CBREグループ 2026年 第3四半期 決算説明会

皆様、おはようございます。CBREの2026年第3四半期決算説明会にようこそ。本日早く、当社ウェブサイトにプレゼンテーション資料を掲載しました。これをご覧いただきながら、当社の準備した説明をお聞きいただけます。また、追加の補足資料を含むExcelファイルも掲載しています。本日のプレゼンテーションには、将来の見通しに関する記述が含まれています。これには、当社の事業見通し、事業計画、資本配分戦略、ならびに利益、純レバレッジ、フリーキャッシュフローの見通しに関する記述が含まれますが、これらに限定されません。これらの記述にはリスクや不確実性が伴い、実際の業績や動向が大きく異なる可能性があります。これらの記述に影響を及ぼす可能性のあるリスクやその他の要因については、本日朝の決算発表資料および当社のその他のSEC提出書類をご覧ください。本日の電話会議で取り上げる非GAAP財務指標について、最も直接的に比較可能なGAAP指標との調整表と、これらの指標に関する説明を、プレゼンテーション資料の付録に掲載しています。

説明の中で業績を予想と比較して述べる場合、特に断りのない限り、7月に開催した2026年第2四半期決算説明会で提示した見通しに対する実績を指します。特に断りのない限り、ここで述べる成長率はすべて米ドルベースです。また、念のため申し添えますが、当社の安定性の高い事業には、施設管理、重要インフラサービス、物件管理、プロジェクト管理、ローンサービシング、評価、その他のポートフォリオサービス、および投資運用事業の継続的な運用報酬が含まれます。当社の取引関連事業には、不動産売買、賃貸仲介、住宅ローン組成、投資運用事業の成功報酬およびインセンティブ報酬、ならびに開発報酬が含まれます。本日の電話会議には、会長兼CEOのボブ・サレンティックと、最高財務責任者のエマ・ジアマルティーノが同席しています。それでは、3ページをご覧ください。ボブに電話会議を引き継ぎます。

ありがとうございます、シャンディ。皆様、おはようございます。CBREは今四半期も堅調な業績を達成し、事業の重点領域で戦略的な進展を続けました。財務面では、売上高が13%増加し、コアEPSは28%改善しました。底堅い事業と取引関連事業はいずれも二桁成長となりました。戦略面では、BOEセグメントの一部として運営する重要インフラサービス事業と、全社で展開するより広範なインフラサービス事業の双方で、引き続き前進しました。改めてご説明しますと、重要インフラサービス事業は主に、データセンター向けのネットワークインフラサービス、MEPプロジェクト、施設管理で構成されています。火曜日に発表したオンネックの買収は、この事業領域に該当します。重要インフラサービスの2027年の売上高は、約$4.5 billionに達する見込みです。

重要インフラサービス事業以外のインフラサービス業務は、主に、プロジェクトマネジメントにおける交通・エネルギー資産およびデータセンターの建設監理、ならびにデータセンターの売買・賃貸・資金調達の仲介やアドバイザリーサービスで構成されています。これらの業務を含めると、インフラサービス全体の売上高は2027年に約$7 billionに達し、今年から40%超成長する見込みです。開発事業におけるデータセンター用地の売却があれば、これらの売上高に上乗せされます。今後を見据えると、当社の事業には、互いに相殺し合う2つの大きな相反する動向が影響しています。1つ目は、インフラサービス事業において、引き続き並外れた成長と投資が見込まれることです。2つ目は、金利環境を踏まえ、不動産資本市場の動向に左右される事業に下押し圧力がかかると予想していることです。それでは、エマに電話会議を引き継ぎます。

ありがとうございます、ボブ。皆様、おはようございます。まず、セグメント別の業績について詳しくご説明します。アドバイザリーサービス全体の売上高は11%増加しました。グローバルのリーシング売上高は6%増加しましたが、地域によってまちまちの結果となりました。リーシング売上高はEMEAが21%増と最も高い伸びを示し、特に英国が際立ちました。APACは2%増となり、インドと太平洋地域の堅調さが北アジアの軟調さを補いました。米国のリーシング売上高は4%増加しました。産業用が16%増と押し上げた一方、オフィスのリーシングは2%減少しました。強固な案件パイプラインを有しており、第4四半期の世界のリーシング売上高は1桁台後半から2桁台前半の伸びを見込んでいます。世界の不動産売却売上高は28%増加しました。米国が37%増とけん引し、産業用と小売の成長加速が寄与しました。米国以外では、EMEAの売却売上高が8%増加し、特に英国が33%増と大幅に伸びました。アジア太平洋地域は、日本の堅調な成長にけん引され、10%増となりました。

住宅ローン組成売上高は1%増加しました。民間資本からの資金調達が2桁増となった一方、政府系機関向け融資の減少が相殺要因となりました。民間資本の活動は、デットファンドと保険会社がけん引しました。金利上昇環境のもと、借り手は変動金利型を選好しました。長期金利が上昇する市場環境では、政府系機関は競争が難しい状況です。アドバイザリーのセグメント営業利益は16%増加しました。次に、ビル運営・エクスペリエンス（BOE）についてですが、売上高は17%増加しました。成長を引き続きけん引しているのは重要インフラサービスで、売上高は80%増加しました。データセンターサービスソリューションに対するハイパースケーラーからの強い需要に加え、昨年11月に買収したピアースの寄与も成長要因となりました。ボブが述べたように、オンネックの買収に合意しており、年末頃の買収完了を見込んでいます。オンネックを含めた場合、重要インフラサービスの事業ラインは過去12カ月間に約$3 billionの売上高を計上したことになります。

ファシリティマネジメントの売上高は13%増加しました。企業向けファシリティマネジメントの成長は、テクノロジー、金融サービス、エネルギー分野の顧客がけん引しました。一方、地域向けファシリティマネジメントは、南北アメリカで25%を超える成長を達成したほか、アジア太平洋地域と西欧でも堅調さが続き、成長が加速しました。BOEのセグメント営業利益は21%増加しました。プロジェクトマネジメントでは、売上高が3%増加し、顧客への立替費用は4%減少しました。企業による不動産設備投資の減速が見られました。これをインフラ売上高の力強い伸びが大幅に補いました。顧客の債務不履行に関連するAPACでの一時費用が成長率を6ポイント押し下げたものの、プロジェクトマネジメントのセグメント営業利益は9%増加しました。不動産投資部門のセグメント営業利益は、前年同期の$73 millionから$166 millionに増加しました。業績改善は、データセンター用地の売却に加え、その他資産の収益化によるものです。

金利の最近の上昇を踏まえて価値を調整すると、開発ポートフォリオに含まれる未実現利益は現在、合計約$800 millionに上ると考えています。データセンター用地の売却があれば、$800 millionに加えて利益がさらに計上されます。投資運用部門では、継続的な資産運用報酬が増加したものの、共同投資のリターンが減少したため、営業利益は12%減少しました。当四半期末の運用資産残高は$155 billionを超え、新規資本を約$2 billion調達しました。これは第2四半期の$1.6 billionから増加しています。次に、フリーキャッシュフローと資本配分についてご説明します。直近12カ月ベースのフリーキャッシュフローは合計$1.8 billionでした。通期では、フリーキャッシュフロー転換率を目標レンジの75%-85%内に収める見通しに変わりはなく、年末の純レバレッジは1倍をやや上回る水準になると予想しています。

引き続き、長期的な追い風の恩恵を受ける分野でのM&Aを優先しており、特にデータセンターとインフラに注力しています。Onnecの買収にも、その方針が表れています。今後の見通しについては、先にお示しした2026年のコアEPSガイダンスを$7.80-$7.90の範囲で据え置きます。これは中央値で23%の成長を示しています。ボブが説明したとおり、当社の事業では相反する動きが見られています。インフラ事業では、引き続き特に高い成長が見込まれます。一方、不動産資本市場の動向に左右される事業では、成長率の低下がその一部を相殺する見込みです。その結果、2027年もコアEPSで15%成長を達成できる道筋が見えています。それでは、オペレーター、質疑応答を始めてください。

はい、ありがとうございます、トニー。ボブと私が冒頭の発言で申し上げたとおり、当社の事業では相反する動きが見られています。もちろん、不動産資本市場事業には逆風が吹いていますが、インフラサービスやデータセンターをはじめとする底堅い事業の大幅な成長が、それを大きく補っています。オネックに関して、プレスリリースでお伝えした数字を改めて申し上げます。来年、2027年には、クリティカル・インフラストラクチャー・サービスの売上高が$4.5 billionに、インフラ事業の売上高が$7 billionに達すると見込んでいます。つまり、ここには非常に大きな成長余地があります。各事業セグメントについて大まかにご説明します。まず、比較的見通しやすいBOEとプロジェクトマネジメントについては、これまでと同様のペースで安定的に成長すると予想しています。

アドバイザリーは、資本市場の減速を踏まえ、90日前に予想していたよりも減速する見込みですが、来年も成長は続くでしょう。次にREIでは、投資運用事業はおおむね横ばいとなる一方、データセンター用地の売却を含め、開発資産の収益化を見込んでいます。ただし、その結果には幅があります。また、M&Aも増える可能性が高いと見ています。特にデータセンター分野で有力な案件パイプラインがあり、2027年にはさらに多くの案件を実施する見込みです。これらをすべて合わせると、15%の成長に向けた道筋に自信を持っています。今回の状況は、当社のビジネスモデルが意図したとおり、また当社が形作ってきたとおりに機能している好例だと申し上げたいと思います。資本市場事業が減速する環境にあっても、底堅い事業がそれを補い、2桁成長を実現できます。