セブン・ヒルズ・リアルティー・トラスト 2026年 第3四半期 決算説明会

本日の電話会議には、社長兼最高投資責任者のトム・ロレンジーニ、最高財務責任者兼財務担当役員のマット・ブラウン、副社長のジャレッド・ルイスが参加しております。本日の電話会議では、まず経営陣が説明を行い、その後、アナリストとの質疑応答を行います。会社の事前の書面による同意なく、本日の電話会議を録音、再送信、または文字起こしすることは禁止されていますので、ご注意ください。また、本日の電話会議には、1995年米国私募証券訴訟改革法およびその他の証券法における意味での将来予想に関する記述が含まれています。これらの将来予想に関する記述は、本日、2026年10月28日時点におけるセブン・ヒルズの信念および予想に基づいており、実際の結果は当社が予想する結果と大きく異なる可能性があります。当社は、本日の電話会議で述べた将来予想に関する記述を修正する義務、またはその修正結果を公表する義務を負いません。

こうした差異を生じさせる可能性のある要因に関する追加情報は、証券取引委員会（SEC）への提出書類に記載されており、SECのウェブサイトからご覧いただけます。投資家の皆様は、将来予想に関する記述を過度に信頼しないようご注意ください。また、本日の電話会議では、分配可能利益および1株当たり分配可能利益を含む、非GAAPベースの財務数値について説明します。GAAPベースの財務指標と非GAAPベースの財務指標の調整表は、当社ウェブサイトsevnreit.comに掲載している決算発表資料に記載されています。それでは、トムに進行を引き継ぎます。

ありがとうございます、マット。皆様、おはようございます。本日の電話会議では、まず第3四半期の事業活動とポートフォリオの運用状況について概要をご説明します。続いてジャレッドが市場環境と投資案件のパイプラインについて説明し、その後、マットが業績と見通しについてご説明します。第3四半期はセブン・ヒルズにとって非常に実り多い四半期となりました。収益拡大につながる投資への資金投入を続ける一方で、従来から保有しているオフィス向けエクスポージャーを削減しました。ダラスのオフィスローンの返済に伴う小幅な損失を除き、1株当たり0.24ドルの分配可能利益を計上しました。後ほど詳しくご説明しますが、このローンの解決はセブン・ヒルズにとって好ましい結果であり、ポートフォリオの継続的な利益成長をさらに支えるものになると考えています。投資対象セクター全般で魅力的な融資機会を活用し続けたことで、当四半期のローン組成活動は大幅に加速しました。

総額$122.3 millionとなる3件のローンを組成しました。これは、2021年第4四半期以降で最も高い四半期ローン組成額です。これらの投資には、テネシー州チャタヌーガのAクラスの集合住宅を担保とする$68 millionのローン、ノースカロライナ州シャーロットの稼働率95%の商業施設を担保とする$30 millionのローン、そしてユタ州パークシティの高級商業施設を担保とする$24.3 millionのローンが含まれます。重要な点として、これら3件のローンの融資実行額は、実質的に100%がクロージング時に実行されており、将来の未実行コミットメントによる収益の押し下げを回避できました。また、当四半期には$139 millionの返済金を受領し、ポートフォリオ構成が改善するとともに、新たな融資機会を追求する能力が高まりました。

この中には、ダラスのオフィスローンの返済が含まれていました。このローンは、残高$44.2 millionの約97%で解決されました。これは$1.5 millionのディスカウントに相当し、この投資に割り当てられていた$6.3 millionのCECL引当金を大幅に下回るものでした。これは非常に有利な解決だったと考えています。さらに、このローンはレバレッジが低かったため、返済により、それまで活用できなかった約$46 millionの余力が解放されました。これにより、この資金を効率的に新たな投資に再配分し、ポートフォリオを拡大できます。ローンの組成および返済の結果、オフィス向けエクスポージャーは第2四半期末の19%から第3四半期末には13%に低下しました。今後、追加のオフィスローンの返済と資金の再配分に伴い、オフィス向けエクスポージャーは今後数四半期にわたって低下し、1桁台後半になると予想しています。

次にポートフォリオの運用状況ですが、規律ある引受審査と積極的な資産管理の効果を反映し、ローンポートフォリオは引き続き良好に推移しています。当四半期末のポートフォリオの加重平均総合利回りは約7.8%を維持し、すべての借り手が債務の支払いを期日どおりに行っていることから、信用状況も安定していました。加重平均リスク格付けは、前四半期の2.9から3.2に上昇しました。これは、リスク格付け1のローン2件が返済されたことに加え、カリフォルニア州カールスバッドのオフィスローン1件が、満期が近づき、交渉による解決が進行中であったことから、リスク格付け5に引き下げられたことによるものです。四半期末後、カールスバッドの物件が売却され、約$22.1 millionを回収しました。これは、ローンの未返済元本残高$24.7 millionに対して約90%の回収に相当します。

この結果は、合意した割引返済条件に沿ったものであり、投資に割り当てたCECL引当金に見合う約$2.6 millionの割引を反映しています。この返済は四半期末後に行われたため、第3四半期の業績には反映されていませんが、オフィス向けエクスポージャーをさらに10%まで低下させました。また、このローンのレバレッジが低かったことから、約$11 millionの追加投資余力が生まれました。さらに、最近の実現損失について、その位置づけを説明したいと思います。2018年春に初めてローンを実行して以来、合計$1.93 billionに上る72件のローンを完了しました。実現損失の合計は0.2%であり、当社が非常に誇りに思う実績です。同業他社の中でも、間違いなく最良の水準の一つです。

これらのオフィスローンの解決は、従来からのオフィス向けエクスポージャーを削減するだけでなく、ポートフォリオ全体の構成を改善するうえでも大きな前進です。将来の利益成長を牽引する新規投資に資本を再配分する能力も高まります。2026年に満期を迎える残り唯一のオフィスローンは、シカゴ郊外にある稼働率95%の物件を担保とする$23.5 millionのローンです。今後の対応についてスポンサーと積極的に協議しており、第4四半期に最新情報をお伝えする予定です。さらに、ポートフォリオの約80%は、金利がより高い環境下にあった2024年以降に組成されたものです。このことは、現在の事業環境において当社に有利に働き、ポートフォリオの将来の運用状況に対する見通しを高めています。今後も、規律ある引受審査基準とリターン目標を満たす投資に、積極的に資本を投じることに注力していきます。

案件パイプラインは引き続き堅調で、現在、総額$120 million超のローン3件についてデューデリジェンスを進めており、今後数週間のうちに実行する見込みです。現時点での見通しに基づき、持続可能な配当カバレッジを2027年上半期に達成できると見込んでいます。この時期の変更は主に、一部のローン実行が想定より遅れていることを反映したものであり、ローン組成に関する前提に変更があったわけではありません。現在の四半期配当$0.28 per shareを維持する方針に変わりはありません。活発な案件パイプライン、拡大する融資余力、そして従来からのオフィス向けエクスポージャーの継続的な削減により、セブン・ヒルズは株主の皆様に長期的な価値を創出できると考えています。それでは、ジェアードに電話を引き継ぎ、現在の市場環境と案件パイプラインについて詳しく説明してもらいます。

トム、ありがとうございます。今年の大半、そして第3四半期の多くの期間において、商業用不動産の資本市場は堅調に推移しました。金利の変動が続き、インフレへの懸念、エネルギーコストの上昇、地政学的な不確実性が続く中でも、取引活動は堅調で、資金調達活動も活発でした。最近の長期米国債利回りの急上昇と、フェデラルファンド金利の今後の推移をめぐる不確実性の高まりにより、現在、多くの市場参加者にとって環境がより厳しくなっています。買い手、売り手、貸し手が現在および将来の金利環境を踏まえてリターン見通しを調整する中、売買取引の活動が減速する兆しが見え始めています。また、市場環境の変化を受け、一部の貸し手が融資条件の提示を見直したり、取引を再検討したりせざるを得ないケースが増えています。

こうしたケースの多くでは、金利上昇によって融資条件が大幅に変わったり、貸し手が案件から完全に撤退したりしています。金利変動の高まりや不動産売却活動の減速の可能性にもかかわらず、引き続きデット資金への需要は大きいと見ています。これは、2021年、2022年に組成され、今後数年間に満期を迎える融資が相当な規模に上るためです。この状況は、セブン・ヒルズにとって意義のある、持続的な投資機会を引き続き生み出すと考えています。現在のマクロ経済環境は、価値創出の手段として金利低下に頼るのではなく、担保資産の質、スポンサーの信用力、個別の事業計画の妥当性に基づいて案件を発掘・評価できる貸し手にとって有利になるはずです。

その点、従来型の貸し手の融資規模の基準には合わなくなった魅力的な融資機会が複数見られます。スポンサーは、柔軟な資金と、セブン・ヒルズのように確実な取引実行を提供できる貸し手を必要としています。引き続き、物流施設や集合住宅に加え、小売施設、メディカルオフィス、セルフストレージ、学生向け住宅など、さまざまな種類の不動産に投資機会が見られます。質の高い案件をめぐるオルタナティブレンダー間の競争は依然として激しいものの、新規投資の価格条件は改善しており、現在は価格に加えて、確実な取引実行が重視されています。こうした環境は、魅力的なリスク調整後リターンを引き続きもたらし、継続的な資本投下を支えると考えています。今後を見据えると、当社のパイプラインの案件活動は引き続き堅調です。トムが述べたとおり、現在、市場で3件の融資案件を進めています。

借り換え需要は、今後も当社のパイプラインと融資実行活動を支える重要な要因になると予想しています。それでは、マットに電話を引き継ぎ、当社の業績について説明してもらいます。