームだ」というたとえは理解できますが、残念ながら、多くの人々には、特定の資産をどうするか、今売却するのか、今借り換えるのかを検討するための追加の4.5分はありません。その資産の期限が迫っているからです。

では、その特定の資産についてゲームが終わりに近づいている今、そうした人々にどのような助言をされますか？

有利な市場環境で、売却する必要がないのであれば、売却しないでください。ですから、あなたに相談して、2年物かそれに類する商品を手配できるか検討してみてください。3年物です。ちなみにご存じのとおり、私は通常、こうしたものには「7～12年の融資を」と言う人間です。ただ、今はここで少し傾斜を活用しています。その結果、あなたもそれらに賛成しているのですか？ええ、でも逆のやり方では完全に行き詰まります。今日行き詰まるより、2年後に行き詰まるほうがましです。今日生きていて、その価値が高まる選択肢を持てるほうがいいです。それが私からのアドバイスです。

つまり、まず短期の変動金利融資で今日物件を借り換え、その後、見つけられれば優先株による資金調達か新たなエクイティを導入して、長期の融資に切り替えるということですね。もちろん、その資産の持分を一部手放すことになるため、コストがかかります。

ええ。ちなみに、それは私の通常の考え方とは大きく異なります。

そうおっしゃるのは、金利が低下するとお考えだからですか？

金利が上昇するとは思いません。金利は25年ぶりの高水準にあります。そう申し上げる理由として、インフレを見てみましょう。COVID以前の30年間の平均インフレ率と比べると、インフレは債務の状況を大きく変えましたよね？そのため、COVID以前のデータを取り上げています。人々が実際に購入するもののインフレ率は2.2%です。イラン情勢、つまり爆撃などが始まる前の2年間のことです。3月のことですよね？その前の2年間では、同じ品目のインフレ率は2.3%でした。よろしいでしょうか。ある程度、安定していました。その後、原油をめぐる状況が発生しました。原油をめぐる状況により、インフレ率が上昇しました。1バレル60から1バレル100へと上昇します。それは1バレル118を下回ります。それは計算上の理由によるものです。そして、インフレ率はより高くなります。ただし、それは高止まりしません。なぜでしょうか？原油価格が100で推移すると仮定しましょう。そうですよね？今後2年間、インフレ率、失礼しました、原油価格が100で推移すると仮定しましょう。今後2年間、原油価格が100で推移した場合、原油によるインフレへの影響はゼロです。それによって、統計上のインフレ率はどうなるでしょうか？押し下げられます。そうですね。ええ。

それらを追加する方法はありますか？それらを追加する方法はありますか？

ただ、あなたと私で話したとおり、CPIの発表に含まれる41,000品目のうち、70%は原油価格の影響を受けています。つまり、あなたがおっしゃっているのは。

それらはそこには表示されていません。その70%は上昇し、いったん上昇すると、その後は横ばいになります。

その後は横ばいです。私が言いたいのはそれだけです。私はただ、皆さんに数学の話を思い出していただいているだけです。ですから、原油価格が高止まりしても、いずれインフレ要因ではなくなります。いいですか？何らかの妥当な解決策が見いだされて価格が下落すれば、なおさらです。では、なぜそれが重要なのでしょうか？インフレ要因ではなくなったとき、何が起きると思いますか？FRBはいずれ、金利を引き下げるでしょう。そして短期金利を引き下げたとき、3月にどのような状況になったかを私たちは目にしました。失礼しました、2月です。要約を追加し始めたとしたら、あなたは……。2月には、皆が「そうだ、金利は4%だ」と考えていました。「短期金利は変わらないか、低下する」と。そして、その低金利は4でした。FRBが抑え込まなければならないと言っているインフレがなかったら、どうなるでしょうか？そして、金利は再び低下すると思います。原油価格が下落すれば、なおさらです。それによってインフレが大きく冷え込むからです。FRBは成功を宣言するでしょう。実際には成功に何ら貢献していないにもかかわらずです。というのも、FRBはこの金利の動きをコントロールしているわけではないからです。少なくとも、私が最後に確認した時点ではそうでした。ところで、私はそうではありません。誰か気づきましたか？大勢の方がいらっしゃっていますね。FRBが金利を25ベーシスポイント引き上げた直後に、イラン側が「私たちは核武装を目指すいかなる試みも否定していた」とすぐに表明したことに、聴衆の中で気づいた方はいらっしゃいましたか？

私たちはすべての兵器を破壊しています。革命防衛隊は解散させられています。「私たちはホルムズ海峡を開放し、アメリカ人の子どもたち全員の誕生日に、キャンディーやマシュマロを贈っています」と。もちろん、そんなことはありません。それらはそうしたことに何の影響も及ぼしません。それにもかかわらず、彼らは影響があるかのように装いました。そして、それが市場を混乱させました。間違いありません。つまり、それには困惑させられました。誰もが困惑しています。ですから、リップ・ヴァン・リンカーンではありません。

ここで重要な点を述べておきたいと思います。あなたと私は、連邦財政赤字と未払い債務について何年も話してきました。ここ40年、50年、60年もの間、投資家は財政赤字が発生し、未払い債務が増加していることに気づかず眠っていて、突然リップ・ヴァン・リンカーンのように目を覚ました、というばかげた見方があります。そして財政赤字を目にし、慌てて「そうだ、要求する金利を引き上げなければ」と言い出した、というのです。そんな見方はばかげています。もしそうだとすれば、知的に見てばかげています。もしそれが本当なら、なぜ各国で長期金利がほぼ同じ幅だけ上昇しているのでしょうか。各国それぞれの財政状況によって大きく異なるというよりは、 だからこそ、私はショートしたいのです。私はショートしたくありません。そこを明確にさせてください。私はそうではなくて——どんな感じかお分かりでしょうか？私は賃料の譲歩をしたくありません。本当にしたくありません。ただ、賃料の譲歩をするのは、ここからあそこへ移行するためです。ですから、ええと——資金調達をしなければならない人たちについても、同じことが言えます。