ファースト・インダストリアル・リアルティ・トラスト 2026年 第3四半期 決算説明会

皆様、こんにちは。本日の説明会にご参加いただき、ありがとうございます。2026年第3四半期の業績と通期見通しの更新についてご説明する前に、本日の説明会には、連邦証券法で定義される将来予想に関する記述が含まれる場合があることをご了承ください。これらの記述は、当社の見通しに関する経営陣の期待、計画、推定に基づいています。本日の記述は、時点に左右され、2026年10月22日である本日時点でのみ正確である可能性があります。当社は、これらの記述または提供するその他の情報を更新する義務を負いません。実際の業績は、将来予想に関する記述と大きく異なる可能性があります。その要因については、当社の10-Kおよびその他のSEC提出書類に記載されています。本日の説明会で取り上げる非GAAP財務指標とGAAP財務指標との調整表は、補足資料および決算発表資料に掲載しています。補足資料、決算発表資料、および当社のSEC提出書類は、firstindustrial.comの「Investors」タブからご覧いただけます。

まず、社長兼最高経営責任者（CEO）のピーター・バシルと最高財務責任者（CFO）のスコット・ミュシルが説明を行い、その後、質疑応答に移ります。本日は、最高投資責任者のヨハンソン・ヤップ、上級副社長のピーター・シュルツ、オペレーション担当上級副社長のクリス・シュナイダー、資本市場・資産運用担当上級副社長のロバート・ウォルターも参加しています。それでは、ピーターに引き継ぎます。

アート、ありがとうございます。また、本日はご参加いただき、皆さまありがとうございます。当社チームは今四半期も堅調な業績を達成しました。稼働中ポートフォリオで重要な賃貸契約を獲得したほか、2027年に満了を迎える契約について、優れた更新契約の締結実績を上げました。賃貸市場では、需要の強さと厚みが引き続き見られます。当社の見込み顧客にもその傾向が表れており、後ほど触れる第3四半期の市場統計にも反映されています。また、資本配分の面でも積極的に取り組み、稼働率100%の質の高い建物と、近い将来に開発可能な新たな用地の取得を完了しました。業績が好調だったことを受け、NAREIT FFOのガイダンスの中央値を1株当たり1セント引き上げました。ガイダンスについては、後ほどスコットからご説明します。全体的な市場環境に話を戻しますと、全米の産業用不動産市場のファンダメンタルズは引き続き改善傾向にあります。

CBREによると、第3四半期の全米の空室率はさらに改善し、10ベーシスポイント低下して6.3%となりました。全米の第3四半期の純吸収面積は1億500万平方フィートとなり、竣工面積7900万平方フィートを上回りました。純吸収面積としては、2022年第4四半期以降で最も高い四半期水準でした。年初来の純吸収面積も2億3800万平方フィートとなり、竣工面積1億8300万平方フィートを上回っています。需要の改善を受け、建設中の物件の供給パイプラインは小幅に増加し、現在は2億7900万平方フィートとなっています。前回の決算説明会時点の2億5200万平方フィートから増加しました。重要な点として、2026年第1四半期から第3四半期までの純吸収面積の年率換算ペースは、建設中物件の総床面積を上回っています。また、供給パイプラインの約36%は事前に賃貸契約が締結されており、第2四半期と同程度です。

当四半期末の稼働中ポートフォリオの稼働率は94.1%となり、第2四半期の決算説明会でお伝えした予想の93.5%を上回りました。この改善は、稼働中ポートフォリオで追加の賃貸契約を獲得したことによるものです。2026年に満了を迎える契約の更新はほぼ完了しており、床面積ベースで94%に対応済みです。また、新規および更新賃貸契約における賃料のキャッシュベースのランレート上昇率は全体で38%です。2027年を見据えると、すでに重要な更新契約をいくつか締結しており、満了を迎える契約への対応も順調に進んでいます。2027年に満了する賃貸契約について、これまでに締結した更新契約の賃料のキャッシュベースのランレート上昇率は16%です。これは来年満了する全賃貸契約の45%に相当し、かなりの割合です。通期の見通しについては、予算策定プロセスが完了し、追加の契約締結も踏まえたうえで、次回の決算説明会でお伝えします。

現時点では、通期の数値が年初来の実績から大きく異なるとは見込んでいません。もう少し詳しくご説明します。2027年に満了する契約のうち、純賃料ベースで68%は2022年から現在までに締結されたものです。したがって、これまでに達成した賃料のキャッシュベースでの上昇率16%には、賃料がピークだった時期に締結された契約の満了が大きな割合で含まれています。また、計算から南カリフォルニアの満了契約を除くと、賃料のキャッシュベースでの上昇率は20%を上回ります。南カリフォルニアについては、市場に改善の兆しが見られます。空室については、新たな成長への投資を検討しているテナントからの賃貸需要が増加しています。第3四半期および第4四半期のこれまでに、稼働中のポートフォリオで空室だった3物件を長期契約で賃貸しました。

インランド・エンパイア・イーストにある188,000平方フィートの施設と78,000平方フィートの施設、ならびにロサンゼルスにあるトランスロード施設です。また、稼働中のポートフォリオでは、インランド・エンパイア・イーストにある200,000平方フィート規模の空き施設2棟についても、堅調な引き合いがあります。続いて、前回の決算説明会以降の投資活動についてご報告します。買収については、ペンシルベニア州中部ヨークのI-78/I-81回廊にあるPark 83 Logistics Centerを取得しました。2023年築のクロスドック型施設で、前四半期に賃貸した708,000平方フィートの施設の近くに位置しています。この764,000平方フィートの施設はフォーチュン500企業に100%賃貸されており、新規参入障壁の高いインフィル立地にあります。購入価格は$120 millionで、現行のキャッシュ利回りは5.1%、現在の市場賃料を適用した場合の利回りは5.8%です。

また、ダラス北東部に位置する、同地域で最も急速に成長している都市の一つであるマッキニーで、32エーカーのインフィル用地を$13 millionで取得しました。この用地には、合計390,000平方フィートとなる2棟の建物を建設できます。第1期では233,000平方フィートの施設を建設する予定で、許認可の取得とインフラ工事の完了後、短期間で開発に着手できます。第1期の目標キャッシュ利回りは6%台半ばです。続いて、開発物件の賃貸についてご説明します。前四半期の決算説明会以降、ファースト・パーク・マイアミのビルディング12で32,000平方フィートの賃貸契約を締結しました。これにより、今年締結した開発物件の賃貸契約は合計849,000平方フィートとなりました。いつもと同様、チームは開発物件および稼働中のポートフォリオにおけるリーシング機会の開拓と、お客様への対応に注力しています。それでは、スコットに引き継ぎます。

ありがとうございます、ピーター。それでは、第3四半期の業績を振り返ります。NAREIT FFOは、完全希薄化後1株当たり$0.80となり、前年の$0.76から増加しました。当四半期の現金ベースの既存店NOI成長率は、契約解約料を除くと5.6%でした。主に、新規契約および更新契約における賃料の上昇と契約上の賃料引き上げが寄与し、平均稼働率の低下が一部相殺要因となりました。第3四半期のリーシング活動をまとめると、約2.3 million平方フィートの賃貸契約が開始しました。このうち、400,000平方フィートは新規契約、1.6 million平方フィートは更新契約、300,000平方フィートは賃貸開始に向けてリーシング中の開発物件および取得物件に関するものでした。続いて、ガイダンスについてご説明します。ピーターが述べたとおり、NAREIT FFOのガイダンスの中間値を1株当たり1セント引き上げ、レンジを1株当たり$3.11-$3.15に絞りました。

NAREIT FFOには、第1四半期に発生した、委任状争奪戦に関連するアドバイザリー費用が1株当たり$0.04含まれている点を改めてご確認ください。これらのアドバイザリー費用を除くと、2026年のFFOガイダンスのレンジは1株当たり$3.15-$3.19で、中間値は同じく1セントの引き上げとなります。その他の主なガイダンスの前提は以下のとおりです。第4四半期末の稼働中物件の稼働率は94.5%-96.5%、中間値は95.5%です。これは、年間の稼働中物件の四半期末稼働率の平均が94.5%-95%となることを意味します。これらのレンジには、12月末に発生すると想定する約650,000平方フィートの開発物件の追加リーシングが反映されています。第4四半期の現金ベースの既存店NOI成長率は、契約解約料を除き4%-6%です。これは、契約解約料を除く2026年通期の現金ベースの既存店NOI成長率が6.25%-6.75%となることを意味し、中間値で75 basis pointsの引き上げとなります。

ガイダンスには、9月30日時点で完成済みおよび建設中の開発物件に関連して2026年に見込まれる費用が含まれています。2026年通期では、1株当たり約$0.08の支払利息を資産計上する見込みです。一般管理費（G&A）のガイダンスレンジは$42 million-$43 millionで変更ありません。この金額には、委任状争奪戦に関連する$5.6 millionの費用は含まれていません。それでは、ピーターに戻します。

今年も堅調な業績を上げてくれたファースト・インダストリアルのチーム全員に感謝します。稼働中のポートフォリオ全体および開発機会において、現在見られる活動水準を前向きに捉えています。また、2027年に満了を迎えるリースの更新について、これまでの進捗にも手応えを感じています。これらは来年以降のキャッシュフロー成長に寄与する見込みです。オペレーター、質疑応答を始めてください。