ブランディワイン・リアルティ・トラスト 2026年 第3四半期 決算説明会

皆様、おはようございます。2026年第3四半期決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。本日の電話会議には、上級副社長兼最高会計責任者のダン・パラッツォと、執行副社長兼最高財務責任者のトム・ワースが同席しています。始める前に申し上げますと、本日の電話会議でお話しする一部の情報は、連邦証券法上の将来予想に関する記述に該当する可能性があります。これらの記述に反映された予測は合理的な前提に基づいていると考えていますが、見込まれる結果が実現することを保証することはできません。見込まれる結果に影響を及ぼす可能性のある要因については、当社のプレスリリースならびにSECに提出した直近の年次報告書および四半期報告書をご参照ください。

本日の冒頭説明では、トムと私から第3四半期の業績を簡単に振り返り、年末までのガイダンスを左右する主な前提についてご説明します。その後、ダン、トム、私の3名でご質問にお答えします。資本市場、事業運営、流動性の面では、第3四半期の業績は2026年事業計画を上回るか、計画どおりとなりました。前回の電話会議以降、主に資産売却と債務削減を中心とする資本市場計画で、大きな進展がありました。四半期の主なハイライトとして、2026年の売却ガイダンスを$305 millionから$681 millionに引き上げました。これには、3151 Market Streetおよびテキサス州オースティンにあるSolaris Houseの持分売却が大きく寄与しています。3151の売却額は$240 million、1平方フィート当たり$544でした。

SIPでお示ししたとおり、この売却により、今後必要となる約$80 millionの資本支出も不要になったことが重要です。売却目標は100%達成しており、資金も全額確保しています。投機的収益の目標をさらに$1 million引き上げ、$19.5 millionで100%達成しました。この目標については、2026年の残り期間に取り組むことはほぼありません。投機的収益の目標を今年2度目に引き上げたことになり、現在は当初の2026年事業計画をほぼ12%上回っています。第3四半期の1株当たりFFOは$0.14で、経営陣のガイダンスおよび予想どおりでした。通期の1株当たりFFOの中間値は$0.55に据え置き、通期FFOのガイダンスレンジを縮小しました。トムから説明がありますが、コアFFOの実績には、当四半期に発生した債務の期限前消却損を含めていません。

売却を積み増した結果、合計で$390 million、つまり未返済の合算債務の13%超を返済しました。これは当初の2026年の債務削減目標を$218 million上回る額です。この中には、3151 MarketとSolaris Houseの両方を担保とするローンの返済も含まれています。債務返済を前倒ししたことで、年末の純有利子負債／EBITDAの中間値は8.4x-8.8xから7.8x-8xへ低下し、中間値ベースで約8%改善しました。また、四半期ベースのランレートは第2四半期の9.0xから第3四半期には7.6xに低下しました。事業運営の面では、当四半期の堅調な運営指標が当社の強固な市場ポジションを裏付けました。また、テナントが非常に高品質なオフィススペースを選好する傾向が引き続き見られます。完全所有ポートフォリオの稼働率は90.5%、入居率は89%です。当四半期の純吸収面積は約7,000 sq ftの小幅なマイナスとなりました。

年末にかけて入居率と稼働率は改善し、ここ数年で初めて純吸収面積がプラスになる見込みです。これは、パイプラインが引き続き積み上がっていることと、ポートフォリオの質を示すさらなる証拠になると考えています。当四半期の賃貸契約面積は年間で最も多い558,000 sq ftとなり、このうち完全所有ポートフォリオは372,000 sq ftでした。この数字には、前回の決算説明会以降にOne Uptownで賃貸契約を締結した約114,000 sq ftも含まれており、同物件の稼働率は97%となりました。当四半期終了後に開始した先行賃貸契約は合計163,000 sq ftで、そのうち111,000 sq ftは今年中に入居する予定です。テナント更新率は50%となったため、通期更新率目標の中間値を54%に引き上げました。この引き上げは主に、フィラデルフィア中心業務地区（CBD）とペンシルベニア州の市場の双方で、予算に織り込んでいなかった契約更新および増床があったことによるものです。当四半期の資本比率は8.9%でした。

これにより、2026年の事業計画レンジを12%-13%から11%-12%へと引き下げ、幅を縮小することができました。GAAPベースの賃料改定率は10.8%でした。通期ガイダンスのレンジを5%-7%から5%-6%へと縮小します。キャッシュベースの賃料改定率は5.7%でした。ガイダンスの修正は、既存テナントとの更新契約で、より低コストの資本を実現したことによるものです。その結果、今四半期のCADは計画を上回りました。予算に織り込んでいなかった更新契約が複数あり、一時的に収益維持のための設備投資（CapEx）の実行ペースが上昇したためです。既存物件ベースの業績は、GAAPベースでマイナス0.6%、キャッシュベースでプラス1.7%となり、いずれも現行のガイダンスレンジ内でした。

第3四半期の内覧件数は引き続き非常に好調で、第2四半期の高水準をわずかに下回りました。CBDおよびユニバーシティ・シティ市場では内覧件数が増加し、ペンシルベニア州郊外ではやや減少、オースティンでは前四半期比で同水準でした。内覧からの成約率も引き続き非常に良好です。直近4四半期では、内覧の54%が提案に至りました。提案のうち、49%が賃貸契約の締結に至りました。いずれも過去平均を上回る水準で推移しています。市場動向について、さらにいくつかコメントします。フィラデルフィアでは、稼働率が95%、賃貸契約率が96%となっており、2028年までに年間満了を迎える契約はわずか7%です。今年の最初の9カ月間も、CBDおよびユニバーシティ・シティでの好調が続き、これらのサブマーケットで新たに締結された賃貸契約のうち60%が、ブランディワインの物件でした。

以前の電話会議でも申し上げたとおりです。フィラデルフィアCBDでは、オフィスから住宅への転用が現在、合計で5 million sq ftを超えており、フィラデルフィアのオフィス在庫の約11%に相当します。この動きは今後も続き、当社の市場における競争力をさらに高めると考えています。ペンシルベニア州郊外では賃貸契約率が93%で、既存の空室に対する見込み顧客のパイプラインは引き続き堅調です。特にラドナーのサブマーケットで好調です。稼働率66%のオースティンは、引き続きポートフォリオの他地域に遅れをとっており、当社全体の稼働率を約400 basis point押し下げています。稼働中ポートフォリオの賃貸契約パイプラインは2 million sq ftで安定しており、そのうち約300,000 sq ftは交渉が非常に進んだ段階にあります。バランスシートに話を移しますと、当四半期に流動性ポジションは大幅に改善しました。

四半期末時点では信用枠の借入残高が$137 millionありましたが、四半期末の資産売却代金を受領した後、10月初旬にその残高を全額返済しました。したがって、信用枠の借入残高はなく、手元現金は$175 millionです。以前お伝えしたとおり、第3四半期には有利子負債残高を約$400 million削減しました。その結果、完全所有物件と合弁事業を含め、利息を合計約$27.2 million削減しました。また、この金額には、平均金利コスト8.7%で償還した約$140 millionの社債が含まれています。当然ながら、事業計画に沿って、資産売却代金の大部分をレバレッジの引き下げと信用指標の改善に充てました。

今後も手元現金と追加の資産売却代金を活用し、第4四半期の社債買い戻しを含めて負債をさらに削減します。また、市場環境が許す範囲で、より小規模ながら株式の買い戻しも行います。以前の電話会議でもお伝えしたとおり、レバレッジ目標全般で大きく進展するまでは、純売却代金のうち株式の買い戻しに充てるのは5%-10%のみとする予定です。投資適格水準の指標を回復するという計画に変わりはありません。信用枠の残高は最低限に抑える方針です。今年の売却プログラムの実行は、レバレッジの引き下げと信用指標全般のさらなる改善を促す優れた契機となりました。売却活動が完了し、負債削減に着手したことで、以前お伝えしたとおり、純負債／EBITDAは大幅に改善すると見込んでいます。

SIPで示した年末目標は、第4四半期も手元現金のうち$100 millionを引き続き有利子負債残高の削減に充てることを前提としています。唯一残っている開発プロジェクトであるワン・アップタウンでは、当四半期に大きく進展し、先ほどお伝えしたとおり、現在の賃貸契約率は97%です。このプロジェクトは第3四半期に安定稼働に達する見込みです。賃貸契約締結後の内装工事に時間を要するため予定よりやや遅れますが、プロフォーマ利回りはやや高くなる見込みです。注目すべき点として、当社のプロジェクトが所在するアップタウンのサブマーケットでは、現在、賃貸契約率が約95%以上となっています。サブリース物件を含む空室率は5%未満で、大規模な空室区画はほとんどありません。

以前お伝えしたとおり、2027年に期限を迎えるIBMとの賃貸契約により、当社のNOIは約$11 million減少する見込みです。これを見据え、事前賃貸契約が進んだ段階で、既存ビルのうち少なくとも1棟の再開発に着手する計画です。この再開発計画を発表して以降、見込み顧客のパイプラインは約1.5 million square feetに拡大しており、いずれの顧客候補も賃貸開始時期は2027年後半から2030年の間です。市場の反応は引き続き非常に好調です。最初のビルの面積は157,000 square feetです。繰り返しになりますが、事前賃貸契約を前提としており、現在、複数の見込み顧客と活発に協議しています。改修したビルを2027年末までに引き渡す予定です。また、テナント候補の要件が具体化するのに合わせ、他のビルの一部でも同様の改修を行うための計画を進めています。前回の電話会議でお話ししたとおり、オースティンにある340戸の住宅プロジェクト「ソラリス」を売却することを目指していました。

この売却は9月に完了しました。$76 millionの建設ローンを返済し、優先投資家への支払いを済ませた後、売却代金の純額を受け取りました。このプロジェクトは合弁事業として保有しており、ブランディワインが約57%を所有していました。売却時のキャップレートは4%を下回りました。すでにお伝えしたとおり、2026年の事業計画における目標を$681 millionに引き上げており、率直に言って、この引き上げ後の売却目標を達成できたことを大変うれしく思います。資本市場が非常に不安定な状況にあったことを踏まえると、なおさらです。当社チームは、価格の再交渉もなく、予定どおりにすべての取引を完了させるという素晴らしい仕事をしてくれました。市場が不安定な状況にあったにもかかわらず、資産売却に対する市場の反応はかなり強いものでした。かなりの関心が寄せられ、通常のマーケティングプロセスでは7～10件の適格な入札がありました。