サイモン・プロパティー・グループ 2026年 第2四半期 決算説明会

ありがとうございます、Sherry。また、今晩はご参加いただきありがとうございます。本日の電話会議には、最高経営責任者（CEO）、社長兼最高執行責任者（COO）のEli Simonと、最高財務責任者（CFO）のBrian McDadeが出席しています。本電話会議での発言は、1995年私的証券訴訟改革法のセーフハーバー規定における将来予想に関する記述とみなされる可能性があり、さまざまなリスク、不確実性その他の要因により、実際の結果は大きく異なる可能性がありますので、ご留意ください。これらの将来予想に関する記述に関連するリスク要因の詳細については、本日のプレスリリースおよび当社のSEC提出書類をご参照ください。本電話会議には、本日現在に限り正確である可能性のある情報が含まれていますので、ご留意ください。非GAAP財務指標と最も直接的に比較可能なGAAP指標との調整表は、プレスリリースおよび本日提出したForm 8-Kの補足情報に掲載しています。

プレスリリースと補足情報はいずれも、当社のIRウェブサイトinvestors.simon.comでご覧いただけます。今晩の電話会議は1時間に限らせていただきます。質疑応答にご参加を希望される方は、恐れ入りますが、ご質問はお一人様1問に限っていただきますようお願いいたします。Eli Simonをご紹介できることをうれしく思います。

こんばんは。第2四半期は、財務面、事業運営面ともに優れた業績を達成しました。当四半期は、国内物件のNOI成長率が8.5%、不動産FFO成長率が7.9%となり、いずれも加速しました。継続するリーシング需要、全プラットフォームにおける規律ある事業遂行、そして最近の買収による寄与が成長をけん引しました。当四半期は来店客数の伸びが加速し、小売業者の売上高も前年同期比で再び堅調に増加しました。これは、当社のポートフォリオが適切な位置付けにあり、買い物客やテナントが望む場所が当社の物件であることをさらに示しています。最近発表した配当を含め、当社は上場以来、株主に500億ドル超を支払ったことになります。テナント需要は引き続き幅広く、減速は見られません。さまざまなカテゴリー、プラットフォーム、地域にわたり、確立された小売業者から新興の小売業者まで、幅広い顔ぶれから需要があります。

第2四半期には、1,200件超、合計480万平方フィート超の賃貸契約を締結しました。当四半期に締結した新規契約件数は前年同期比で20%超増加し、新規契約は賃貸面積全体の約28%を占めました。第2四半期までの年初来で、新規契約の1平方フィート当たり当初基本最低賃料は前年同期比17%上昇し、一方、新規契約における1平方フィート当たりテナント向け工事費負担は前年同期比12%減少しました。2026年に期限を迎える契約の87%超について手続きを完了しており、昨年の同時期を上回る進捗です。多くのテナントと2027年および2028年に期限を迎える契約についても交渉を続けています。見込み案件のパイプラインは引き続き拡大しており、昨年のペースを大きく上回っています。これは幅広いテナント需要が続いていることを反映しています。次に、小売業者の売上高についてお話しします。

モールとプレミアム・アウトレットの1平方フィート当たり売上高は838ドルで、13.9%増加しました。特筆すべき点として、総売上高は直近12カ月で6.6%、当四半期で7.6%増加し、第2四半期の既存店売上高は5.7%増となりました。当社のポートフォリオがもたらす素晴らしい価値を際立たせる、独自のイベントを引き続き開催しています。今年で5回目となる全国アウトレット・ショッピングデーでは、今年も来店客数と小売業者の売上高が増加しました。小売業者の参加も昨年比で25%超増え、Simon+会員にはイベントに関連した特典を限定提供しました。また、ワールドカップをめぐる勢いを生かし、ファン向け体験、観戦イベント、小売業者との連携、地域向けプログラムを盛り込んだ、ポートフォリオ全体で連携したイベント戦略を実施しました。

こうしたイベントに対する買い物客や小売業者の反応は、Simonが提供する価値を裏付けています。大きな出来事を、消費者、ブランド、地域社会を結び付ける大規模なリアル体験へと変える力です。次に、開発および再開発の状況についてお話しします。当四半期末時点で、全プラットフォームにわたり開発プロジェクトを進めており、当社持分に応じた純コストは合計10億7,000万ドル、加重平均利回りは9%でした。純コストの約50%は複合用途プロジェクトに関するものです。今後については、純コストがさらに6億ドル超となるプロジェクトの建設を、今年下半期に開始する見込みです。当社の開発パイプラインは堅調で、プロジェクト総額は40億ドルを超えています。これらは魅力的なリターンを生み、物件の価値を高め、キャッシュフロー、FFO、1株当たり配当の長期的な成長を支えると考えています。

これは、ミネソタ州エディナのSouthdale Center、オレンジ郡のBrea Mall、ミシガン州アナーバーのBriarwood Mallなど、最近完了した類似プロジェクトで当社が達成した成果と整合しています。また、過去4年間に、共用エリアの改修、造園、照明、その他の設備を含む施設の改善に4億ドル超を投じることを決定しました。これらは完了済み、進行中、または最近承認されたもので、より質の高い買い物体験を生み出しています。こうした改善はお客様に認識され、評価されています。特に小売業者からは、店舗と当社がサービスを提供する地域社会の長期的な成功に取り組むオーナーとして評価されています。当社は、より幅広い開発活動と並行して、こうした改善にも引き続き注力しています。強固なバランスシートにより、今後何年にもわたりポートフォリオへの再投資を続けることができます。

それではBrianに引き継ぎます。第2四半期の業績について詳しく説明し、年内の見通しをお伝えします。

ありがとうございます、Eli。不動産FFOは第2四半期に12億5,000万ドル、1株当たり3.29ドルとなりました。前年同期は11億5,000万ドル、1株当たり3.05ドルで、7.9%の増加です。国内事業と海外事業はいずれも好調で、合計0.29ドルの成長に寄与しました。賃貸収入の増加、規律あるコスト管理、買収による寄与が成長をけん引しました。予想どおり、支払利息の増加と受取利息の減少を合わせると、前年同期比で0.06ドルの押し下げ要因となりました。報告ベースのFFOは第2四半期に1株当たり3.12ドルでした。前年同期は1株当たり3.15ドルで、主にCatalyst BrandsによるForever 21の連結除外を受け、税引後で1株当たり0.21ドルの非現金利益を含んでいました。国内物件のNOIは、当四半期に前年同期比8.5%、上半期に7.6%増加しました。

第2四半期と上半期のいずれも、成長率の約120ベーシスポイントは、TRGの残り12%の持分を取得したことによるものです。海外物件を為替一定ベースで含むポートフォリオNOIは、当四半期に8.3%、上半期に7.5%増加しました。第2四半期末のモールおよびプレミアム・アウトレットの稼働率は96%で、第1四半期末および前年同期末から横ばいでした。当四半期に小売業者の破産に関連して返還された約100万平方フィートの区画を吸収し、再賃貸に成功したことは、小売需要の厚みを反映しています。ミルズの稼働率は98.8%でした。モールおよびプレミアム・アウトレットの平均基本最低賃料は前年同期比6.3%上昇し、ミルズの平均日額賃料（ADR）は12.3%上昇しました。当四半期末の占有コスト比率は12.5%でした。

資本還元に移ります。本日、第3四半期の配当を1株当たり2.25ドルと発表しました。前年同期比0.10ドル、4.7%の増配です。配当は9月30日に、基準日時点の株主に支払われます。第2四半期には、普通株式約79万3,000株とリミテッド・パートナーシップ持分約23万8,000口を買い戻しました。投資額は合計2億1,100万ドルで、平均購入価格は1株当たり205.10ドルでした。次に、バランスシートについてお話しします。当四半期には、合計14億ドルの有担保融資取引を8件完了し、加重平均金利は5.36%でした。金利3.65%、期間5年のユーロ建てシニアノート5億ユーロを発行しました。また、SOFRプラス70ベーシスポイントの条件で、4億6,000万ドルの5年タームローンを実行しました。その調達資金は、リボルビング信用枠から借り入れていた4億6,000万ドルの返済に充てました。

当四半期末の流動性は約93億ユーロで、バランスシートは非常に強固な状態を維持しています。純有利子負債／EBITDA倍率は5.0倍未満、固定費カバレッジ比率は4.7倍です。これは当社の戦略と、引き続き着実に実行していく取り組みを支えています。最後に、2026年の業績見通しについてお話しします。上半期の業績と年後半の現時点での見通しを踏まえ、2026年通期の不動産FFO見通しを1株当たり13.20ドルから13.30ドルの範囲に引き上げます。これは昨年の12.73ドルと比べて高く、従来提示したレンジの中間値に対して8セントの引き上げとなります。ありがとうございます。それでは、皆様からのご質問をお受けします。