ロケット・カンパニーズ バークレイズ第24回グローバル金融サービス年次カンファレンス

ようこそ、Brian。ありがとうございます、Terry。お招きいただきありがとうございます。

もちろんです。ええ、喜んでお答えします。見慣れた顔ぶれにお会いできてうれしいです。ご支援ありがとうございます。Terry、今日は市場のニュースに合わせてこの会議の日程をうまく設定されましたね。10年債利回りが5％台に乗り始めているなかで、最初の質問としてふさわしいと思います。ええ、そうですね。いくつか異なる要素があります。まず、明らかで、課題だと分かっている点からお話しします。エネルギー価格の動向にかかわらず、システム内にインフレ圧力がかなり残っているのは間違いありません。それが住宅ローン金利を押し上げています。スプレッドにはまだ縮小の余地があると思いますが、全体として、米国債10年利回りの上昇が住宅ローン金利を押し上げています。それは分かっています。興味深いことに、今朝ちょうどFannie Maeが今年の新たな住宅ローン予測を発表しました。おそらく、私たちが今日読んで分析しているデータの多くを織り込んでいるのでしょう。

興味深いのは、住宅購入市場の予想を少し引き下げた一方で、市場全体で見込まれる住宅購入向け融資額は、依然として2025年の水準にかなり近いという点です。それは私たちの見方とほぼ一致しています。さまざまな圧力があるのは確かですし、金利がもう少し落ち着き、インフレが鈍化してくれればと思いますが、それでも期待できることや、これからの機会はたくさんあると考えています。

先ほど触れた住宅購入向け融資額が2025年の水準におおむね近いままなら、私たちの期待ほど高くはないかもしれませんが、市場には大きな機会があります。もう一つ、あまり話題になっていないと思いますが、現在、住宅の持ち分価値が過去最高水準にあることを忘れてはなりません。これはRocketにとって大きな機会です。ご存じの方も多いと思いますが、当社は住宅持ち分担保ローンの最大手です。当社が扱うのは第二順位の担保権付き融資、つまりセカンドモーゲージのみですが、リボルビング型の住宅持ち分融資も含めた住宅持ち分融資全体で見ても、当社は最大手です。消費者が自らの最も価値ある資産、つまり所有する住宅とそこに蓄積した持ち分を活用できる商品を提供することは、この市場環境でも大きな機会となります。

また、もちろん、借入額や住宅から引き出したい現金の額によっては、キャッシュアウト・リファイナンスも依然として十分合理的な選択肢です。全体として、金利が落ち着いてくれることを望みますが、それでも今後に機会があることは分かっています。住宅購入について、もう一点だけ掘り下げてお話しします。全国統計を見ることがありますが、誤解を招く場合もあると思います。一部地域では在庫が増え始めている一方で、非常に競争の激しい市場では、住宅を売りに出せば今でも10件、あるいは13件の購入申し込みが入ることもあり、全体像は相殺されています。ただ、地域ごとに詳しく見ると、明るい兆しが出始めている興味深い市場があります。思い浮かぶのはナッシュビル、サンノゼ、シアトルです。

こうした地域では、住宅在庫が大幅に増えています。このことからも、全米50州を網羅する全国プラットフォームを持ち、事業を拡大できることの意味が分かります。当社の事業は今や非常に多角化しています。こうした市場のすべてに、現地で活動するブローカーがいます。現場で活動する地元のローンオフィサーもいます。一元化されたローンオフィサーの体制も整えています。これらを合わせると、当社は全米50州、3,000郡すべてで事業を展開しています。そのため、全国の市場で何が起きているかを非常によく把握できます。同時に、さまざまな機会も生まれています。一部市場は依然として活況で、買い手にとって非常に厳しい状況ですが、別の市場では在庫が十分にあり、実際に買い手市場へと変わっています。

金利が望ましい水準でないとしても、こうした理由から、今年そして来年に向けて非常に期待しています。市場は依然として大きいからです。市場は依然として分散しており、当社は最大手であるにもかかわらず、住宅購入向け融資のシェアはまだ1桁台です。つまり、成長の余地はまだ大きくあります。

ええ、この質問はとてもいいですね。いい質問です。軽々しい答えをするつもりはありませんが、特に最近の買収やいくつかの投資を通じて、当社は、いいとこ取りができる事業を築こうとしてきました。つまり、金利が低い市場が明らかに最適だと言うのは簡単です。金利・期間変更型の借り換えを通じて消費者の月々の返済額を引き下げる支援をしたいからです。もっとも、そうした借り換えは現状ではそれほど多くありません。しかし、当社は長年にわたり、金利は高い状態がより長く続くという見方をしてきました。

実は先ほど、後ろにいた方と話していたのですが、Mr. Cooperの買収と、その事業を活用することについて話題にされていました。おそらく後ほどその話も出るでしょう。その方は、「金利が下がると見込んで、金利・期間変更型の借り換えを活用するためにMr. Cooperを買収したのだと思っていました」とおっしゃっていました。もちろん、それも非常に重要な買収の狙いの一つですが、実際にはそれがMr. Cooperを買収した理由ではありません。金利は高い状態がより長く続くという見方があったから、Mr. Cooperを買収しました。事業を多角化し、サービシング収入を組み入れるためです。現在では、収益の70％が金利感応度の低い商品によるものです。5年前や3年前にこの場にいたとしても、そんな話はできなかったでしょう。これは当社のビジネスモデルにおける大きな変化です。

市場について先ほどお話しした点に戻ると、この市場環境には、売上高と最終利益を引き続き伸ばす十分な機会があると思います。当社は過去数四半期にわたり、シェアを拡大し、EBITDAマージンを高めながら、それを非常にうまく実現してきました。ただ、Terry、この市場についてもう一つ期待しているのは、他社にとって状況がより厳しくなっていることです。本当にそう思います。皆さんの多くはある程度ご存じでしょうが、レバレッジ比率が1倍未満の住宅ローン会社は当社だけです。Fitchから投資適格格付けを取得している住宅ローン会社も当社だけです。当社はMoody'sから企業として投資適格格付けを取得しています。Moody'sは業界をやや厳しく見ているので、その点は現在対応を進めています。

貸借対照表に30億ドルの現金を保有し、利用可能な流動性が110億ドルある住宅ローン会社も当社だけです。金利が高い環境から恩恵を受けられる立場にいる企業があるとすれば、間違いなくRocketです。この8カ月ほどで、業界再編がかなりのペースで進んでいるのを見てきました。その動きの一部は今後も続くと思います。Rocketのような有力企業は成長とシェア拡大を続ける一方、この業界の多くの企業はフリーキャッシュフローの確保に苦しむと思います。各社はユニットエコノミクスの面でも苦戦しており、コスト削減についてはもっともらしいことを言っています。しかし、景気サイクルを通じて投資を続ける力や、Rocketのような強固なバランスシートを備えているとは限らないと思います。