インベントラスト・プロパティーズ 2026年 第3四半期 決算説明会

皆さま、おはようございます。本日はご参加いただき、ありがとうございます。インベントラストからは、社長兼最高経営責任者のDJ・ブッシュ、最高財務責任者のマイク・フィリップス、最高執行責任者のクリスティ・デイビッド、最高投資責任者のデイブ・ハイムバーガーが参加しています。当社チームによる準備済み説明の後、質疑応答を行います。念のため申し添えますと、本日の発言には、将来の事業や財務業績に関する当社の見通しについての将来予想に関する記述が含まれる場合があります。これには、将来の業績ガイダンスや今後の市場環境に関する記述も含まれます。これらの記述は、経営陣の現時点での信念と予想に基づくものであり、さまざまなリスクや不確実性を伴います。将来予想に関する記述はすべて本日時点のものであり、本日の電話会議、四半期財務資料、補足資料、またはプレスリリースで示した将来予想に関する記述を更新する義務を当社は負いません。また、一部の非GAAP財務指標にも言及します。

比較対象となるGAAP財務指標は、当社の投資家向け広報ウェブサイトに掲載されている今四半期の決算資料に記載されています。それでは、DJに電話を引き継ぎます。

皆さま、おはようございます。ご参加いただき、ありがとうございます。第3四半期も、インベントラストは着実な事業遂行を続けました。堅調な賃貸需要、高いテナント継続率、そしてこうした活動を稼働率とキャッシュフローにつなげる当社チームの継続的な能力が、その支えとなりました。この勢いにより、年初来の同一物件NOIとNAREIT FFOの1株当たり成長率は、それぞれ3.4%と9.9%となりました。これは、成長する地域社会の日常的なニーズに応える、立地に優れた当社商業施設の価値を裏付けるものです。最近の買収も成長に寄与しています。今年前半、市場環境がポートフォリオを拡大する魅力的な機会をもたらし、サンベルト地域の6物件を取得しました。これにより、GLA（賃貸可能面積）は800,000平方フィート超増加し、取得総額は約$290 millionとなりました。その後、資本市場の状況は急速に変化しました。米国債利回りの上昇により業界全体で負債コストが上昇する一方、株価には下押し圧力がかかっています。

同時に、質の高い小売資産を対象とする市場では引き続き民間資本が活発に動いており、取引価格には、現在の資金調達コストや求められるリターンがまだ十分に反映されていません。当社は規律を保って対応しています。要求リターンの基準を引き上げ、価格が当社の資本コストにより見合うようになるまで、慎重に対応しています。当社チームは引き続き積極的に機会を精査し、売り手の期待を把握するとともに、適切な資金調達手段を評価しています。当社の目標は、持続的なキャッシュフロー成長を実現できる投資を通じて、ポートフォリオを拡大し、当社の運営プラットフォームをより有効に活用することです。その間も、当社のサンベルト・ポートフォリオの事業基盤は引き続き堅調です。契約上の賃料値上げが安定した基盤となる一方、契約更新や新規賃貸契約を通じて、市場賃料に合わせた賃料上昇を取り込む機会を得ています。契約済み・未開業のリース案件が積み上がっており、これらのリースが開始され、賃料収入に寄与し始めることで、今後の見通しがより明確になります。

テナント継続率は、この取り組みの重要な要素です。テナント継続率は賃料成長とより有利な賃貸条件を支えると同時に、空室期間や追加的な資本支出の抑制にも役立ちます。稼働率が高いことは、商業施設の長期的な業績向上につながると判断した場合に、選択的にスペースを再獲得する柔軟性ももたらします。総じて、当社はポートフォリオと今後の機会に大きな自信を持っています。市場環境の変化に応じて、テナントと消費者のニーズに応える施設運営を続け、リスク調整後リターンが最も高いと判断する分野に投資するとともに、財務の柔軟性を維持していきます。それでは、マイクから当社の業績についてご説明します。

ありがとうございます、DJ。皆さま、おはようございます。第3四半期の同一物件NOIは$50.4 millionとなり、2025年の第3四半期から3.1%増加しました。成長を牽引したのは、基本賃料の280ベーシスポイントの増加です。このうち約340ベーシスポイントは、契約上の賃料引き上げ、賃貸条件の改定による効果、再開発活動によるものです。その他の寄与要因として、歩合賃料と専門店収入が40ベーシスポイントありました。これらのプラス要因は、予想されていた一時的な稼働率への影響60ベーシスポイントと貸倒損失10ベーシスポイントによって一部相殺されました。年初からの9カ月間の同一物件NOIは合計$144.8 millionとなり、2025年の同期間から3.4%増加しました。以前お伝えしたとおり、第3四半期の同一物件NOIの成長は、予定されていたプロジェクトに関連する一部営業費用の計上時期の影響を受けました。

新規賃貸契約が開始され、契約済み・未開業の物件群が賃料を生む稼働状態に移行することで、第4四半期には成長が再加速すると見込んでいます。第3四半期のNAREIT FFOは$41.5 million、希薄化後1株当たり$0.53となり、2025年の第3四半期から8.2%増加しました。コアFFOは前年同期比6.4%増の1株当たり$0.50となりました。同一物件NOIと純買収活動がFFO成長の主な要因となり、支払利息によって一部相殺されました。2026年の年初からの9カ月間のNAREIT FFOは合計$122.6 million、希薄化後1株当たり$1.56となり、前年同期比9.9%増加しました。コアFFOは希薄化後1株当たり$1.47となり、2025年の比較対象期間から7.3%増加しました。当四半期末の総流動性は$510 millionで、現金$29.5 millionとリボルビング・クレジット・ファシリティの利用可能額$480 millionを含みます。

当四半期の実績を年率換算したベースで、調整後EBITDAに対する純有利子負債倍率は4.9倍、純レバレッジ比率は31.2%です。加重平均金利は4.7%、加重平均残存期間は4.1年です。2026年に満期を迎える負債はなく、2027年の返済額も$26 millionにとどまるため、短期的な支払利息を十分に見通すことができ、借り換えリスクも限定的です。最後に、1株当たり$0.25の四半期配当を宣言しました。今後の見通しについてですが、通期の同一物件NOIガイダンスを3.75%-4.25%に更新します。また、1株当たりFFOガイダンスを引き上げ、NAREIT FFOを$2.05 to $2.07、コアFFOを$1.94 to $1.96とします。取引の時期を反映し、純投資額の前提を$190 million to $255 millionの範囲に調整します。ガイダンスの前提に関する追加情報は、補足開示資料に記載しています。

それでは、ポートフォリオの運営状況についてクリスティから報告してもらいます。

ありがとうございます、マイク。幅広いテナントからの関心と、当社チームの優れた実行力に支えられ、ポートフォリオは引き続き好調に推移しています。小売業者は複数年にわたる出店拡大計画を進めており、業界の発表も、特にサンベルト地域で、閉店数を上回る出店が続くことを示しています。これは、適切な立地での出店に注力している全国規模および地域のテナントから聞いている話とも一致しています。良好で成長を続ける人口動態は引き続き重要ですが、出店場所の選定では、各店舗が受け取り、配達、オムニチャネル戦略全体において果たす役割がますます重視されています。同時に、建て替えコストの高止まりが新たな小売施設の建設を抑制しており、確立された商圏にある質の高いスペースの価値が高まっています。限られた開発が行われている地域でも、その大半は住宅開発に伴うものであり、当社の商業施設と直接競合する小売供給の増加によるものではありません。こうした動向は、空室が生じた際の強い後継テナント需要と魅力的な賃貸条件を支えています。

食品、フィットネス、ヘルスケア、その他のサービス関連業種では、引き続き堅調な賃貸需要が見られます。こうしたテナントは、食品スーパーや生活必需品を扱う小売店を核とする店舗を補完し、顧客が一日を通じて来店する理由を増やすとともに、より安定したテナント構成に貢献しています。レストランや飲料関連の業態は特に活発で、7 BrewやDutch Brosのような成長ブランドから、WingstopやChipotleのような既存の事業者まで幅広く見られます。当社の商業施設への来訪者数は前年同期比で約5%増加しており、食品スーパーを核とする店舗が引き続き主要な牽引役となっています。食品スーパーの複数のパートナーが、当社ポートフォリオ内の既存店舗への再投資を続けています。こうしたプロジェクトは、当社の商業施設と商圏に対するパートナーの信頼を示すとともに、当社物件へのさらなる来訪を促しています。ポートフォリオの実績についてですが、当四半期は86件の賃貸契約を締結し、対象面積は約549,000平方フィートとなりました。既存・新規契約を合わせた賃料改定率は14%で、新規契約は42%、更新契約は11%でした。

契約上のオプションを除くと、更新契約の賃料改定率は16%で、年初来のテナント維持率は89%でした。2026年に締結した小規模店舗の新規および更新契約における年間賃料増額率は、平均で3.1%を超えています。当四半期の賃貸契約における特筆すべき成果の一つは、旧Painted Treeのスペースを後継テナントで埋めたことです。3カ月足らずで、当社チームはNordstrom Rackと73%の賃料改定率で契約を締結しました。これにより、当該商業施設に有力な全国規模の小売業者が加わり、核店舗の賃貸面積稼働率は前四半期比で30ベーシスポイント上昇しました。これは、良質なスペースへの需要の強さと、スペースが空いた際に当社チームが迅速に対応できることを示す好例です。1平方フィート当たりの年換算基本賃料は前年同期比3.4%増の$20.97となり、賃貸契約の基礎的な強さが続いていることを反映しています。賃貸面積稼働率は四半期末に96.4%となり、前四半期比で20ベーシスポイント上昇しました。また、経済稼働率は70ベーシスポイント改善し、95.3%となりました。

小規模店舗の賃貸面積稼働率は93.2%で横ばいとなり、核店舗の賃貸面積稼働率は30ベーシスポイント上昇して98.4%となりました。今後については、契約済みで未開業の賃貸契約パイプラインが稼働率を約110ベーシスポイント押し上げ、年換算基本賃料を$4.3 million増加させる見込みです。これにより、将来のキャッシュフロー成長を相当程度見通せる状況です。これらの締結済み契約に加え、さまざまな交渉・書類作成段階にある、年換算基本賃料にしてさらに140ベーシスポイント相当の潜在案件があります。最後に、当社の業績は、ポートフォリオの質と賃貸契約の実行力の強さを反映しています。当社は収益性の高いテナントを維持し、地域社会を支えるコンセプトを導入するとともに、長期的な賃料成長につながる条件を確保しています。進行中のパイプラインに取り組む中で、適切なテナント構成を築き、新たな賃貸契約のすべてがキャッシュフローを改善し、各施設の価値を高めることに注力しています。オペレーター、準備した説明は以上です。質疑応答を始めてください。