イーストグループ・プロパティーズ 2026年 第3四半期 決算説明会

ありがとう、ケイシー。皆様、おはようございます。まず、当社チームに感謝を伝えたいと思います。堅調な年となっている今年、今四半期も良好な実績を積み上げることができました。達成した成果を誇りに思います。四半期業績は、ポートフォリオの質の高さと、産業用不動産市場の底堅さを示しています。今四半期の主な実績として、FFOは1株当たり$2.45となり、ガイダンスの中央値を$0.04上回り、2025年第3四半期比で7.9%増加しました。年初来の1株当たりFFOは7.7%増加しています。10年以上にわたり、四半期ごとの1株当たりFFOは、前年の同じ四半期に報告された1株当たりFFOを上回っています。まさに長期的な成長トレンドです。四半期末の賃貸率は97.3%、稼働率は96.5%でした。また、四半期末の既存物件の稼働率は97%と、特筆すべき水準でした。今四半期に契約した賃貸借契約の賃料改定率は、GAAPベースで36%、現金ベースで21%でした。

年初来の実績も同様で、GAAPベースと現金ベースでそれぞれ36%、20%でした。既存物件の現金ベースのNOIは、今四半期に7.1%増加し、当社の予想を上回りました。年初来では8.2%増となっています。最後に、当セクターで最も分散された賃料構成を有しており、上位10社のテナントが占める賃料の割合は6.5%に低下しました。これは前年第3四半期から40ベーシスポイントの低下です。経済環境にかかわらず収益を安定させるため、地理的な分散とテナントの多様化を戦略的な手段として目指しています。まとめますと、業績には満足しており、今回も業績ガイダンスを引き上げることができました。今四半期に締結した賃貸借契約の件数に加え、引き続き見込み顧客からの引き合いが活発であることにも期待しています。それでは、リードから四半期の概要について詳しくご説明します。

ありがとうございます、マーシャル。皆さん、おはようございます。第3四半期は堅調な業績を達成し、事業の3つの柱である運営、開発、投資のすべてにおいて、数々の社内記録を更新しました。産業用不動産への需要は安定しており、事業環境も引き続き健全です。当社物件に対する需要は、多様で幅広い分野に及んでいます。こうした需要は、電子商取引、先端製造業、データセンター関連用途など、複数の追い風に支えられています。テナントは、現代的で機能性の高い建物において最終消費者に近い立地をますます求めており、これはイーストグループのポートフォリオとよく合致しています。その結果、既存建物の賃貸借契約を2.9 million square feet締結し、イーストグループの新記録を樹立しました。開発については、浅型ベイ型産業用不動産の供給環境は引き続き良好です。新規開発の採算性は多くの地域競合他社にとって厳しさを増しており、これにより新規供給が抑制されると見込まれます。

その結果、開発許可を取得済みの土地、地域市場に関する専門知識、実績ある開発プラットフォームの価値は高まり続けています。開発パイプラインの賃貸契約の勢いを受け、予定する開発着工額を$390 millionに引き上げる自信が持てました。これはイーストグループにとって新記録となる見込みです。また、今四半期には3カ所の土地を取得し、保有土地を拡大しました。うち2カ所は既存のパークでの開発を拡張するもので、3カ所目は主要な成長市場の一つであるサウスフロリダでの新規開発を支えるものです。

最後に投資についてですが、第3四半期および10月までに、合計$320 millionを投じて5件のプロジェクトを取得しました。当社の強固な財務基盤により、資本市場の流動性が逼迫する中で好機を捉えることができました。これらのプロジェクトはいずれも既存市場での当社のプレゼンスを深め、長期的に当社のプラットフォームを強化するものです。続いてステイシーから、更新した2026年ガイダンスの前提など、いくつかのトピックについて説明します。

リード、ありがとうございます。皆さん、おはようございます。当社は第3四半期の好調な業績を誇りに思います。これは、チームの優れた実行力、ポートフォリオの質、そして事業を展開する市場の強さを反映しています。マーシャルが述べたように、第3四半期のFFOはガイダンスの中央値を上回りました。主な要因は、同一物件純営業利益が予想を上回ったことです。キャッシュベースでは、同一物件純営業利益の予想を170ベーシスポイント上回り、前年第3四半期比で7.1%の成長を達成しました。月末時点の同一物件平均稼働率は96.9%となり、予想を50ベーシスポイント上回りました。また、月末時点のポートフォリオ平均稼働率も96.1%となり、予想を50ベーシスポイント上回りました。稼働率が予想を上回ったことに加え、新規契約および更新契約の賃料改定率も引き続き堅調でした。好調な四半期の運営実績に加えて、開発プロジェクトと利益増加につながる買収機会の双方に積極的に資本を投じました。

これらの投資と第4四半期に予定している投資の資金を確保するため、第3四半期に総額$485 millionの先渡し株式契約を締結しました。今年前半の取引による既存の先渡し契約と合わせると、現在、加重平均価格が1株当たり約$202の先渡し株式契約が$695 million残っています。第4四半期の資金調達計画には、$675 millionの無担保銀行融資枠の継続利用が含まれます。四半期末時点の借入残高は$195 millionでした。第4四半期が進む中、無担保銀行融資枠の返済に充てるため、先渡し株式契約の決済を進める予定です。これらはすべて、最近取得した不動産$325 million分に加え、土地の取得や開発着工の増加に伴う支出、さらに第4四半期に満期を迎える無担保債務$140 millionを含む、短期的な投資活動の資金に充てます。

当社のバランスシートは引き続き健全で柔軟性があり、四半期末時点の負債比率（負債／時価総額）は14.6%、第3四半期の年率換算負債／EBITDAre倍率は3.2倍、利息・固定費カバレッジ倍率は14.7倍でした。この財務基盤の強さにより、絶えず変化する投資環境の中でも、魅力的な開発・買収機会を追求できます。第4四半期のFFOは$2.47-$2.53の範囲、1株当たり中央値は$2.50と見込んでおり、従来の第4四半期予想を$0.02上回ります。通期では、2026年のFFOガイダンスの中央値を$0.06引き上げ、1株当たり$9.65としました。これは2025年の実績を7.5%上回る水準です。既存物件の現金ベース純営業利益は引き続き力強く推移すると予想しており、通期ガイダンスの前提の中央値を70ベーシスポイント引き上げ、7.5%としました。

こうした強い見通しは、稼働中の賃貸契約および予算に織り込んだ賃貸契約の賃料上昇と、既存物件の稼働率が97%になるとの予想に支えられています。これは従来のガイダンスを30ベーシスポイント上回ります。現在、運営中のポートフォリオの月末平均稼働率は95.9%と予想しており、従来のガイダンスから20ベーシスポイント上昇しています。リードが述べたように、2026年の開発着工見込みを$65 million引き上げ、$390 millionとしたことをうれしく思います。年初来で$285 million分の開発プロジェクトに着工しており、第4四半期には$105 million分の着工を予定しています。開発着工全体の増加は、年初来で実現した開発物件の賃貸契約の好調さと、現在の賃貸市場の環境を反映しています。すでに進行中のプロジェクトと第4四半期に着工予定のプロジェクトは、賃貸が進み稼働が安定するにつれて、将来の利益成長を支える重要な基盤となります。

また、通期の買収ガイダンスを$145 million引き上げ、$360 millionとしました。投資活動の拡大を支えるため、2026年のグロス資本調達額のガイダンスを$300 millionから$625 millionに引き上げました。資本市場の動向を引き続き注視し、年の進行に応じて柔軟に対応していきます。現在、賃料の回収状況は引き続き健全で、テナント監視リストにも大きな変化はありません。それでは、マーシャルから最後にコメントを申し上げます。