ラダー・キャピタル 2026年 第3四半期 決算説明会

おはようございます。本日はご参加いただき、ありがとうございます。Ladderは好調な第3四半期となりました。分配可能利益は$44.7 million、1株当たり$0.35となり、調整後レバレッジは2.5倍と控えめな水準でした。業績には、フロリダ州ジャクソンビルにある当社最大のネットリース資産であるオフィスキャンパスの売却益$31 millionが含まれています。今回の売却は、不動産ポートフォリオにおいて取得原価を上回る価値を実現できることを示す、また一つの明確な事例です。当社は年初に示した計画を実行しており、今四半期の結果はその進捗を反映しています。今四半期には、特に3つの点が際立っています。簿価が増加したこと、ローンポートフォリオの大半が新しいヴィンテージでレガシーローンが限られていること、そして金利上昇に備えた態勢が整っていることです。これらはいずれも、今後の利益を下支えします。まず、簿価についてです。減価償却前の1株当たり簿価は、今四半期に横ばいを維持しただけでなく、13.44ドルから13.50ドルに上昇しました。主な要因は、ジャクソンビルのオフィスキャンパスの売却益です。

この増加は、2022年末以降堅調に推移してきた簿価をさらに押し上げるものであり、当社ポートフォリオの優れた信用実績を反映しています。ジャクソンビルの売却に加え、第2四半期にマイアミの最大のレガシーオフィスローンが全額返済されたことも、その最新の証拠です。次に、当社のローンポートフォリオは新しいヴィンテージが中心です。当社のローンの約90%は、2024年後半以降に組成されました。これらのローンは、金利がより高い環境下で、リセット後のベースにおいて保守的なローン・トゥ・バリュー比率で引き受けられました。これにより、現在の金利環境に対してポートフォリオは適切な位置にあり、今後もポートフォリオを拡大する余地があると考えています。3つ目は、金利上昇に備えた態勢が整っていることです。

負債の50%超が固定金利であるため、変動金利資産の金利がリセットされて上昇すると、負債コストは変わらない一方で、収益は増加します。シニア担保資産を保有し、レバレッジが控えめな商業用モーゲージREITの中で、唯一の投資適格格付けを有する当社のビジネスモデルは、さまざまな景気サイクルを乗り越えてきました。ラダーは創業から18年、上場から13年、債券発行体となってから14年になります。当社は、意図的にミドルマーケットに特化しています。平均ローン額は約$30 million、平均投資額は約$15 millionです。この細分化と分散により、単一の資産、スポンサー、または市場へのエクスポージャーが抑えられています。インサイダー保有比率が高く、利害が明確に一致していることに加え、これも簿価が安定して推移してきた理由の1つだと考えています。投資活動についてです。第3四半期は金利が上昇する中、選別的な投資を続けました。

新規投資額は$703 millionで、その内訳は、魅力的な利回りの主にAAA格付けの証券$481 millionと、総額$222 millionの新規バランスシートローン7件です。返済、売却、償却分を差し引くと、ローンと証券を合わせたポートフォリオは約$570 million増加しました。年初来の新規ローン組成額は$1.4 billionに達し、すでに2025年の実績に並んでいます。また、ローンポートフォリオは直近12カ月で50%超拡大しました。現在、バランスシートローンは総資産の約半分を占めています。この比率を今後も高めていくことを目指していますが、柔軟性は維持します。9月に入り始めたように、金利上昇によって融資活動が鈍化する場合は、リスク調整後リターンが最も高いと判断する分野に資本を振り向けます。この点については、ブライアンから詳しくご説明します。

とはいえ、十分な流動性があり、今後数四半期は返済も低水準にとどまる見込みです。そのため、信用面で妥協することなく、ローンポートフォリオを拡大し続ける態勢が整っています。証券ポートフォリオです。第3四半期には、主にAAA格の証券を魅力的な利回りで$481 million取得し、10月に入ってからも購入を続けました。9月30日時点で、証券ポートフォリオは合計$2.3 billionとなり、総資産の37%を占めています。加重平均利回りは5.5%です。ポートフォリオの99%が投資適格で、97%がAAA格です。加重平均デュレーションは約3年です。デュレーションが短く、流動性が高く、大部分が変動金利であるため、当社の証券ポートフォリオは現在の市場で魅力的な利回りを生み出すとともに、ローンのリスク調整後リターンが最も高いと判断できる場合に資本を移すための、すぐに活用できる資金源となっています。不動産ポートフォリオです。ラダーは、保有収益に加えて、不動産その他の利益を一貫して計上してきました。この実績については、ブライアンが詳しくご説明します。

先ほど申し上げたとおり、今四半期、フロリダ州ジャクソンビルにあるネットリース方式のオフィスキャンパスの売却を完了しました。この売却により、分配可能利益に$31 millionが寄与し、投資期間全体で18%のIRRを実現しました。当社は簿価を大幅に上回る価格で物件を売却しました。これは、不動産ポートフォリオに内在する価値を示しています。自社株買いです。当社は、株価が割安だと考えています。第3四半期には、1株当たり平均$9.38で$8 million分の自社株を買い戻しました。これは、1株当たり$13.50の減価償却前簿価に対して31%のディスカウントに相当します。この水準での自社株買いは簿価の増加につながります。また、ローンの成長や不動産利益と並んで、株主価値を創出する手段の一つとなっています。

最後に、今四半期は当社の計画が機能していることを示しました。ローンおよび証券ポートフォリオは拡大しました。不動産ポートフォリオで大きな利益を実現し、固定金利負債のコストが変わらない中、変動金利資産からの収益は増加しました。今後数四半期に向けた計画に変更はありません。ローンポートフォリオを拡大し、リスク調整後リターンが最も高いと判断する分野に資本を投じ、各事業で利益を実現します。これらすべてを、ラダーを常に特徴づけてきた規律ある信用管理のもとで進めていきます。これらの施策が利益の拡大を促し、配当を支え、長期的な価値を創出すると考えています。最後に、お約束したとおり、株主の皆様に当社の考えを直接お伝えする取り組みを始めており、今後数カ月にわたって対話を続けていきます。お伝えしたいことは明快です。経営陣と取締役会はラダー株式の13%を保有しており、合わせて当社の最大株主グループです。そのため、私たちは皆様と同じ点に注力しています。元本を守り、利益を拡大し、長期的な価値を築くことです。

それでは、ポールに引き継ぎます。

パメラ・マコーマック、ありがとうございます。皆様、おはようございます。第3四半期に、ラダーは4,470万ドル、1株当たり$0.35の分配可能利益を計上しました。過去に引当済みの貸付損失を実現損失として計上した影響を除くと、第3四半期の利益は1株当たり$0.38でした。当社のバランスシートは引き続き強固です。当社は適度なレバレッジと耐性の高い投資適格の資本構成を維持しており、魅力的な資本コストで無担保債務が総負債の69%を占めています。四半期末時点の調整後レバレッジ比率は2.5倍で、無担保リボルビング信用枠の即日利用可能額を含め、7億8,400万ドルの強固な流動性を維持しました。さらに、主にAAA格の無担保有価証券を12億ドル保有していました。12億5,000万ドルの無担保コーポレート・リボルビング信用枠は、引き続き貴重な資産です。同枠により即日流動性を確保し、資金調達の柔軟性を高めることで、資本配分戦略の実行力を支えています。

リボルビング信用枠に加え、投資適格の無担保社債市場にアクセスできることで、長期の固定金利無担保債務を通じて成長資金を調達できます。市場を注意深く注視しており、無担保債市場は今後もラダーにとって重要な資金調達源であり続けると見込んでいます。パメラ・マコーマックが述べたとおり、今四半期の金利上昇により、当社のバランスシートの資金調達方法がもたらすメリットが明らかになりました。9月30日時点で、当社の負債の57%は固定金利で、その大半は加重平均クーポン5.3%の無担保社債でした。これに対し、利息収入を生む資産の92%、金額にして48億ドルが変動金利でした。四半期末時点のバランスシートに基づくと、SOFRが25ベーシスポイント上昇するごとに、分配可能利益は四半期当たり1株約1セント増加すると推定しています。9月30日の四半期末時点で、無担保資産プールは総資産の73%を占めていました。

このプールの88%は、第一順位抵当権付きローン、投資適格証券および使途制限のない現金で構成されています。9月30日時点で、ラダーの減価償却前簿価は1株当たり$13.50で、これは設定済みのCECL引当金$0.35/株を控除した金額です。第3四半期には、普通株式を$8.2 million、すなわち871,000株買い戻しました。加重平均買い戻し価格は1株当たり$9.38でした。2026年年初来では、普通株式を$29.6 million、すなわち3 million株買い戻しました。加重平均買い戻し価格は1株当たり$9.89でした。9月30日時点で、ラダーの自社株買いプログラムの未実行枠は$83.8 millionでした。全体として、当社は引き続き簿価を信頼しており、株価が大幅なディスカウントで取引されている間は、機動的に自社株買いプログラムを活用していく方針です。第3四半期には、1株当たり$0.23の配当を決議し、2026年10月15日に支払いました。

今後も、変動金利資産を中心とする資産構成、固定金利負債、そして継続的なローンの増加が、安定的な配当を支えると考えています。次に、信用の質についてご説明します。9月30日時点で、未収利息計上停止中のローンが2件あり、帳簿価額の合計は$61 millionでした。1件目は帳簿価額が$51 millionで、カリフォルニア州ロサンゼルスのホテルを担保としています。2件目はミネソタ州ミネアポリスのオフィス物件を担保としています。この物件は第4四半期に取得する見込みです。これに備え、このローンに関連する既存のCECL引当金のうち$3.5 millionを償却し、帳簿価額を$9.9 million、すなわち1平方フィート当たり$67としました。