フォー・コーナーズ・プロパティ・トラスト 2026年 第3四半期 決算説明会

本日の電話会議では、当社の信念と前提に基づく将来予想に関する記述を行います。実際の業績は、当社の管理や予測の能力を超える既知および未知の要因の影響を受けます。当社の前提は将来の業績を保証するものではなく、その一部は誤りであることが判明する可能性があります。潜在的なリスクについて詳しくは、fcpt.comでご覧いただける当社のSEC提出書類をご参照ください。本日の電話会議でお伝えする情報はすべて、本日2026年10月29日時点のものです。また、本日の電話会議でお伝えするFFOやAFFOなどの非GAAP財務指標との調整表は、当社の補足資料に掲載しています。それでは、ビルに引き継ぎます。

皆様、おはようございます。技術的な問題が発生し、申し訳ございませんでした。第3四半期の業績と市場の状況について私から最初にお話しした後、パトリックが当四半期の投資活動と現在の資本状況について説明します。2026年はFCPTにとって記録的な年となっています。年初来、物件を総額$410 million取得しており、取得物件の加重平均キャッシュ・キャップレートは6.6%、GAAPキャップレートは7.2%と、いずれも過去最高の取得額となっています。過去12カ月間では、物件を$505 million取得しました。FCPTとして過去最高の取得額を達成する一方で、低い取得原価、保守的な賃料水準、店舗単位での高い収益性、そして業界をリードするテナント運営企業という、長年にわたりFCPTの投資戦略を特徴づけてきた要素を一貫して維持しています。

当四半期の取得額は、最近実行した2件のタームローンで全額を賄いました。これらのローンのクーポンは4%台半ばから5%台前半であり、当社の借入余力を活用することで、過去の投資利回りと比べて200ベーシスポイント超のスプレッドを確保しました。また、8月から配当を月次払いとする方針に変更し、その後、第4四半期の配当を3.5%増額しました。最後に、数週間前、ダーデンが2027年に満期を迎えるオリーブ・ガーデンおよびロングホーンのリース契約をすべて延長し、さらに2028年に満期を迎える一部のリース契約も前倒しで延長したことを発表でき、大変うれしく思います。これらの物件は、2015年のFCPTのスピンオフ以降、ダーデンが初めて延長の判断を行った案件です。今回の延長にあたり、賃料の減額やFCPTによる資本拠出は必要ありません。また、ダーデンの賃料は今後も年率1.5%で増加します。

補足しますと、これらは個別のリース契約であり、いずれのケースでもテナントが契約条件に基づいて延長を決定しました。また、当社は引き続き大幅な分散を進めています。現在、現金賃料に占めるダーデンの割合はわずか40%で、賃料の42%はカジュアルダイニング以外のセクターから得ています。これには、現在16%を占める医療小売、13%を占める自動車サービス、10%を占めるクイックサービスが含まれます。ここで、ここ数カ月で大きく変化した現在の取得環境についてお話しします。投資家からは、こうした変化が当社の案件パイプラインの構築にどのような影響を及ぼすのか、常に質問を受けます。当社の答えは、創業以来、FCPTは資本コストに応じて取得ペースを調整してきたということです。直近では、2023年の金利上昇時にこれを実施しました。

当時は金利上昇により、1株当たり利益の増加につながる投資が難しくなったため、その後、ほぼすべての取得を停止し、2023年後半から2024年半ばにかけて、パイプラインへの案件追加を積極的に抑制しました。要するに、何も買いませんでした。資本コストが改善すると、積極的にアクセルを踏み、その後、2024年から現在までに、1株当たり利益の増加につながる新たな不動産投資に約$1 billionを投じました。資本配分における規律は、当社の事業運営に組み込まれています。当社は取得に関するガイダンスを公表していません。当社チームのインセンティブは取得額に連動していません。この利害の一致により、1株当たり利益の増加につながる場合には成長し、そうでない場合には辛抱強く待つことができます。市場が混乱していない時期に明確な思考の枠組みを整えておくことが、投資家にとって大きな違いをもたらすのは、まさにこうした局面です。他社はスプレッドが縮小する局面ではガイダンスを調整すると述べるかもしれませんが、当社には実際に投資を一時停止してきた確かな実績があります。

簡潔に申し上げると、また明確にしておきますが、FCPTの経営陣は、単に規模を追求するために株主の利益を犠牲にすることはありません。この不安定な環境における当社の状況についてですが、マクロ環境の逆風が続いても十分に対応できる態勢にあると考えています。第一に、当社の分散型の買収戦略により、業界内でも物件1件当たりのリスク額が最低水準の、流動性の高いポートフォリオを構築してきました。当社の賃貸借契約の更新率は非常に高い水準です。稼働率は引き続き99%を大きく上回っており、この数値を報告しているポートフォリオの大半における第3四半期の賃料カバレッジは5.3倍でした。当社の賃料カバレッジは引き続き業界最高水準であり、これは保守的かつ分析に基づく引受審査を反映していると考えています。第二に、中核となるレストランブランドのオリーブ・ガーデン、ロングホーン、チリーズは、引き続き同業他社を上回る業績を上げており、直近の四半期にはそれぞれ売上高が1%、6.8%、10.1%増加しました。

これらのレストランブランドが顧客に提供する価値は非常に大きく、さまざまなマクロ経済サイクルを通じて、一貫した成長実績を示してきました。さらに、ミッション・ペット・ヘルスの物件のカバレッジは6倍を上回っています。不安定な環境において、まさにこうしたポートフォリオが望ましいと考えます。第三に、当社は11年の歴史を通じて、信用損失を極めて低く抑えてきました。これは偶然ではありません。当社は、選定したセクターの有力な事業者と利害を一致させる一方、経験の浅い事業者が多いリースセクターや、賃料が過大な物件を避けています。シンプルな方針を心がけ、電子商取引の影響を受けにくいと考えるセクターで、取得原価が低く、転用性の高い物件を取得しています。最後に触れておきたいのは、昨日発表した初の自社株買いプログラムです。ここでは、自社株買いについて当社がどのように考えているか、詳しくご説明します。

当社の長期的な思考モデルの一つに、緑・黄・赤のゾーンで示すヒートメーターがあります。FCPTの歴史において、過去10年間に赤のゾーンに入ったのは、短期間の数回に限られます。会社分割時と新型コロナ禍の2回が主なもので、この時には自社株買いが経済的に真に合理的でした。現在の市場環境は、当社の創業以来、FCPTの自社株買いにとって最良の機会をもたらしていると考えています。そのため、当社の取締役会は1億ドルの自社株買いプログラムを承認しました。条件が当社の基準を満たせば、このプログラムを活用する方針です。資本配分に関するマイケル・モーブシンの著作に影響を受けた、当社の考え方の手順を説明します。まず、資本コストを明確に上回る物件取得の機会があるかどうかを判断します。

当社は購入する物件の質を非常に分析的に評価しているため、質の基準を徐々に下げることなく、この段階を進めることができます。当社の存続期間の大半はこの段階にありましたが、現在はそうではありません。キャップレートは遅れて金利に追随する可能性がありますが、現時点では、外部のキャップレートは総じて低すぎると考えています。また、当社が保有または入れ替えの対象とする高品質基準を満たす投資案件の大半では、投資スプレッドは薄く、マイナスになる場合もあります。次に、レバレッジが保守的な水準にあることを確認します。バランスシートが金利変動に対して安全な状態にあることを確認したいと考えています。パットはこの点で素晴らしい仕事をしてくれました。当社には近い将来に満期を迎える債務がほとんどなく、金利構成の大部分は固定金利であり、引き続き控えめな目標レバレッジの範囲内にあります。そのうえで、当社株が魅力的な投資機会に当たると考えるかどうかを判断します。

これは、当社が考える本源的価値を下回る水準にあるかどうか、という意味です。最後に、新規取得、債務削減、流動性の維持、自社株買いのリスク調整後リターンを比較します。FCPTはこれまで常に、新株発行価格について規律を守ってきました。同じ考え方に基づき、自社株買いにおいても価格規律を徹底する方針です。市場で自社株を買い戻すたびにこの分析を行い、これらの条件が満たされていることを確認します。また、このプログラムでは一定数の株式を買い戻す義務はなく、いつでも停止または終了できます。つまり、株価評価を重視して運用します。テナントに関する問題がなく、ポートフォリオに強い自信を持っていることから、現在のFCPTの株価は非常に魅力的な投資機会だと考えています。

私個人が最近FCPT株を購入したことは公表されています。これは私にとって机上の議論ではありません。パットに引き継ぐ前に、FCPTへの貢献に対し、ジョシュ・チャンに心から感謝を伝えたいと思います。ジョシュは2016年に入社し、当社のプラットフォーム構築に大きく貢献しました。ジョシュは第4四半期にFCPTを退社し、起業の機会を探る前に、個人的な休暇を取る予定です。ジョシュは今もFCPTの大ファンですし、私たちも彼をとても慕っています。彼は当社の誇る卒業生の一人でもあります。彼の今後の活躍を心から願っています。私自身、パトリック、会社の他のメンバー、そして取締役会を代表して申し上げますが、仕事面でも個人としても彼と知り合えたことを大変うれしく思います。彼がどこに行くことになっても、そこは彼を迎えられて非常に幸運だと思います。パトリック、お願いします。ビル、ありがとう。

まさにそのとおりです。私もまったく同感です。ジョシュは10年来の親しい同僚で、FCPTを代表してきました。彼のこれまでの多大な尽力に深く感謝しています。そのおかげで、当社はスタートアップから、経験豊富なネットリース投資会社へと成長することができました。それでは、貸借対照表についてお話しする前に、第3四半期の買収活動を振り返ります。第3四半期には、加重平均残存リース期間が10年の物件を120件、総額$326 millionで取得しました。加重平均のキャッシュ・キャップレートは6.6%、GAAPベースのキャップレートは7.1%でした。買収実績は、先に発表したミッション・ペット・ヘルスの102物件の取得により、メディカルリテールに重点が置かれました。また、第3四半期には14件の個別取引を通じて、レストラン、自動車サービス、メディカルリテールなどの分野で、通常の投資パイプラインの案件発掘と実行も継続しました。

これらの投資には、D&Wフレッシュ・マーケットの食料品店物件と、ドリリング・ツールズ・インターナショナルの軽工業施設の取得など、当社のプラットフォームにとって新しいサブセクターも含まれていました。いずれの分野も、当社は何年も前から動向を注視し、FCPTの基準や投資方針に合う、不動産の信用力と価格の質を備えた適切な機会を待っていました。今後もこれらのサブセクターへの投資を検討し、各分野の専門知識を蓄積するにつれて、時間をかけて投資機会の幅を広げていく見込みです。今四半期はいくつかの案件を最終的に取りやめました。より選別的になったことに加え、デューデリジェンスの過程で、長期的な経済性に影響すると判断した問題が見つかった案件もありました。その結果、案件中止に伴う純費用は約$100,000となり、AFFOに含まれています。案件を取りやめることを望んでいるわけではありませんが、長期的な問題や、目標とするリターン基準を満たさない案件を避けることに、より注力しています。