ケアトラスト・リート M&A announcement

本日はご参加いただきありがとうございます。本日はLNTとの画期的な戦略的パートナーシップについて発表いたします。ロンドンのオフィスから、最高投資責任者のジェームズ・カリスター、最高財務責任者のデレク・バンカー、SHOP投資部門責任者のトリ・トランが同席しています。本日発表する取引は、当社の2つの新たな成長エンジンであるSHOPと英国の 介護施設事業を組み合わせるもので、取引額は約$1.4 billionです。この2つの成長エンジンについて、簡単にご説明します。1年以上前、当社はロンドン上場のREIT、インパクト・ヘルスケアREITを約$860 millionで買収し、英国に進出しました。それ以降、本日の発表に先立ち、さらに$425 million相当の介護施設を取得しています。SHOPについては、この事業を始めてまだ1年も経っていません。当社のケアトラストのポートフォリオを築いてきたのと同じ方法、つまり、優れた運営事業者と魅力的な投資機会を結びつける規律ある引受審査を通じて、SHOPに参入しました。

これまでに完了したSHOP投資と、短期的に見込まれるSHOPのパイプラインを合わせると、SHOPプラットフォームの立ち上げから最初の12カ月で、すでに約$400 millionを投資したことになります。この2つの成長エンジンは、どちらも非常に活発で、フル稼働しています。この取引によって、特にLNTをパートナーに迎えることで、この2つのエンジンの成長速度はさらに加速します。ジェームズが取引の詳細を説明する前に、デレクから資金調達について説明してもらいます。

ありがとうございます、デイブ。当社は、このような特別な機会に備えてバランスシートを構築してきました。LNT買収の最初のトランシェの資金は、決済済みのフォワード株式契約とリボルビング信用枠からの借入を組み合わせて調達しました。当社のバランスシート運営により、この大型取引の後も、プロフォーマの純有利子負債／EBITDA倍率は2倍台半ばから後半と非常に低い水準にとどまり、今後数年間にわたって十分に成長を続けるための余力も十分にあります。米国と英国の両方で魅力的な投資機会と成長機会が続く中、市場環境に応じて、株式、タームローン、リボルビング信用枠の拡大、その他の代替的な資本調達手段を含むさまざまな資金調達戦略を検討しています。現在および将来の取引銀行から、当社の信用力に対する強い支持と需要が寄せられており、大変心強く感じています。

この後、ジェームズが本取引の詳細を説明しますが、まず簡単に申し上げると、本取引は最近完了した他の投資案件と合わせて、今年のガイダンスを再度引き上げる結果につながりました。当社は現在、ケアトラストに帰属する純利益を1株当たり約$1.54～$1.57、正常化FFOを1株当たり約$2.06～$2.09、正常化FADを1株当たり約$2.02～$2.05と予想しています。2026年度通期の更新後ガイダンスと、ケアトラストに帰属する純利益の予想額との調整表、およびガイダンスの前提とした主な項目は、本日2026年10月2日付で公表したプレスリリースに記載しています。それでは、ジェームズに引き継ぎます。

ありがとうございます、デレク。まず大局的に申し上げると、現在、シニア住宅に投資している人であれば誰もが、新築で、介護施設として設計され、品質が高く、全額自己負担型の施設をまとまった規模で取得したいと考えるでしょう。ただし、問題が2つあります。そのような大規模なポートフォリオは存在しません。また、仮に存在したとしても、稼働安定化に向けた立ち上げ期間中に生じる希薄化を受け入れるのは非常に困難です。当社は今年を通じてLNTのチームと協議を重ね、双方にとってメリットのあるスキームを構築してきました。このスキームでは、LNTが稼働を安定化させるまでの間、当社は英国全土にある高品質な全額自己負担型の介護施設45施設を利益増加につながる形で取得し、稼働安定化の時点で、各施設をSHOPスキームに移行します。本取引は段階的に完了し、最終的には合計2,970室の英国の介護施設45施設を対象とします。10月1日には、稼働率の立ち上げ段階にある24施設を約GBP 576 millionで取得しました。

残る21施設は開発中で、2027年を通じてGBP 504 millionで取得する予定です。LNTの運営会社であるクリスタル・ケアは、各施設の稼働が安定するまで当社から建物を賃借し、賃貸借契約はLNTの親会社が保証します。稼働安定化後、賃貸借契約をSHOPの運営管理契約に切り替え、引き続きクリスタル・ケアが運営を担います。簡単に言えば、賃貸借契約からSHOPへ移行するこのスキームにより、立ち上げ期間の負担を負うのではなく、その期間も収益を得られます。さらに、本契約の一環として、将来的にLNTを買収するオプションを取得しています。各施設の稼働が安定に近づき、当社のSHOPプラットフォームに移行するにつれて、新築資産によるSHOPの大幅な分散化が進み、ケアトラストのポートフォリオは大きく変わります。業界でも他に類を見ないSHOPの案件パイプラインを持つLNTと提携できることを大変うれしく思います。トライ。ありがとうございます、ジェームズ。LNTは介護施設の開発・運営において30年以上の経験を有し、現在、英国で最も多くの介護施設を開発しています。

当社が取得する45施設は、人口、持ち家率、住宅価格を基準に見て、非常に魅力的な市場に位置しています。すべての居室に専用のウェットルームが完備されているため、こうした新規供給に対する需要は極めて高いです。LNTについて、唯一無二の企業だとよく申し上げています。前例のない規模で高品質な介護施設を効率的に建設できるよう、独自の体制を構築しているからです。同社の差別化要因は、用地選定、設計、許認可取得、建設から運営に至るまでの垂直統合です。この独自の体制により、約17%という優れたコスト利回りを実現できる仕組みが生まれました。当社が取得する45施設に加え、LNTには開発パイプラインにさらに132の用地があります。デイブにお返しします。ありがとうございます。

いくつかの理由から、これは戦略的な関係だと考えています。こちらをご覧いただくと、SHOPへの転換に伴い、SHOPのNOIが2%から20%へと大幅に増加すること、シニア住宅の比率がポートフォリオ全体の26%から40%に高まること、そしてもちろん、資産価値が$1.5 billion超増加することがお分かりいただけます。LNTは、当社の英国事業とSHOPプラットフォームを真に大きく成長させる存在です。この取引により、英国ポートフォリオの築年数、質、構成が大幅に改善され、英国で最も新しいシニア住宅資産ポートフォリオによってSHOPプラットフォームに規模がもたらされます。また、人口動態の波が押し寄せ始めるまさにこのタイミングで、大規模な開発への参画を妨げていた課題を解消できるような形で仕組みを整えています。立ち上げ段階に伴うリスクを低減し、希薄化をなくす方法を見つけました。

その代わり、新たに開設する施設はすべて初日から利益に貢献し、最終的にSHOPへ転換した後は、施設の利回りが7%台後半となり、さらに成長する余地もあります。このパートナーシップを実現するにあたり、信頼を寄せ、協力してくださったLNTチームのローレンス、マット、クリスチャン、ジョナサン、チャーリー、トム、そしてキーリーに、この場を借りて感謝申し上げます。この取引を完了へ、そして今やスタートへと導くために必要だった創意工夫と懸命な取り組みに対し、ジェームズ、デレク、ツリー、ローレン、ロジャー、ノア、カイル、クリス、ジョー、ジョー、サイモン、キリアン、そしてJPに感謝します。この取引の主なポイントのうち、ここでは一部に触れただけです。資料とプレスリリースはお手元にあります。ご質問があれば、どこに連絡すればよいかご存じだと思います。ぜひご連絡ください。この取引や、拡大を続けるSHOP戦略について、さらにお話しできればと思います。

カートラストやLNTについてまだあまりご存じない方に向けて、両社について、またこの取引でどのように協力することになったのか、もう少し詳しくお伝えしたいと思います。ぜひお楽しみください。1、2、3、4。もともと私たちは、熟練看護施設とシニア住宅の運営事業者でした。私自身、かつては介護施設の管理者を務めていました。運営のDNAは、私たちの本質を形作る中核的なものです。いわば、私たちの秘伝のたれです。約14年前に創業した当時、当社は米国の熟練看護施設に特化した、非常にシンプルなトリプルネット型の純粋プレー企業でした。REITです。その後の9年間は、年間平均約$225 millionの投資を行い、その間に規模を約半分十億ドルから約$2 billionへと拡大しました。

年間平均約$225 millionだった投資額は、2024年には$1.5 billionに達し、今年はまだ年末を迎えていないにもかかわらず、すでに$1.9 billionとなっています。当社が$2 billionから$5 billion、$10 billion、$20 billion、さらには$30 billion規模の企業へと成長していくことを考えたとき、熟練看護施設に特化したREITであり続けるだけでは、おそらく不十分だと気づきました。対象市場、つまりTAM（獲得可能な最大市場規模）を拡大する必要がありました。2023年には、戦略的パートナーシップに本格的に取り組みました。それは2024年に、大きな成果をもたらし始めました。こうした爆発的な成長の最中に、英国に進出する機会が当社に持ち込まれました。これにより、案件の新たなパイプラインを一から構築しました。昨年、当社は対象市場をさらに拡大し、その規模を実質的に3倍にすることを決めました。成長の第3のエンジンを加えました。

熟練看護施設から、熟練看護施設と英国へ、そして現在は熟練看護施設、英国、SHOPへと事業を拡大しました。資産運用、経理、財務、税務、データサイエンスの各チームを大幅に強化しました。現在投資できる、はるかに大きな市場を活用できるよう、チーム全体を本格的に拡充してきました。こうしたすべての取り組みが、LNTとの現在の関係につながっています。

当社は以前から、いずれ英国でSHOPを展開する機会が訪れると分かっているとお伝えしてきました。LNTとの関係により、新築物件の稼働率向上や稼働開始の加速によるメリットを、ミドルマーケット層のかなりの部分に届く形で享受できます。これは、当社の2つの成長エンジンを1つにまとめるものです。