WPカレイ 2026年 第3四半期 決算説明会

皆さま、おはようございます。本日は2026年第3四半期の決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。始める前に、本日の説明会での発言の一部は過去の事実ではなく、将来予想に関する記述とみなされる可能性があることを、皆さまに改めてお伝えします。実際の業績がW. P. Careyの予想と大きく異なる可能性のある要因については、 当社のSEC提出書類に記載されています。本説明会の録音は、当社ウェブサイトwpcarey.comの投資家向け広報セクションでオンライン再生できるようになり、約1年間保管されます。また、同ページでは、投資家向けプレゼンテーションやその他の関連資料もご覧いただけます。それでは、W. P. Careyの 最高経営責任者（CEO）、ジェイソン・フォックスに進行を引き継ぎます。

皆さま、おはようございます。ご参加いただき、ありがとうございます。当社は2026年を通じて高い水準で事業を遂行しており、AFFOの1株当たり成長率の見通しをさらに引き上げることができました。当社は、今年のネットリース業界で最も高い成長率の一つになると考えています。重要なのは、当社の成長が事業全体にわたる幅広い勢いに支えられていることです。年初来の投資活動は当初の予想を引き続き上回っており、通期の投資額ガイダンスのレンジ下限を引き上げることができました。長期金利が最近急上昇したことで、第4四半期の取引活動の見通しは予測しにくくなっていますが、引き続きレンジの上半分に到達できると見ています。当社のAFFO成長は、賃料増額条項の強さにも引き続き支えられており、取引活動に左右されない、収益成長の重要な源泉となっています。

当社のポートフォリオは好調に推移しており、2026年残りの期間における賃料損失の見通しを引き下げています。さらに先の2027年を見据えると、現在見られている価格改定の初期兆候を好意的に受け止めています。今年調達した多額の資本を背景に、魅力的な投資機会が引き続きあれば、投資を継続できる非常に良好な態勢にあります。2027年と2028年にはそれぞれ満期を迎える債券が1本のみであるため、金利が高止まりした場合でも、借り換えによる逆風へのエクスポージャーは管理可能と考えています。本日はまず、年初来の進捗状況と、第4四半期から2027年にかけての取引市場の見通しについて、当社の考えを簡単にご説明します。CFOのトニ・サンゾーネからは、業績とガイダンスに加え、ポートフォリオおよびバランスシートの一部についてご説明します。アセットマネジメント責任者のブルックス・ゴードンも同席し、皆様からのご質問にお答えします。

まず、投資活動からご説明します。年初来、当社は約$1.6 billionの投資を完了しており、加重平均の初期現金キャップレートは7.5%です。キャップレートは、上期と比べて段階的に上昇しています。第3四半期に完了した投資案件と、第4四半期に完了を見込む案件のキャップレートは、平均で7%台半ばから後半となっています。これにより、平均利回りは9%台半ば以上となり、案件によっては10%に近づいています。当社は引き続き、さまざまな種類の物件やキャップレートにわたって投資を行っています。今年の投資額の大半は、近年の投資傾向と同様に、倉庫および産業用不動産に向けられています。同様に、地域別に見ると、米国と欧州の構成比は、過去の投資実績とおおむね同じ水準を維持しています。

既存ポートフォリオは、増床、テナントの要望に応じた施設開発、再開発プロジェクトなど、重要な投資機会を引き続き提供しています。ケアリー・テナント・ソリューションズの取り組みに支えられ、これらのプロジェクトを通じて、魅力的なリターンで資本を投じながら、テナントとの関係を深めることができます。現在、11件のプロジェクトが進行中で、今後12～24か月の間に投資額を約$325 million押し上げる見込みです。このうち約$95 millionは第4四半期に引き渡し予定です。こうしたプロジェクトでは、従来のルートで取得した投資案件と比べて、キャップレートが高く、リース期間も長い傾向が続いています。続いて、第4四半期の投資活動に焦点を当ててお話しします。市場全体の取引環境が金利上昇に適応し続けるなか、第4四半期の取引時期には不確実性が生じています。特に、現在の環境では成立までに時間がかかる可能性がある、企業間の大型取引に関連したパイプライン案件でその傾向が見られます。

こうした取引が想定どおりのスケジュールで進めば、投資額のガイダンスレンジの上半分に届く道筋が見えてくる可能性があります。ただし、より明確な見通しが得られるまでは、年内残りの期間について慎重な見通しを維持し、下限のみを小幅に引き上げます。その結果、全体のレンジは$1.8 billion-$2.1 billionとなります。次に、資本の調達源についてお話しします。当社のバランスシートは引き続き非常に健全で、決済可能な約$540 millionの先渡し株式を含む十分な流動性を確保しており、レバレッジも目標レンジの下限にあります。さらに来年を見据えると、不動産ポートフォリオから年間約$300 millionの内部留保キャッシュフローを生み出す見込みであり、これも重要な株式資本の調達源となります。通常の資産売却に加え、投資収益の増加につながる資産売却を実施する柔軟性も維持しています。

投資活動や相対的な価格を踏まえ、必要に応じてこの資本調達源をさらに活用できます。2027年下半期からは、ライネージ株式も新たな流動性の調達源となります。これらの調達源を合わせることで、株式資本市場にアクセスする必要なく、2027年を通じて投資収益の増加につながる資本投下を継続できる、非常に有利な体制が整います。資金需要が十分に賄われ、借り換えの必要も限られているため、当社は強固な基盤のもとで2027年を迎えます。したがって、残る主な論点は、売り手が金利上昇環境にどれだけ早く適応するか、そしてそれが投資活動にどのような影響を及ぼすかです。類似案件のキャップレートは上昇し始めていますが、すべての売り手がすぐに期待価格を見直すわけではありません。そのため、買い手と売り手の価格差が広がり、取引活動が鈍化する期間が生じる可能性があります。

ただし、長期金利が高止まりすれば、来年もキャップレートには上昇圧力がかかり続けると予想しています。最終的には、当初キャップレートが7%台後半、一部では8%台となる水準で取引する機会が増えるはずです。その間も、魅力的な投資機会を追求しつつ、現在の市場環境を反映した利回りとリターンの実現に努めています。その際、足元の資本コストに加え、すでに調達した資本に適用される、より有利な価格条件も考慮しています。物件タイプや地域にわたる分散投資を行っているため、幅広いキャップレートの案件が見込まれます。価格が適切に調整され、スプレッドが魅力的な水準にある機会を見つけるうえで、当社は十分な体制を整えていると考えています。また、当社の投資活動の大半はセール・リースバックによるものであり、こうした取引は多くの場合、企業の資金需要を背景に行われる点も忘れてはなりません。

多くの場合、成長資金の調達、M&Aの実施、バランスシートの強化など、調達資金の具体的な使途があります。その結果、こうした企業の多くは定められた期間内に資本を調達する必要があり、2027年も魅力的な投資機会を支える要因になると考えています。セール・リースバックに注力することで、当社はより高い価格決定力も得られます。そのため、特に小規模な投資適格の一般小売に重点を置く市場分野と比べ、ネットリース市場の他の分野よりも価格の調整が速く進むと予想しています。外部成長に加え、来年の利益成長の相当部分は、すでに当社のポートフォリオに織り込まれています。2027年の契約ベースの既存店成長率は、今年見込む2%台半ばをやや上回ると予想しています。これは、足元のインフレ予測に加え、賃料エスカレーションのほぼ半分がCPIに連動していることを反映しています。

比較的高い賃料上昇率と相まって、当社はネットリース同業他社とは異なる独自の特性を備えています。より予測可能な成長源となり、インフレ上昇に対するヘッジとなるほか、利益成長を実現するうえで取引市場の環境に依存する度合いも全体として低くなります。ここでいったん説明を区切り、トニに引き継いで、業績、ガイダンス、バランスシートについて詳しく説明してもらいます。

ジェイソン、ありがとうございます。皆さん、おはようございます。本題に入る前に、新しい投資家向けプレゼンテーションについて簡単にお知らせします。ポートフォリオ、戦略、成長の主な原動力について、より包括的にご紹介できるよう内容を更新・拡充しました。当社ウェブサイトの投資家向け情報のページに掲載しています。それでは、業績とガイダンスから説明します。第3四半期の1株当たりAFFOは$1.33で、前年同期比$0.08、6.4%増となりました。投資活動と賃料成長が引き続き堅調だった一方、先渡し株式の決済による影響が一部相殺要因となりました。第2四半期と比べた1株当たりAFFOの$0.01減少は、主にその他のリース関連収入の計上時期によるものです。この収入は予想どおり第2四半期に多く計上されており、当初のガイダンスにも織り込んでいました。

通期では、2026年の1株当たりAFFOの見通しをさらに引き上げるとともにレンジを絞り、$5.23から$5.29としました。中央値を$0.03引き上げており、前年同期比5.8%の成長を示唆しています。ジェイソンが述べたとおり、今年実現する1株当たりAFFOの成長率は、ネットリース業界でも最高水準の一つになると考えています。成長の基礎的な原動力は引き続き堅調ですが、当社のAFFOガイダンスは第4四半期の減少を示唆しています。その一因は、一部の再リースに伴う賃料免除の影響です。この点については後ほど改めて説明します。当社のポートフォリオは引き続き良好に推移しており、テナントからの賃料回収は堅調で、信用事由に起因する新たな賃料の滞納もありません。第3四半期には、ヘルウェグから期間全体にわたる賃料を回収し、未払いとなっていた6月分の賃料も受領したことで、賃料回収額は予想を上回りました。

これを受け、テナントの信用事由による潜在的な賃料損失の推定額を、従来の$7 millionから$10 millionから、$3 millionから$5 millionへ引き下げます。中央値ではABRの25ベーシスポイントに相当します。今年はヘルウェグへの総エクスポージャーの縮小が順調に進み、第3四半期末までに同社は上位25社のテナントから外れました。これには、より信用力の高い運営事業者との新規賃貸借契約の締結が含まれます。ヘルウェグが11月末に残る賃貸借契約を解約した後、従来の賃料の約100%を回収し、賃料は2026年後半から2027年半ばにかけて発生する予定です。残るヘルウェグ店舗の売却は、今年の残りの期間から2027年初めにかけて完了する見込みです。