パブリック・ストレージ 2026年 第2四半期 決算説明会

ありがとうございます、オペレーターの方。皆様、こんにちは。2026年第2四半期決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。Tom BoyleとJoe Fisherとともに参加しております。始める前に、本日の電話会議で議論する事項の一部は、連邦証券法に定める将来予想に関する記述に該当する可能性があることをお知らせします。これらの将来予想に関する記述には、一定の経済的リスクおよび不確実性が伴います。すべての将来予想に関する記述は、本日2026年7月30日時点のものであり、その後の事象により事実と異なるものとなった記述を更新、修正、または補足する義務を当社は負いません。本日の電話会議で提示する非GAAP財務指標のGAAPとの照合表は、決算発表資料に掲載しています。プレスリリース、補足資料、SEC提出書類、および本電話会議の音声再生は、当社のIRウェブサイトinvestors.publicstorage.comでご覧いただけます。まずはご質問を2問までにしていただくようお願いします。

追加のご質問がある場合は、どうぞ再び質問の順番待ちにお入りください。それでは、Tom Boyleに引き継ぎます。

皆様、おはようございます。ご参加いただき、ありがとうございます。当社の第2四半期は、Public Storageの新時代、私たちがPS 4.0と呼ぶ時代の始まりとなりました。この新時代の特徴は、より大きな活力と緊急性、そして長期的に1株当たりの業績をさらに高める能力の構築に、より鋭く焦点を当てていることです。本日は、今後の取り組みを支える土台となる施策について、重要な点を4つお話しします。第一に、先日NSAとの取引を完了し、当社の価値創出エンジンにおける最初の大きな節目となりました。第二に、Public Storage Canadaはポートフォリオに加わる戦略的意義の大きい資産であり、普及率が低く今後の成長余地が十分にある市場に参入する魅力的な機会です。第三に、PS Nextの運営プラットフォームでは、事業の先行指標が改善し、お客様へのサービス向上に役立つ新たな機能も加わる中、引き続き着実に実行を進めています。

第四に、当社の「Own It」文化は組織全体で勢いを増しており、チームの強い関与と、目の前にある機会に対する真の緊急感が生まれています。まず、先日完了したNSAとの取引からお話しします。先週この取引を完了したことは、Public Storageにとって大きな節目であり、PS 4.0を実践する明確な例です。これまでお話ししてきたように、これは単に規模を拡大することではありません。プラットフォームを強化し、ポートフォリオを拡充し、機会の幅を広げ、将来にわたって他社と差別化された1株当たり利益を実現することです。この取引の完了に向けて多大な統合計画を進めてきましたが、その準備が実を結びました。1,100施設、575,000ユニットのポートフォリオを一晩でPublic Storageのシステムに移行し、取引完了と同時に運営活動を開始しました。まさに私たちが望んでいたスタートです。新たに1,300人を超えるPublic Storageの仲間を迎え、すぐに業務に取りかかりました。

その朝にはウェブサイトとデジタル上のサービスをすべて稼働させ、チームは1,500件を超える予約を処理し、26万5,000件を超える自動引き落とし口座を移行し、賃料の回収を開始し、初日から仮設看板によるブランド変更にも着手しました。この早期の実行は重要ですが、まだ始まりにすぎません。ポートフォリオ全体にPS Nextを適用し、資産のブランドを刷新し、特定済みの運営面および資本面の機会を実行に移すことで、本格的な価値創出がこれから始まります。新たに統合されたチームが、顧客体験と収益、運営効率、テナント保険、一般管理費の各分野で成果を上げていくことで、運営面の上振れを実現できるとの確信が強まりました。資本面では、統合計画を通じて、長期的な価値創出に寄与する追加の拡張機会も明らかになりました。皆様の近くの施設にも、オレンジ色の塗装がたくさん施される予定です。

このプロセスを通じて、プロ意識と集中力を持って協力してくださったNSAのチームに感謝します。リーダーシップを発揮してくれたPublic Storageの仲間にも感謝します。ここまでには部門横断の多大な取り組み、長い昼夜や週末にわたる作業が必要でした。両社の強い連携があったからこそ、移行を順調に始めることができました。第二に、北に目を向けてPublic Storage Canadaについてお話しします。6月にPublic Storage Canadaの買収を発表しました。1990年代まで共通の所有者のもとで運営され、その後はHughes家によって独立して所有・運営されてきたポートフォリオを、Public Storageの傘下に再び迎えます。現在、この高品質なPSブランドのポートフォリオはカナダで第3位の規模を持ち、トロントとバンクーバーを中心に、主要都市圏の魅力的な既成市街地に立地しています。

ポートフォリオの商圏人口は平均で約25万人、平均世帯所得は10万ドルに迫っており、人口統計上の条件は良好です。この市場は供給が大幅に不足しており、1人当たりの供給量は2.5で、米国を大きく下回っています。資産には相当な潜在的上振れ余地が織り込まれており、PS Nextの運営プラットフォームを通じて、長期的に価値を創出する魅力的な機会があります。この取引は、規律ある資本配分も反映しています。Hughes家との既存のROFO/ROFRの枠組みに基づき、非公開で取得しました。長期的なポートフォリオのNOI、IRR、FFOの成長に寄与するだけでなく、より低コストのカナダドル建て債務でNSA買収の一部を資金調達できるようになります。これは今年、Public StorageのOPユニットを用いて資金調達した2件目の取引であり、双方に利益をもたらす新たな機会となります。

改めて考えると、Public Storage Canadaはポートフォリオへの有力な追加であると同時に、将来の成長に向けた重要なプラットフォームでもあります。第三に、PS Nextの運営プラットフォームについてです。チーム全体が、顧客体験を改善してファンダメンタルズを向上させること、そして将来に向けたプラットフォームを構築することに全力で取り組んでいます。事業の先行指標は好転しており、今後の見通しも改善しています。この点はJoeが後ほど詳しく説明します。顧客重視の取り組みが実行力の向上につながっています。年初来で顧客の評価が改善し、第2四半期の退去件数は8%減少したほか、稼働率と新規入居時の賃料はいずれも予想を上回り、前年の水準も上回りました。沿岸部と中西部の市場では引き続き好ましい傾向が見られ、主要なサンベルト市場でも改善傾向が強まっています。市場全体で開発活動が鈍化する一方、需要が安定していることを背景に、順次改善が見られます。

ミレニアル世代とZ世代の顧客が当社の中核的な利用年齢層に入るという人口動態上の追い風もあり、中期的な需要の伸びに自信を持っています。ロサンゼルス郡では、監督委員会による価格制限の期限切れに伴い、ここから2027年にかけて業績が加速する見込みです。テクノロジーは、引き続き顧客にとって重要な差別化要因です。顧客の約90%は、レンタル利用の過程で少なくとも一度、デジタル経由で当社とやり取りしています。4分の3の顧客は契約手続きをすべてデジタルで完了し、当社のアプリは700万回以上ダウンロードされています。これにより顧客体験が向上し、事業運営の効率化にもつながります。また、資本配分、データサイエンス、機械学習の取り組みなど、組織全体で活用できる業界をリードするデータセットも得られます。顧客との今後のやり取りに向けた投資も進めています。

その一例が、AIを活用したカスタマーサービスエージェントのEllieです。ここ数カ月ですでに9万件を超える顧客対応を行い、会話を重ねるごとに改善を続けています。Ellieは質問に答えるだけではなく、当社独自のデータとAIモデルを使って顧客のニーズを解決します。PS Next全体でこうした新たな機能を活用し、顧客体験と従業員体験を向上させ、より強い財務成果を実現します。価値創出を進めるため、NSAおよびカナダの物件をこのプラットフォームに加えることを楽しみにしています。それでは、第四のポイントであるOWN IT文化に移ります。今年初め、顧客への徹底したこだわり、新たな人材や視点と既存チームの強みの融合、説明責任を伴う権限委譲、そして方向性を一致させる新たなインセンティブを組み合わせたOWN IT文化を立ち上げました。目指すのは、より活力と緊急感があり、実行に対する説明責任がより強い文化です。

最近、テキサス州フリスコの新本社に移転しました。職場の雰囲気から活気を感じています。今後数カ月のうちに、南カリフォルニアのチームも新しいオフィスに移る予定で、楽しみにしています。先週、NSAとの取引を通じて加わった約1,300人の新しい仲間を、デンバーの新オフィスで迎えました。彼らを迎えられたことをうれしく思います。明確で方向性が一致し、成果を重視する形で、彼らをPublic Storageの企業文化に迎え入れています。以前にも申し上げたように、組織が戦略を共有していなければ、戦略は価値を生みません。その一体感は強まっています。私が感じている活気は、緊急感につながっています。私たちが築いているのは、説明責任、スピード、実行を土台とする文化です。私たちの前には大きな機会があると考えています。その機会が形になる中で、組織が規律と強い意欲をもって動けるよう準備することが目標です。

まとめると、当社は近年のどの時点と比べても、利益成長を支える土台をより多く、同時に整えています。NSAとの取引を完了し、価値創出に向けた取り組みを開始しました。Public Storage Canadaを発表し、将来の成長余地がある供給不足の市場へプラットフォームを拡大します。新たなデータサイエンスツールと迅速な実行を活用して買収活動を継続し、開発パイプラインを拡大し、融資プラットフォームを拡充するとともに、第三者管理事業の成長見通しを改善しています。同時に、PS Nextによって中核事業の運営を強化し、顧客体験、ブランド、価格設定、効率性を改善しています。

ありがとうございます、Tom。皆様、おはようございます。Joeが説明するように、既存店以外の成長、付帯事業、ロサンゼルスの規制解除による将来の追い風、より有利な資金調達構成が長期的な収益力を支えることで、財務面の基盤も今後改善します。これらの土台は、今後の実行を前提とする将来に向けたものです。その実行には数年を要しますが、進むべき方向は明確です。運営指標は改善し、成長の推進力は広がっています。現在整えている土台により、Public Storageは下半期から今後数年間にかけて、より強い成長を実現できる位置にあります。それでは、Joeに引き継ぎます。