エセックス・プロパティ・トラスト 2026年 第3四半期 決算説明会

皆様、こんにちは。エセックス・プロパティ・トラストの2026年第3四半期決算説明会へようこそ。念のため申し上げますが、本日の電話会議は録音されています。本電話会議で述べられる、予想される業績やその他の将来の事象に関する記述は、リスクと不確実性を伴う将来予想に関する記述です。将来予想に関する記述は、現時点での期待、前提、見解、および会社が入手している情報に基づいています。実際の業績が予想と大きく異なる結果となる要因は数多くあります。これらのリスクに関する詳細は、会社がSECに提出した書類をご覧ください。それでは、司会を務める方をご紹介します。

エセックス・プロパティ・トラストの社長兼最高経営責任者、アンジェラ・クレイマン氏です。クレイマンさん、ありがとうございます。それでは始めてください。

エセックスの第3四半期決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。本日は、当四半期の事業実績、来年に向けた検討事項についてご説明し、最後に取引市場の最新状況をお伝えします。続いて、バーブ・パクが用意したコメントを述べ、質疑応答にはライラン・バーンズも参加します。同一物件の売上高成長率とコアFFO（1株当たり）の通期成長見通しを、再び引き上げることができ、大変うれしく思います。この上振れは主に、予想を上回った北カリフォルニアがけん引しました。これを受け、通期のブレンド賃料成長率は現在、約2.9%と見込んでおり、ガイダンスレンジの上限に近い水準です。地域別のハイライトに移り、まずはシアトルです。この市場は、年初の低調なスタートから徐々に回復しています。ブレンド賃料成長率は第2四半期にプラスに転じ、第3四半期もプラスを維持し、2.1%の成長となりました。この改善を牽引したのはイーストサイドであり、同地域における当社のポートフォリオ配分がその恩恵を受けています。次に、集合住宅の業績で引き続き全米をリードする北カリフォルニアですが、ブレンド賃料成長率は7.3%となりました。これは、ピーク期間が長期化して9月まで続いた、好調な賃貸シーズンにより押し上げられました。南カリフォルニアについては、事業環境は引き続き安定しており、同地域全体の業績を牽引しているのはオレンジ郡とサンディエゴです。

第3四半期のブレンド賃料成長率は90ベーシスポイントとなり、計画どおりでした。2027年を見据えると、米国経済全体の見通しは そして労働市場の先行きには、引き続き不確実性があります。こうした環境下でも、米国全体を上回る成長が今後も続くと見込まれる根拠として、西海岸の集合住宅市場のファンダメンタルズは非常に魅力的です。平均を上回る成長が見込まれ、明るい兆しがさらなる勢いにつながる可能性を後押ししています。住宅の総供給戸数は、住宅ストック全体の約40ベーシスポイントという歴史的な低水準にとどまると予想されます。そのため、雇用の伸びが緩やかな環境下でも、当社の市場では安定した賃料成長を実現できると見込まれます。同時に、テクノロジー分野のイノベーションは引き続き投資を呼び込み、経済活動を活性化させており、雇用と所得の伸びが全米平均を上回るとの当社の見通しを支えています。良好な賃貸住宅の affordability と相まって、こうしたファンダメンタルズは今後数年間の確かな基盤となります。最後に、投資市場の最新状況についてお伝えします。第3四半期の西海岸における機関投資家向けの高品質資産の取引量は、前年同期と概ね同水準でした。米国債利回りの最近の上昇は、引き続き取引市場に織り込まれています。買い手と売り手が新たな金利環境に適応する中、第4四半期の取引量が減少しても不思議ではありません。

ただし、当社のデータによると、歴史的に、賃貸市場の基礎条件が強い市場では、金利の変動が価格やキャップレートに及ぼす影響は小さくなっています。最後に、昨日、北カリフォルニアのイーストベイに位置する、2022年竣工の474戸のコミュニティの取得を完了したことをお知らせでき、うれしく思います。価格は$200 millionを超え、再調達コストを大きく下回っており、この物件は5%台半ばの利回りを生み出す見込みです。これは、競争の激しい環境における当社投資チームの案件遂行力を示すもう一つの例です。当社の市場における高い評判と地理的な規模を生かし、初日から業務効率を高めています。エセックスは、SFOおよび1株当たりNAVの成長を最大化するため、資本配分戦略に注力する姿勢を引き続き堅持しています。当社は、効率的な運営基盤と強固なバランスシートを備えており、市場の変動を引き続き有効に活用できる態勢にあります。それでは、バーブに引き継ぎます。アンジェラ、ありがとうございます。本日は第3四半期の業績をお伝えし、通期ガイダンスの更新についてご説明した後、最後にバランスシートについてコメントします。第3四半期の業績からご説明します。コアFFOは1株当たり$4となり、ガイダンスレンジの中央値を1セント上回りました。主な要因は既存物件の売上高が改善したことで、北カリフォルニアのポートフォリオが引き続き堅調に推移したことに牽引され、前年同期比で3%増加しました。

通期見通しに移ります。売上高は引き続き予想を上回っていることから、既存物件の売上高成長率のガイダンスレンジの中央値を1%引き上げます。予定賃料の伸びが改善したことを受け、10ベーシスポイント引き上げて2.9%とします。営業費用については、計画どおりに推移しており、通期ガイダンスレンジの中央値を据え置きます。費用ガイダンスには、以前お話ししたとおり、第4四半期における管理可能な費用の増加を反映しています。これらを総合すると、同一物件ベースのNOI成長率のガイダンスレンジ中央値を20ベーシスポイント引き上げて3%とし、2026年を終えるにあたり、セクターをリードする成長を見込んでいます。好調な営業実績を受け、コアFFOのガイダンスレンジ中央値を2セント引き上げました。最後に、現在の金利環境を踏まえ、バランスシートについていくつかコメントします。当社の持分比率ベースでの2027年の有利子負債の満期額は約$575 millionで、その大半を占めるのが5月に満期を迎える$350 millionの社債です。当社のバランスシートの規模を踏まえると、来年に満期を迎える負債額は十分に対応可能な水準です。さらに、当社の持分比率ベースで変動金利エクスポージャーは約12%と低く、金利変動への備えは十分です。そのうち40%強はSIFMA指数に連動しており、SOFRより低い金利で推移しています。

最後に、2026年を通じて、今後6カ月間に満期を迎えるスワップを置き換えるため、持分比率ベースで約$600 millionのスワップを、固定金利4.9%のオールイン金利で実行し、変動金利エクスポージャーを積極的にヘッジしてきました。来年は金利上昇の影響を受けるものの、金利が高い環境において、当社は同業他社と比べて有利なポジションにあります。純有利子負債／EBITDA倍率は5.4倍で、利用可能な流動性も$1 billionを大きく上回っており、債務履行や現在の金利環境への対応、1株当たりFFOおよびNAVの長期的な成長を支える機会の追求に向けて、十分な柔軟性を備えています。それでは、質疑応答に移るため、オペレーターに進行をお返しします。

ありがとうございます。それでは、質疑応答を始めます。ご質問のある方は、電話機のキーパッドで＊を押してから1を押してください。確認音が鳴りましたら、ご質問の順番待ちに入ったことをお知らせします。質問を取り下げる場合は、＊を押してから2を押してください。スピーカーフォンをご利用の方は、＊キーを押す前に受話器を取る必要がある場合があります。質問をお受けするため、少々お待ちください。ありがとうございます。最初のご質問は、スコシアバンクのニック・ユリコさんからです。

ありがとうございます。まずは、ブレンドレートの成長についてお聞きしたいと思います。歴史的に見ると、第2四半期に比べて第3四半期に新規賃料の伸びが加速することは、通常あまりありません。

一方で、地域別では現在、北カリフォルニアが非常に好調です。また、年初来のサードパーティーデータを見ると、さらに勢いを増しているようです。そこで、北カリフォルニアの新規賃料の伸びが、他の地域と比べてどのような状況だったのか、お聞かせいただけますでしょうか。第3四半期はどうだったのでしょうか。ありがとうございます。

ニック、アンジェラです。ご質問ありがとうございます。おっしゃるとおりです。通常、第2四半期から第3四半期にかけてのブレンド賃料の前四半期比の伸びは、鈍化します。これは、この事業における通常の季節性によるものです。実際、北カリフォルニアではその傾向に反して、新規賃貸契約の賃料がわずかに上昇しています。上昇しています。第2四半期から第3四半期にかけて、新規賃貸契約の賃料は実際に20ベーシスポイント改善しました。これは異例ですが、一方で、この市場は回復に向けて動き始めており、非常に強い勢いがあります。そして、これは良い兆候です。ただ、当社の賃料改定率を見ると、今年は昨年と比べて四半期ごとに全体として改善しており、北カリフォルニアだけではありません。例を挙げます。シアトルでは昨年、四半期ごとに新規契約賃料が実際に700ベーシスポイント超低下しました。今年は約120ベーシスポイントにとどまっています。ですから、他のすべての市場は順調で、もちろん北カリフォルニアが先頭を走っています。

分かりました。ありがとうございます、アンジェラ。ご説明ありがとうございました。それから2点目ですが、ロサンゼルスについて、これまでお話しされていた財務上の稼働率95%に近づいてきていると理解しています。その市場で賃料の伸びをさらに改善するために必要な他の要素について、どのように考えればよいでしょうか。ありがとうございます。ニック、ロサンゼルスについて良いご質問です。

確かに、当社が非常に注意深く見守ってきた市場です。いくつか明るい兆しが見えてきていると思います。ロサンゼルスではその兆しが見られますが、こうした動きが進むには時間がかかります。ただ、供給は引き続き減少しています。この2年間で、供給は40%超減少しました。ロサンゼルスの市場では、エンターテインメント業界に関連した人員削減の発表があったものの、もはや大きな意味を持たなくなっています。ここ数年で10万人未満の雇用にとどまっており、経済全体に占める割合は小さいです。そのため、多少の不確定要素はありますが、当社が懸念するようなことでは決してありません。当社が特に注目しているのは、防衛・航空宇宙分野に回復の兆しが見られることです。この業界は今後10年間、GDPを上回るペースで成長すると予想されています。経済全体の他の分野よりも速いペースで成長し、今後10年間で1.5兆ドルを超えると推定されています。その資金の3分の1が南カリフォルニアに割り当てられています。ですから、この市場で今後需要が拡大するきっかけがあるのは素晴らしいことです。これほどのきっかけは、間違いなく長い間ありませんでした。

この市場に主要産業が足場を築くという点で言えば。次の質問は、エバーコアISIのスティーブ・サクワからです。ありがとうございます。皆さん、おはようございます。先ほどの質問の最後の点について、少し続けてお伺いします。ご承知のとおり、まだ第4四半期が残っていますし、御社としては特定の項目ではなく、全体の加重平均賃料の伸びにより注目されているのだと思います。ただ、今年の新規賃料の伸びは、昨年の新規契約賃料の伸びをやや下回る可能性が高いように感じます。今年は更新契約のほうが明らかに良好です。今後を見据えた場合、供給が少ないことを踏まえると、雇用市場がまちまち、あるいは厳しい状況にある地域でも、来年、新規契約賃料の伸びが加速する道筋はあるのでしょうか。あるいは、2027年に向けて新規契約賃料の伸びが大きく加速するには、何が必要だとお考えでしょうか。